服務存瑕疵，物業費能打折嗎？中山市第一法院“以案說法”

“服務差物業費就該減免”“房子漏水拒交物業費”“毛坯房空置物業費要打折”……在物業服務合同糾紛中，這類業主拒交物業費的抗辯屢見不鮮。物業服務存在瑕疵，物業費就必然能 “順理成章” 打折嗎？

業主以 “質價不符” 要求減免物業費的主張能否成立，一直是法院審理的難點。日前，中山市第一人民法院坦洲法庭通報三起審理并生效的案例，覆蓋公共衛生管理、共用設施維護、公共區域隱患處置三大物業服務核心領域，清晰詮釋了“嚴重服務瑕疵”的認定標準，既為業主理性維權劃定了合理邊界，也為物業公司規范履職立下了明確規矩。

七桶垃圾圍樓棟，異味擾民拒不改

“夏天三十多度的高溫，家里卻不敢開窗通風，一開窗就是刺鼻的惡臭，蚊蟲蒼蠅往家里飛，孩子都沒法在客廳玩耍”，在法庭上，某小區一位二樓的業主憤怒地表示，“這個情況與物業溝通多少次都沒用，這日子怎么過？”原來，在業主居住的樓道出入口，一字排開了七個巨型垃圾桶，而上方不足兩米就是業主的陽臺。垃圾聚集產生的異味彌漫在整個樓棟周邊，尤其是夏季高溫天氣更是濃烈刺鼻，嚴重影響了周邊業主的正常居住。

對此，物業公司也表示無奈，“我們每天早晚都會清理垃圾一次，小區沒有規劃垃圾點，以前每棟樓前單獨放置一個垃圾桶，不少業主投訴，現在集中存放在這里也是沒辦法的辦法?！狈ㄔ涸趯徖磉^程中，考慮到業主的實際困境，要求物業公司進行整改，盡快解決垃圾堆放、清理等問題，但指定的期限屆滿后，物業公司仍未采取任何有效措施。

法院認為，管理公共環境衛生，包括公共區域的清潔衛生、垃圾的收集與清運，是物業公司的核心義務之一，也是業主支付物業費的重要對價。物業公司擅自占用公共通道設置小區垃圾中轉地，亦未對垃圾進行及時有效處理、清運，長期未整改，導致周邊業主居住環境惡化，物業使用價值顯著降低，屬于履行合同義務存在重大瑕疵。物業公司以“小區無規劃垃圾點”為由抗辯，不能免除其應盡的核心服務義務，故酌情減免業主應交的物業費。

家中漫灌糞便水，管道堵塞誰之過

朱女士外出多日后回到家中（一樓），然而推開門的一瞬間，眼前的場景讓她瞬間崩潰：衛生間的糞便水不斷漫出，已經積滿了整個房屋，客廳、臥室的地板被污水浸泡，家具、衣物、被褥全部被污染，屋內臭不可聞，根本無法居住?？吹郊依镒兂伞拔鬯亍?，朱女士心疼又憤怒，隨即找到物業公司尋求解決方案。

但物業公司的回應讓她十分失望，物業公司稱，本次管道堵塞是因為樓上業主使用不當導致公共管道堵塞，屬于突發事件，要求朱女士找樓上所有業主共同賠償損失，而物業公司有疏通主管道井但不承擔責任。雙方多次協商未果，朱女士一氣之下拒交了后續的物業費。隨后，物業公司將朱女士訴至法院，要求其支付拖欠的物業費。

法院認為，物業公司對小區內的共用設施設備負有維修、養護、運行和管理的義務，確保共用設施設備正常運行。案涉房屋衛生間返水系因立管公共管道堵塞導致，該公共管道屬于小區共用設施設備，物業公司作為管護責任主體，負有日常維護、養護管理并維持管道暢通的義務，物業公司主張每年兩次疏通主管道井，但未提供任何證據證明其有履行該義務。管道堵塞造成業主家中返水并造成損失，說明其日常維護養護工作存在重大疏漏，物業公司未盡到對公共設施的管護義務，亦未在合理范圍內有效排查隱患，存在過錯，構成違約，故酌情減免業主應交的物業費。

