北京房改房案例：無合意+有工齡=借名不成立｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林浩然起訴其姨媽林秀芬，要求將登記在林秀芬名下的一號房屋（原為甲公司公有住房）過戶至自己名下。

林浩然主張：2000年房改時，因林秀芬不愿購房，雙方口頭約定由他借用姨媽名義購買。他通過母親向林秀芬匯款3萬元，并另付4000元現金，由林秀芬代為繳納房款。此后，房屋一直由其家庭居住，房產證、水電費單據均由其持有。林秀芬也曾口頭認可房屋歸他所有。

林秀芬則堅決否認：房屋是單位分配給她的福利房，購房款雖由外甥家支付，但房價已折算其多年工齡，具有重大財產價值；她只是出于親情，將房屋借給妹妹一家居住，并幫忙照顧外甥成長。房產證放在屋內衣柜，后因家庭矛盾被對方扣留。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回林浩然的全部訴訟請求。

這是一起典型的“僅有出資+居住事實，但缺乏借名合意+忽視工齡價值，導致借名關系不成立”的敗訴案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在借名買房關系”作出如下認定：

借名買房需有明確合意，不能僅憑事后陳述推定

雙方從未簽署書面協議，原告提交的錄音中，被告雖提及“錢是你出的”，但未明確承認存在“借名”安排，亦未表示放棄房屋所有權。

房改房價格包含工齡折算，出資≠支付全部對價

一號房屋系房改房，購房款34,404元系在折算林秀芬多年工齡后優惠得出。工齡具有財產屬性，屬于林秀芬的個人權益。原告支付的款項，并未覆蓋房屋全部實際成本。

長期居住和持有房產證，不足以證明權屬歸屬

在親屬間，基于信任將房屋交由他人居住、甚至放置產權證，屬于常見情形。居住事實和證件持有狀態，不能單獨作為權屬依據。

舉證責任在主張借名一方，證據鏈存在斷裂

原告未能證明：①雙方曾就“借名”達成一致；②被告同意將其工齡利益無償讓渡；③匯款用途確為購房（匯款單注明“貨款”）。故應承擔舉證不能的后果。

法院指出：

“房改房不同于商品房，其價格形成機制包含身份性福利。僅憑出資行為，不能否定登記權利人的合法權益。”

四、律師提示

本案為處理親屬間房改房權屬爭議提供了關鍵警示：

房改房的核心是“身份+工齡”，不是普通買賣

房改房的低價源于承租人身份及工齡折算，這部分隱性價值屬于承租職工個人。即使他人支付現金，也不等于取得完整物權。

“你出錢、我出名”必須有明確書面約定

尤其在涉及工齡、福利性質房產時，若無書面協議明確“借名”“工齡無償使用”“未來過戶”等條款，極易被認定為借款或贈與。

親屬間的信任不能替代法律形式

長期居住、代繳費用、持有房產證，在親情語境下合理，但在法律上均非確權依據。一旦關系破裂，缺乏合意證據的一方將處于極度被動。

? 對登記人（如本案姨媽）的建議：

若允許親屬居住，可簽訂《借住協議》明確性質；

工齡折算部分應視為個人財產，避免口頭承諾“房子給你”；

如發生糾紛，重點強調“房改政策屬性”“無借名合意”“工齡未贈與”三大抗辯點。

北京房產律師團隊專注處理房改房、央產房、親屬間房產確權及借名買房糾紛，擅長從政策屬性、工齡價值、證據鏈構建角度，為客戶筑牢權屬防線。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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