執行異議之訴：案外人請求附帶租賃拍賣，法院是否支持？

案情回顧

某金融機構因與債務人之間的借款合同糾紛，依據生效民事調解書向法院申請強制執行，請求對債務人名下的一處房產進行拍賣變賣以清償債務。該房產上已依法設立抵押權，抵押權人為該金融機構。

執行過程中，案外人劉某某向執行法院提出異議，稱其與該房產所有權人于數年之前簽訂了《房屋租賃合同》，租期長達二十年，且其已一次性支付大部分租金，并實際占有使用該房產多年。劉某某據此請求法院對該房產“帶租拍賣”，以保障其租賃權能夠繼續存續。

執行法院最初曾裁定附帶租賃條件拍賣該房產。但抵押權人對此提出異議，認為該租賃關系真實性存疑，可能損害其抵押權實現。經審查，執行法院作出新的裁定，中止了附帶租賃拍賣的執行行為。劉某某不服，遂提起執行異議之訴，要求確認其租賃權并繼續帶租拍賣程序。

一審法院經審理，駁回了劉某某的訴訟請求。劉某某提起上訴，二審法院經審理，同樣認定其主張依據不足，判決駁回上訴，維持原判。

案件結果

法院最終未支持案外人劉某某要求附帶租賃拍賣案涉房產的請求，判決駁回了其全部訴訟請求。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、租賃權與抵押權沖突時的處理規則

當同一不動產上同時存在租賃權與抵押權時，兩類權利的順位與對抗關系，直接影響到執行程序中能否“帶租拍賣”?！吨腥A人民共和國民法典》第四百零五條規定：“抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。”

這意味著，租賃權若要對抗其后設立的抵押權，必須同時滿足兩個核心要件：一是租賃合同成立并生效于抵押權設立之前；二是承租人必須在抵押權設立前已經實際占有使用該租賃物。此規則的法理在于“買賣不破租賃”原則的適用前提，以及物權公示公信原則對占有這一權利外觀的認可。

此外，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條進一步明確，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。該規定將審查時間點延伸至“查封前”，為執行程序中的權利沖突提供了更具體的判斷標準。

二、法院如何審查租賃關系的真實性

本案的核心爭議點在于案外人主張的長期租賃關系是否真實有效。在司法實踐中，為規避執行，當事人通過倒簽合同、偽造支付憑證等方式虛構租賃關系的情形時有發生。因此，法院在審查此類主張時，通常會采取審慎和嚴格的態度，綜合全案證據進行判斷，證明標準往往趨近于“排除合理懷疑”。

具體審查要點通常包括：

合同條款的合理性：租賃期限是否異常漫長；租金約定是否顯著低于市場價格且在長租期內固定不變；租金支付方式是否違背交易習慣。

關鍵證據的形成時間與連貫性：租賃合同、租金收據等書面證據的落款時間是否早于抵押權設立和法院查封。尤其需要關注，這些證據是否在抵押、查封之后才集中補簽或制作。

占有使用事實的證據：承租人在抵押權設立或法院查封前，是否已經實際占有涉案不動產。這是租賃權得以對抗他人的實質性要件。證明占有的證據包括但不限于：較早時期的物業管理費、水電費、燃氣費繳納憑證，裝修合同及票據，將租賃地址登記為經營住所的營業執照等。

當事人陳述與其他證據的印證：出租人（即被執行人）對租賃合同簽訂時間、租金支付情況的陳述是否與承租人主張一致。若雙方陳述存在矛盾，或出租人明確否認關鍵事實，將嚴重削弱承租人主張的可信度。

本案中，法院正是基于租賃合同約定的超長租期、畸低租金、反常支付方式，租金收據與銀行轉賬記錄在時間上的矛盾，占有使用證據均形成于權利設定之后，以及出租人對合同簽訂時間的不認可等多重因素，綜合認定劉某某未能完成其舉證責任，其所主張的租賃關系真實性存疑，故不能對抗在先設立的抵押權。

律師寄語

不動產執行中案外人以享有租賃權為由請求“帶租拍賣”，是執行異議之訴中常見的糾紛類型。此類案件的關鍵在于，案外人主張的租賃權是否真實、合法，并且形成于抵押權設立或法院查封之前。

對于承租人而言，若希望租賃關系能夠穩定存續，甚至在房產被處置時得以“買賣不破租賃”，務必確保租賃合同簽訂規范，租金支付通過銀行轉賬等留有痕跡的方式進行，并自租賃伊始就注意留存實際占有使用房屋的各項證據（如物業、水電繳費單據）。在簽署長期租賃合同時，應對租金價格的市場合理性有所考量，異常的條款在發生爭議時反而會成為被質疑的理由。

對于抵押權人等申請執行人而言，在發現執行標的物上存在案外人主張的租賃權時，應積極關注租賃合同的簽訂時間、租金支付、占有情況等細節，對于存在倒簽合同、虛構長期租約以阻礙拍賣成交或貶損財產價值的可能性，應及時向法院提出異議，并舉證揭示其中的不合理之處。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領