央行降低首付！商辦地產(chǎn)進入全力突圍時間

一系列“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的政策正在逐步落地。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，未來房地產(chǎn)支持政策仍有發(fā)力空間。

中房報記者 許倩 北京報道

新年伊始，房地產(chǎn)政策協(xié)同發(fā)力，打出一套“組合拳”。

1月15日，在國新辦新聞發(fā)布會上，人民銀行新聞發(fā)言人、副行長鄒瀾宣布了兩項重磅調(diào)整：一是下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個百分點，各類再貸款一年期利率降至1.25%；二是會同金融監(jiān)管總局，將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動商辦房地產(chǎn)市場去庫存。

同日，金融監(jiān)管總局召開2026年監(jiān)管工作會議。會議提出，推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化運行，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。就在此前一日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局亦聯(lián)合發(fā)文，明確自2026年1月1日至2027年12月31日，對“賣舊買新”的納稅人提供個人所得稅退稅優(yōu)惠。

這標志著，一系列“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的政策正在逐步落地。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，未來房地產(chǎn)支持政策仍有發(fā)力空間。

定向降息

值得注意的是，本次下調(diào)利率的政策并非傳統(tǒng)意義上的全面降息，而是針對特定領(lǐng)域的定向降息，旨在降低商業(yè)銀行從央行獲取再貸款資金的成本，從而推動實體經(jīng)濟融資成本下降與信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

中指院研究認為，此次降低再貸款利率，保障性住房再貸款將同步下調(diào)0.25個百分點至1.25%，有助于更好地推動收購存量商品房用于保障房，加速收購節(jié)奏，在增加保障性住房供給的同時，也將進一步改善市場供求關(guān)系。

對于市場普遍關(guān)注的全面降息問題，鄒瀾在會上表示，從今年看，降準降息還有一定空間。

他進一步分析稱，從法定存款準備金率看，目前金融機構(gòu)的法定存款準備金率平均為6.3%，降準仍然還有空間。從政策利率來看，外部約束方面，目前人民幣匯率比較穩(wěn)定，美元處于降息通道，匯率不構(gòu)成很強的約束；內(nèi)部約束方面，2025年以來，銀行凈息差已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，2026年還有規(guī)模較大的3年期及5年期的長期存款到期，疊加此次下調(diào)各項結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率，均有助于降低銀行付息成本，穩(wěn)定凈息差，為進一步降息創(chuàng)造一定空間。

這也意味著，2026年包括房貸利率在內(nèi)的整體融資成本，仍有望繼續(xù)下調(diào)。中指院研究認為，在當前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，降低購房成本仍是促進購房需求釋放的重要舉措之一，未來若有更多政策落地協(xié)同發(fā)力，如給予貸款貼息、降低中介費率、加大房貸利息抵扣個人所得稅等，將對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大作用。

商辦松綁

在商辦地產(chǎn)方面，本次將商業(yè)用房購房貸款首付比例下調(diào)至30%，為20年來最低水平，標志著商辦地產(chǎn)調(diào)控正式進入“去庫存、優(yōu)結(jié)構(gòu)”新階段。

商業(yè)用房包括商鋪、寫字樓、商務(wù)公寓、酒店、商業(yè)綜合體等經(jīng)營性房產(chǎn)。過去，商業(yè)用房貸款首付比例普遍高達50%左右，此次大幅下調(diào)近20個百分點，將大幅降低企業(yè)和個人的初始投資門檻。

以一套總價200萬元的商鋪為例，首付比例從50%降至30%，購房者首付壓力將減少40萬元，有助于激活中小投資者和初創(chuàng)企業(yè)的參與，加速消化存量商業(yè)用房。

這一政策體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控向“分類施策、精準滴灌”深化。相比于住宅市場，商辦地產(chǎn)面臨的去庫存壓力更為突出。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，辦公樓待售面積5234萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.4億平方米，合計近2億平方米。

