70城普跌，蘭州跌幅擴大，2025年末樓市的“寒意”與“轉(zhuǎn)機”。

1月19日，國家統(tǒng)計局如期公布了2025年12月份的房價數(shù)據(jù)。這份數(shù)據(jù)就像最近的天氣一樣，透著一股冷靜的寒意。這不是什么突發(fā)新聞，也不是什么驚天動地的反轉(zhuǎn)，它更像是一份遲來的體檢報告，確認了我們每個人在過去一年里切身感受到的事實：房地產(chǎn)市場的冬天，還沒有結(jié)束。

讓我們先拋開那些宏大的敘事，直接看一看蘭州的數(shù)據(jù)，因為這關(guān)乎到生活在這座城市的每一個家庭的資產(chǎn)負債表。數(shù)據(jù)很直白，甚至有些殘酷。12月份，蘭州新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌4.1%；二手房環(huán)比下跌0.6%，同比下跌5.5%。

你可能對這些百分比感到麻木，但如果把它們換算成真金白銀，痛感就會變得清晰起來。同比下跌5.5%，意味著如果你有一套市值200萬的房子，在過去的一年里，它的賬面價值蒸發(fā)了11萬。對于大多數(shù)普通工薪階層來說，這不僅僅是一個數(shù)字，它可能是一兩年的家庭總收入。更值得注意的是，這個跌幅并沒有像某些專家預(yù)測的那樣收窄，反而在擴大。新房價格的環(huán)比跌幅比上個月擴大了0.5個百分點，同比擴大了1個百分點。這說明，至少在蘭州，市場的底部似乎還在更深的地方。

這并不是蘭州一座城市的孤立現(xiàn)象。放眼全國，70個大中城市中，無論是所謂的“北上廣深”一線堡壘，還是二三線城市，房價的箭頭幾乎清一色地指向下方。一線城市的跌幅雖然有所收窄，但依然在跌。這告訴我們，這是一場系統(tǒng)性的退潮，而不是局部的波動。

專家們將這種現(xiàn)象稱為“供求處于深度博弈階段”。上海易居房地產(chǎn)研究院的嚴躍進副院長用了一個很精準的詞：“博弈”。什么是博弈？直白地說，就是買賣雙方的“瞪眼比賽”。手里拿著現(xiàn)金的購房者在觀望，他們擔(dān)心今天買了，明天就成了“高位接盤”；手里攥著房子的業(yè)主在糾結(jié)，他們不愿相信自己的資產(chǎn)縮水，不愿在低位割肉，但又面臨著流動性的枯竭。

而在蘭州，這種博弈顯得尤為艱難。數(shù)據(jù)顯示，90至144平方米的中戶型二手房跌幅最大，同比達到了6.3%。這個面積段通常是中產(chǎn)階級改善型住房的主力區(qū)間。這個群體的資產(chǎn)縮水最嚴重，也最能反映出市場信心的脆弱。為什么跌得最狠？因為市場上同質(zhì)化的產(chǎn)品太多了。當(dāng)你打開二手房交易軟件，你會發(fā)現(xiàn)成千上萬套戶型相似、地段相近的房子掛在架上。在這樣一個買方市場里，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

廣東省住房政策研究中心的李宇嘉研究員提到了一點希望，他認為隨著價格調(diào)整到位，剛需開始積極入市。這確實符合經(jīng)濟學(xué)的基本規(guī)律：當(dāng)價格低到一定程度，需求自然會產(chǎn)生。我們看到一線城市的二手房掛牌量增幅在減少，低價房消化加快，這或許是市場正在筑底的信號。但在蘭州，新房庫存的去化壓力依然巨大，“以價換量”仍然是開發(fā)商為了活下去不得不做的選擇。

我們必須誠實地面對一個現(xiàn)實：房地產(chǎn)的邏輯已經(jīng)徹底改變了。過去二十年，我們習(xí)慣了房子是最好的投資品，習(xí)慣了“買到就是賺到”。但現(xiàn)在，房子正在回歸它最原始的屬性——居住。2025年12月的數(shù)據(jù)告訴我們，這個回歸的過程是痛苦的，也是漫長的。

但這并非全是壞事。對于那些還沒有買房的年輕人來說，現(xiàn)在的購房環(huán)境無疑比幾年前友好了太多。門檻在降低，選擇在增多，你不再需要像搶白菜一樣去搶一套并不完美的房子。市場的冷，對他們來說，或許是一種難得的暖。

嚴躍進提到，多數(shù)房企認為新房價格下跌已經(jīng)觸底。這可能是一種行業(yè)內(nèi)的自我安慰，也可能是一種基于成本線的理性判斷。畢竟，面粉（土地）的價格在那里擺著，面包（房子）的價格不可能無限制地跌下去。國家到地方陸續(xù)出臺的一系列利好政策，像是一針針強心劑，雖然不能讓病人立刻活蹦亂跳，但至少保住了心跳，維持了系統(tǒng)的基本運轉(zhuǎn)。

站在2026年的起點，回望2025年12月的這份成績單，我們應(yīng)該有一種清醒的認知：不要再幻想房價會像過去那樣報復(fù)性反彈。那個時代結(jié)束了。未來的房地產(chǎn)市場，將是一個微利的、分化的、甚至是乏味的行業(yè)。核心地段的好房子依然有價值，但那些遠郊的、品質(zhì)平庸的“水泥盒子”，將很難再有翻身的機會。

對于蘭州的業(yè)主們來說，看著同比5.5%的跌幅，焦慮是難免的。但從另一個角度看，如果你的房子是用來住的，那么市值的波動對你的生活質(zhì)量并沒有實質(zhì)性的影響。如果你的房子是用來投資的，那么現(xiàn)在或許是時候重新審視你的資產(chǎn)配置了。

這場深度博弈還在繼續(xù)。買方和賣方都在試探對方的底線。2026年的關(guān)鍵，就在于這種平衡何時能夠達成。當(dāng)賣方接受了資產(chǎn)縮水的現(xiàn)實，當(dāng)買方認可了當(dāng)前的性價比，成交量才會真正回暖，價格才會真正企穩(wěn)。在此之前，我們都需要多一點耐心，去適應(yīng)這個不再狂飆突進的新常態(tài)。

一點思考：

• 如果房價繼續(xù)維持目前的陰跌態(tài)勢，或者在低位長期橫盤，對于我們普通家庭而言，房子是否還值得作為家庭財富的主要蓄水池？
• 在“房住不炒”徹底成為現(xiàn)實的今天，我們該如何尋找新的安全感來源？