賣家在貸款審批后要求加價，買家起訴勝訴強制過戶｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2004年，鄭志遠與妻子林敏因不具備購房資格，借用朋友吳建國的名義，購買了一套經濟適用房（即一號房屋）。

雙方簽訂書面協(xié)議，明確“房款由鄭志遠夫婦支付，產權歸其所有，待可過戶時再轉回”。

2016年，林敏作為實際權利人，持吳建國出具的《授權委托書》，通過甲公司（知名中介）將一號房屋出售給陳明、李華夫婦，總價359萬元。

合同簽訂后，陳明夫婦支付定金5萬元，并完成網簽、評估等流程。

然而，在辦理貸款手續(xù)階段，林敏突然反悔，要求加價100萬元，并拒絕配合后續(xù)流程。

更復雜的是，林敏的前夫周強（離婚多年）此時跳出，稱房屋是夫妻共同財產，自己從未同意出售，主張合同無效。

陳明夫婦無奈起訴，要求繼續(xù)履行合同、過戶房屋，并索賠違約金71.8萬元。

二、裁判結果

法院判決：

? 陳明、李華一次性支付剩余房款354萬元；

? 吳建國、林敏配合將一號房屋過戶至陳明、李華名下；

? 吳建國、林敏共同賠償違約金28萬元；

注：法院認定，買家善意履約，賣家惡意違約，房屋必須交付。

三、法院說理要點

法院圍繞三大焦點展開：

1. 借名買房關系真實存在，但不阻卻買賣合同效力

吳建國僅為名義登記人，實際權利人為林敏（及前夫周強）；

但物權以登記為準，在未過戶前，吳建國仍是法律上的所有權人；

林敏持有吳建國出具的合法授權委托書，有權代理出售房屋。

2. 買家系善意第三人，應受法律保護

陳明夫婦通過正規(guī)中介簽約，支付定金，完成網簽，全程無過錯；

賣方在評估完成后突然要求加價100萬，構成根本違約；

周強雖稱“不知情”，但其在離婚調解書中未主張該房產，且事后表示“對女兒居住無異議”，視為放棄權利。

3. 違約金過高，依法酌減

合同約定20%違約金（71.8萬元），但買家實際損失主要為租房費用；

法院綜合過錯程度、履約情況，酌定違約金28萬元，體現公平原則。

法院強調：

“借名買房內部約定，不得對抗善意買受人。

登記權利人或其合法代理人出售房屋，買方有權獲得完整產權?！?/strong>

四、律師提示

? 建議：

買家購房時務必查驗產權證+授權文件+婚姻狀況；

若遇賣家反悔，立即發(fā)函催告+申請財產保全，防止房屋被轉移；

北京房產律師靳雙權團隊專注處理借名買房、房屋買賣違約、善意取得等復雜糾紛，已成功代理多起類似勝訴案件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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