數(shù)據(jù)顯示，全國商辦地產(chǎn)空置率超20%，北京、上海等一線城市辦公樓空置率達15%～19%，庫存消化周期普遍長達3～5年。

以廣州為例，普瑞數(shù)智廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，截至2025年，廣州商服物業(yè)（公寓、辦公、商業(yè)）庫存達1430萬平方米，其中公寓庫存260萬平方米，辦公物業(yè)庫存497萬平方米，商業(yè)物業(yè)庫存673萬平方米，公寓去化周期高達72個月，靜態(tài)消化需6年左右。

上海、北京也面臨類似壓力。據(jù)高力國際統(tǒng)計，2025年四季度，上海核心區(qū)空置率基本保持在20%以內(nèi)；但次核心區(qū)市場中，多個板塊空置率超過30%，北濱江的空置率高達56.8%。過去5年，上海甲級寫字樓平均每年新增供應(yīng)超100萬平方米，但年均凈吸納量僅66萬平方米。

北京甲級寫字樓市場空置率在去年四季度末降至19.2%，同比下降約1.5個百分點。但據(jù)戴德梁行預(yù)測，截至2028年底，北京甲級寫字樓市場將有187.9萬平方米新增供應(yīng)入市，其中126萬平方米將于2026年集中完工。大量新增供應(yīng)的集中入市將使市場持續(xù)承壓，空置率或出現(xiàn)階段性上升，租金水平面臨下行壓力。

從行業(yè)貢獻來看，商辦地產(chǎn)占房地產(chǎn)投資的15%～20%，庫存高企不僅占用房企資金，也影響資源配置效率。降首付政策的出臺，不僅是為了消化存量，更旨在引導(dǎo)資金流向高品質(zhì)商辦項目（如綠色辦公、智慧辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等），推動商辦地產(chǎn)與實體經(jīng)濟深度融合。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近年來，隨著租賃市場的崛起，熱點城市機構(gòu)或個人投資者，投資商業(yè)辦公，并轉(zhuǎn)做長租公寓、酒店式公寓等長短租結(jié)合的產(chǎn)品，意愿明顯增強。降低首付比例，有利于激活置業(yè)需求，從而盤活二手房掛牌或在售存量，也有利于盤活存量作保障性租賃住房或長租公寓。

他還表示，考慮到銀行評估價通常較謹慎，30%的首付并不算低，未來仍有進一步下調(diào)的可能。

政策協(xié)同發(fā)力

除金融政策外，近期多部門在項目融資、稅收優(yōu)惠等方面也同步發(fā)力，共同推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

金融監(jiān)管總局明確提出，將推動房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化運行。對此，李宇嘉分析稱，“白名單”項目貸款接續(xù)政策，有助于暢通房地產(chǎn)項目融資渠道、緩解項目資金周轉(zhuǎn)壓力和企業(yè)償債壓力，支持項目建成交付，有利于增強各方主體信心，穩(wěn)定市場預(yù)期。下一步的主辦銀行制、項目公司制，本質(zhì)上，也是要建立銀行和企業(yè)之間這種共享收益、共擔(dān)風(fēng)險的金融新模式。

在稅收政策層面，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門聯(lián)合推出的個稅退稅政策，明確對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。此項政策直接降低了居民換房成本，有利于促進二手房流通和新房銷售，支持改善性住房需求釋放。

從市場運行情況看，當前二手房與新房市場之間、剛需與改善需求之間的循環(huán)鏈條仍存在不暢。部分重點城市二手房交易總價中樞持續(xù)下移，導(dǎo)致“賣一買一”的置換鏈條受阻。例如，廣深兩地總價200萬元以下、京滬300萬元以下的二手房成交占比不斷上升，這既是房價調(diào)整的客觀結(jié)果，也反映出剛需客群價格敏感度升高、觀望情緒較濃的市場心態(tài)。此時推出換房退稅政策，有助于實質(zhì)性降低交易成本，激發(fā)置換活力，促進市場良性循環(huán)。

近期多領(lǐng)域政策連續(xù)出臺，體現(xiàn)了監(jiān)管部門“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的明確導(dǎo)向。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，未來在因城施策的框架下，政策仍具備進一步優(yōu)化空間。在“投資于人”的政策理念下，通過發(fā)放租賃補貼、購房補貼等“補人頭”方式，加大對住房保障的支持力度，也可能成為后續(xù)政策發(fā)力的重要方向之一。