借名買房后名義人設(shè)押，出資人斷供不構(gòu)成違約｜北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2015年，周明遠(yuǎn)（非京籍）欲在京購(gòu)房，因無(wú)購(gòu)房資格，與朋友鄭浩協(xié)商，以鄭浩名義購(gòu)買朝陽(yáng)區(qū)一套二手房（即一號(hào)房屋），總價(jià)327萬(wàn)元。

周明遠(yuǎn)支付首付款131萬(wàn)元，并以鄭浩名義向甲銀行貸款196萬(wàn)元，每月按時(shí)將月供轉(zhuǎn)入鄭浩賬戶用于還貸。房屋交付后，由周明遠(yuǎn)一家居住至今。

2015年6月14日，雙方簽訂《協(xié)議書》及補(bǔ)充協(xié)議，明確：

周明遠(yuǎn)為實(shí)際出資人和真實(shí)權(quán)利人；

鄭浩僅為名義購(gòu)房人；

鄭浩不得對(duì)房屋進(jìn)行二次抵押或出售；

待周明遠(yuǎn)取得購(gòu)房資格后，鄭浩須配合過(guò)戶。

然而，自2016年起，鄭浩在未告知周明遠(yuǎn)的情況下，先后四次將一號(hào)房屋用于個(gè)人債務(wù)抵押，最高一筆抵押債權(quán)達(dá)560萬(wàn)元。

2022年，周明遠(yuǎn)發(fā)現(xiàn)房屋已被多次抵押，風(fēng)險(xiǎn)巨大，遂暫停支付月供，并要求鄭浩解除抵押。

鄭浩反訴稱：周明遠(yuǎn)斷供構(gòu)成違約，要求解除協(xié)議。

此時(shí)，周明遠(yuǎn)已取得北京市購(gòu)房資格，立即起訴，請(qǐng)求：

確認(rèn)《協(xié)議書》有效；

確認(rèn)其為一號(hào)房屋實(shí)際購(gòu)房人。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)周明遠(yuǎn)與鄭浩于2015年6月14日簽訂的《協(xié)議書》及補(bǔ)充協(xié)議合法有效；

注：法院認(rèn)定，名義人擅自抵押構(gòu)成根本違約，借名人暫停還貸屬合理抗辯，協(xié)議繼續(xù)有效。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院圍繞三大核心問(wèn)題展開：

借名協(xié)議真實(shí)有效：

雙方簽署書面協(xié)議，明確權(quán)屬、出資、過(guò)戶條件；

實(shí)際履行情況（首付款、月供、占有使用）與協(xié)議一致；

協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反當(dāng)時(shí)法律強(qiáng)制性規(guī)定。

名義人構(gòu)成根本違約：

補(bǔ)充協(xié)議明確約定“不得二次抵押”；

鄭浩卻四次擅自設(shè)立高額抵押，嚴(yán)重危及房屋安全；

此行為已實(shí)質(zhì)性破壞合同信任基礎(chǔ)，構(gòu)成根本違約。

借名人暫停還貸具有正當(dāng)性：

在房屋被多次抵押、面臨被執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)的情形下，

周明遠(yuǎn)暫停支付月供屬于行使不安抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約；

鄭浩以“斷供”為由主張解除合同，理由不成立。

若需確權(quán)或過(guò)戶，須待抵押滌除、具備過(guò)戶條件后另行主張。

法院強(qiáng)調(diào)：

“名義人違背誠(chéng)信，擅自處分借名房產(chǎn)，不僅不能解除合同，反而應(yīng)承擔(dān)違約后果。”

四、律師提示

本案揭示了借名買房中的高危陷阱：名義人濫用產(chǎn)權(quán)登記地位。關(guān)鍵啟示：

書面協(xié)議是維權(quán)基石：

本案勝訴關(guān)鍵在于2015年簽署的《協(xié)議書》+補(bǔ)充協(xié)議，明確禁止抵押，為認(rèn)定違約提供依據(jù)。

擅自抵押=根本違約：

即使借名人暫時(shí)斷供，只要名義人先違約（如設(shè)押、出售），法院通常會(huì)保護(hù)實(shí)際出資人。

法院可確認(rèn)協(xié)議有效，但不能直接確認(rèn)物權(quán)歸屬。若要拿回房子，必須：

清償貸款、解除所有抵押；

或提起強(qiáng)制過(guò)戶之訴（需滿足購(gòu)房資格）。

? 建議：

若發(fā)現(xiàn)名義人擅自抵押，立即停止付款并取證，同時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全；

盡快取得購(gòu)房資格，在抵押可解的前提下啟動(dòng)確權(quán)程序；

注：本案雖未直接確認(rèn)物權(quán)，但協(xié)議有效性的確立為后續(xù)強(qiáng)制執(zhí)行鋪平道路——一旦抵押清除，周明遠(yuǎn)可憑此判決直接申請(qǐng)過(guò)戶。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理借名買房的復(fù)雜案件，已成功代理多起類似勝訴案例。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問(wèn)題，歡迎來(lái)電咨詢。