出資人長期不主張權利，借名關系難獲司法確認｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1980年代，李秀蘭作為甲單位職工，承租位于西城區的一處公房（即原房屋）。其子李建國長期與其共同居住。

1984年，因乙單位（中央實驗話劇院）建設需要，原房屋被置換為一號房屋。1992年，李建國與乙單位簽訂《公有住宅租賃合同》，成為一號房屋的承租人。

1994年，該房屋啟動房改售房。因李秀蘭工齡較長，可享受更高折扣，房屋最終以李秀蘭名義購買，總價約1.2萬元。購房款由李建國支付，收據開具給李秀蘭。1995年，房屋登記在李秀蘭名下。

李秀蘭于2003年去世，未留遺囑。此后，一號房屋一直由李建國一家居住。其弟李建民戶口早年遷至外地，回京后未在該房居住，亦未主張權利。

近年因房屋面臨拆遷，李建國起訴弟弟李建民，主張：

“當年是借用母親名義購房，實際出資人是我，母親只是掛名，雙方有口頭約定。”

請求法院確認借名登記合同有效，并判令弟弟配合將房屋過戶至其名下。

李建民抗辯稱：

從未聽聞所謂“借名”約定；

母親是合法產權人，房屋應屬遺產；

哥哥僅有出資和居住事實，不足以證明存在借名合意。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回李建國的全部訴訟請求。

注：這是典型的“僅有出資+居住+口頭主張，無合意證據”導致借名關系不被認定的敗訴案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在借名登記合意”作出如下認定：

主張借名關系成立的一方負有舉證責任

李建國作為原告，需就“與李秀蘭存在借名登記合意”這一基本事實提供充分證據。

現有證據不足以證明雙方達成借名合意

雖然李建國支付了購房款、長期居住、曾為承租人，但這些事實僅能說明其參與購房過程；

無法直接推導出李秀蘭同意“僅為掛名、房屋歸兒子所有”；

尤其考慮到原公房最初由李秀蘭承租，其作為家庭成員享有房改資格具有正當性。

長達八年未主張權利，不合常理

自1995年房屋登記至2003年李秀蘭去世，長達八年時間未辦理任何確權或過戶手續，若真存在借名約定，此行為明顯違背常理。

口頭約定在親屬間更需謹慎認定

在缺乏書面協議、錄音、證人等佐證的情況下，僅憑事后陳述難以認定存在真實合意，否則易損害其他繼承人合法權益。

法院強調：

“出資和居住是借名買房的常見特征，但非充分條件。關鍵在于是否有明確的‘借名’意思表示。舉證不能的不利后果，應由主張方承擔。”

四、律師提示

本案為所有試圖通過“口頭借名”主張房改房權屬的人敲響警鐘，三大要點務必注意：

“用父母工齡買房”不等于“借名”

房改政策允許使用配偶或直系親屬工齡，僅憑此操作不能推定存在借名合意。必須有明確約定：“房歸出資人，登記僅為形式”。

舉證責任在出資人，且標準較高

法院要求達到“高度可能性”標準。僅有付款憑證、居住事實、承租歷史，遠不足以證明借名關系。需補充：

書面協議（哪怕手寫）；

家庭會議記錄；

其他繼承人知情并認可的證據。

長期不主張權利將削弱可信度

若父母在世多年，出資人從未要求過戶或簽署確認文件，法院會質疑“借名”是否真實存在。權利應及時行使，避免“躺在權利上睡覺”。

? 對繼承人的建議：

面對兄弟姐妹的借名主張，重點攻擊“無合意證據 + 長期不主張 + 登記狀態穩定”；

強調房改房的身份屬性和登記公示效力，守住遺產份額。

北京房產律師團隊擅長代理繼承人應對房改房借名確權糾紛，擅長通過舉證責任分配與生活常理分析，有效捍衛合法繼承權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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