借名買房未過戶，房屋被查封后執(zhí)行異議被駁回｜借名買房律師

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一、案情介紹

2005年，周秀蘭為支持兒子周強(qiáng)結(jié)婚，在甲公司開發(fā)的樓盤購買一套住房（即一號(hào)房屋）。因當(dāng)時(shí)購房政策限制，房屋以準(zhǔn)兒媳林靜名義簽訂合同，并最終登記在其名下。

購房首付款11.9萬余元由周秀蘭支付，后續(xù)銀行貸款29萬元亦以林靜名義辦理。自貸款發(fā)放之日起至訴訟發(fā)生時(shí)，每月還款均由周秀蘭存入林靜指定賬戶，林靜本人未實(shí)際承擔(dān)還款義務(wù)。

2006年，周強(qiáng)與林靜登記結(jié)婚；2018年12月3日，雙方協(xié)議離婚。離婚前一日，周秀蘭、周強(qiáng)與林靜三方簽署《房屋歸屬協(xié)議》，約定：

“一號(hào)房屋系周秀蘭全額出資購買，歸周秀蘭所有；待房產(chǎn)證辦理完畢后，林靜配合將房屋過戶至周秀蘭名下。”

2019年，一號(hào)房屋取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，權(quán)利人仍為林靜。此后，林靜以該房屋為抵押物，向乙銀行申請(qǐng)貸款188萬元，貸款資金直接發(fā)放至周秀蘭賬戶，月供繼續(xù)由周秀蘭償還。

2021年，林靜為案外人李明向孟女士的借款提供連帶責(zé)任保證。因李明未按期還款，法院生效判決判令林靜承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

孟女士申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行后，法院依法查封登記在林靜名下的一號(hào)房屋，并擬進(jìn)行司法拍賣。

周秀蘭作為案外人提出執(zhí)行異議，主張其為房屋實(shí)際出資人及真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求停止執(zhí)行并確認(rèn)所有權(quán)。林靜、周強(qiáng)均認(rèn)可其主張。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)周秀蘭、周強(qiáng)、林靜于2018年12月3日簽訂的《房屋歸屬協(xié)議》有效；

? 駁回周秀蘭關(guān)于停止執(zhí)行、解除查封及確認(rèn)房屋所有權(quán)的全部訴訟請(qǐng)求。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”作出如下認(rèn)定：

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬以登記為準(zhǔn)，具有公示公信效力

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條，已登記的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷權(quán)利人。一號(hào)房屋自始登記在林靜名下，對(duì)外產(chǎn)生法律效力。

內(nèi)部協(xié)議僅產(chǎn)生債權(quán)效力，不引起物權(quán)變動(dòng)

雖然三方簽署的《房屋歸屬協(xié)議》系真實(shí)意思表示且內(nèi)容合法，但該協(xié)議僅在簽約方之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在未辦理過戶登記前，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移效果，周秀蘭享有的是請(qǐng)求林靜協(xié)助過戶的債權(quán)，而非物權(quán)。

未及時(shí)辦理過戶構(gòu)成權(quán)利行使懈怠，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)自行承擔(dān)

周秀蘭自2005年購房起即知悉房屋登記在林靜名下，2019年取得產(chǎn)權(quán)證后仍未辦理過戶，反而繼續(xù)以林靜名義辦理抵押貸款，客觀上強(qiáng)化了林靜作為產(chǎn)權(quán)人的外觀。在此情形下，其對(duì)房屋可能被用于清償林靜債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有所預(yù)見。

債權(quán)人屬于善意第三人，受物權(quán)公示原則保護(hù)

孟女士作為申請(qǐng)執(zhí)行人，在出借款項(xiàng)及設(shè)定擔(dān)保時(shí)，有權(quán)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷林靜的財(cái)產(chǎn)狀況。其無需審查房屋是否存在內(nèi)部權(quán)屬約定，依法享有信賴?yán)姹Ｗo(hù)。

法院據(jù)此認(rèn)為，周秀蘭所主張的權(quán)利不足以排除對(duì)登記在被執(zhí)行人名下財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。

四、律師提示

本案反映出借名買房在執(zhí)行程序中的典型風(fēng)險(xiǎn)，值得各方注意：

物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件

即使存在真實(shí)出資和書面協(xié)議，只要未完成過戶登記，法律上的所有權(quán)仍歸屬于登記名義人。執(zhí)行程序中，法院優(yōu)先保護(hù)的是登記公示效力。

執(zhí)行異議之訴的證明標(biāo)準(zhǔn)較高

案外人需證明其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，通常指物權(quán)或法定優(yōu)先權(quán)。單純的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，一般無法阻卻執(zhí)行。

長期未過戶可能被認(rèn)定為權(quán)利懈怠

若出資人在具備過戶條件后仍長期放任房屋登記在他人名下，法院可能認(rèn)定其對(duì)執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)具有可歸責(zé)性。

債權(quán)人可有效抗辯執(zhí)行異議

面對(duì)案外人提出的借名買房主張，債權(quán)人可重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：

不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力；

自身作為善意第三人的信賴?yán)妫?/strong>

對(duì)方未及時(shí)過戶的過錯(cuò)。

提示：借名買房雖不必然無效，但在涉及外部債權(quán)人時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)極高。建議在具備條件時(shí)及時(shí)辦理過戶，避免權(quán)利長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理執(zhí)行異議、借名買房及不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)糾紛，擅長從登記效力、權(quán)利性質(zhì)與過錯(cuò)分配角度制定訴訟策略。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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