借名買房不成立！登記人成功守住經(jīng)適房｜房地產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2004年，周偉作為申請(qǐng)人獲批一套經(jīng)濟(jì)適用住房（即一號(hào)房屋）。

因其籌備婚禮事務(wù)繁忙，委托親戚林靜代為辦理購房手續(xù)：包括簽署合同、支付首付款7萬余元、辦理25萬元銀行貸款等。

此后，林靜每月向周偉的還貸賬戶轉(zhuǎn)賬約1700元，持續(xù)十余年，并對(duì)房屋進(jìn)行裝修后入住。所有購房文件原件由其保管。

2019年，周偉因子女上學(xué)需要，要求收回房屋，并一次性結(jié)清剩余貸款8.7萬元，辦理了解押手續(xù)。

林靜隨即起訴，主張雙方存在“口頭借名買房”關(guān)系，要求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人并辦理過戶。

周偉堅(jiān)決否認(rèn)：

雙方從未約定借名；

首付款系其向林靜的借款；

月供系林靜支付的房屋使用對(duì)價(jià)（即房租）；

因信任親屬關(guān)系，未及時(shí)收回購房資料；

房屋自始?xì)w其所有，僅是暫借林靜居住。

雙方均承認(rèn)：無任何書面借名協(xié)議。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回林靜全部訴訟請(qǐng)求；

? 確認(rèn)周偉為一號(hào)房屋唯一合法所有權(quán)人。

三、法院說理要點(diǎn)

法院從物權(quán)法和證據(jù)規(guī)則出發(fā)，作出三點(diǎn)關(guān)鍵認(rèn)定：

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，具有公示公信效力：

一號(hào)房屋自2008年起即登記在周偉名下，對(duì)外產(chǎn)生法律效力。林靜作為完全民事行為能力人，明知房屋登記狀態(tài)卻長期未主張權(quán)利，應(yīng)視為接受該安排。

借名買房需以“合意”為核心要件：

林靜雖能證明出資、還貸、裝修及占有，但未能提供任何證據(jù)證明雙方曾達(dá)成“借名購房”的合意。

相反，周偉對(duì)各項(xiàng)資金往來作出了合理解釋（借款+房租抵扣），且符合親屬間常見互助模式。

長期不行使權(quán)利，構(gòu)成權(quán)利懈?。?/strong>

一號(hào)房屋自2013年起已滿五年，具備上市交易條件。

若真存在借名關(guān)系，林靜在長達(dá)六年時(shí)間內(nèi)未要求過戶，明顯違背常理，法院據(jù)此質(zhì)疑其主張的真實(shí)性。

法院強(qiáng)調(diào)：

“在無書面協(xié)議、無明確合意證據(jù)的情況下，僅憑出資和居住事實(shí)，不足以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力。否則，將嚴(yán)重?fù)p害交易安全與產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性。”

四、律師提示

本案為登記人成功捍衛(wèi)產(chǎn)權(quán)提供了清晰路徑，也警示出資人誤區(qū)：

“我出錢就是我的”是最大誤解：

法律上，出資可能構(gòu)成借款、贈(zèng)與、借用等多種關(guān)系。沒有“借名合意”，出資只是債權(quán)，不是物權(quán)。

房產(chǎn)證在誰手里不重要，登記在誰名下才關(guān)鍵：

即使所有原件由出資人保管，在無合意情況下，法院仍以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

可過戶時(shí)不行動(dòng)，等于放棄權(quán)利：

政策限制解除后長期沉默，會(huì)被視為對(duì)登記狀態(tài)的認(rèn)可。權(quán)利要及時(shí)主張，沉默即失權(quán)。

? 對(duì)名義人的建議：

若曾允許他人代持或暫住，保留溝通記錄（如微信、錄音）證明僅為借用；

在子女入學(xué)、拆遷等節(jié)點(diǎn)前，主動(dòng)收回房屋控制權(quán)；

遇到訴訟，重點(diǎn)攻擊對(duì)方“合意缺失”與“權(quán)利懈怠”。

注：法律保護(hù)的是依法登記的權(quán)利人，而非事后主張“實(shí)際出資”的人。

本案周偉雖多年未管房屋，但因產(chǎn)權(quán)清晰、抗辯有力，最終守住合法財(cái)產(chǎn)。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注代理名義人應(yīng)對(duì)借名糾紛，擅長通過登記效力、舉證責(zé)任捍衛(wèi)客戶權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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