白蟻入侵毀家居，敷衍消殺釀損失

“我住這個小區八年了，以前從來沒有拖欠過物業費，不是故意不交，是物業公司太不負責任了！” 黃先生在法庭上情緒激動地說道。讓他堅決拒交近一年物業費的，是因為一場持續多年的 “白蟻之災”。

三年前，黃先生偶然發現其走廊處公共樓梯的木門上出現了白蟻，而這扇木門與黃先生家的大門相距不足一米，白蟻隨時可能進入家中。黃先生立即將情況告知物業公司，希望物業公司能盡快采取專業措施滅殺白蟻。物業公司隨后派工作人員到場，使用普通家用殺蟲劑對木門進行了噴灑。黃先生當時就提出，普通殺蟲劑可能無法徹底消滅白蟻，建議請專業的治蟻機構處理，但物業公司工作人員稱“噴灑后就能解決問題”，未采納其建議。然而，這次簡單的噴灑并未達到滅殺效果，只是將白蟻驅散，并導致白蟻四處爬動。

之后，部分白蟻甚至順著門縫、墻角爬進了黃先生家中。由于白蟻危害具有隱蔽性，黃先生起初并未發現家中已有白蟻滋生。直到幾年后，他發現玄關天花出現破損，打開一看才發現里面早已被白蟻蛀空，隨后又發現鞋柜、衣柜、書柜等多件木質家具都遭到了白蟻的嚴重破壞，直接經濟損失達數萬元。黃先生再次找到物業公司，要求其聘請專業機構對白蟻進行徹底滅殺并賠償自己的財產損失，但物業公司稱黃先生家中的白蟻與其無關，其沒有責任。多次協商無果后，黃先生無奈之下選擇拒交物業費。

庭審中，物業公司辯稱，小區公共區域確實出現過白蟻，但業主家中的白蟻是幾年后才發現的，沒有證據證明業主家中的白蟻是公共區域的白蟻進入的，兩者之間不存在關聯性，物業公司已履行了相應的消殺義務，不應承擔責任。

法院審理認為，案涉小區公共區域走廊、樓梯木門處出現白蟻，該公共區域與黃先生的房屋相鄰，距離不足一米，非常相近，具備白蟻遷移擴散的客觀條件。根據日常經驗法則和高度蓋然性原則，認定黃先生家中的白蟻系從公共區域遷移進入，與公共區域的白蟻存在直接關聯性。物業公司未采取專業、有效的治蟻措施，僅用普通殺蟲劑簡單處理，未能消除公共區域的白蟻隱患，導致白蟻侵入業主家中造成財產損失，屬于履行服務義務存在重大瑕疵，構成違約，故酌情減免業主應交的物業費。

法官說法：嚴重瑕疵是減免前提，“質價相符” 是核心標尺

主審法官石慧認為，在物業服務合同糾紛中，裁判的核心原則應為：嚴重瑕疵是減免前提，“質價相符” 是核心標尺。

1.在物業服務合同關系中，業主支付物業費與物業公司提供符合約定的服務，構成了對等的權利義務關系?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖l明確規定：物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。這一法律條文為物業公司的履職范圍劃定了底線，也為業主主張權利提供了法律依據。

2.物業費的減免并非業主的單方權利，而是建立在物業公司未履行核心服務義務的基礎上。當物業公司的服務存在嚴重瑕疵，影響業主的正常生活時，業主才享有抗辯權，有權要求減免相應物業費；若僅存在輕微瑕疵，如個別角落清潔不到位、公共設施小故障維修響應稍慢等輕微疏漏，未對業主的正常居住造成實質性影響，業主不能以此為由拒交物業費，否則可能承擔逾期繳費的違約金。

3.減免幅度的判定需“綜合考量”：即便物業公司存在重大服務瑕疵，減免幅度也并非由業主單方決定，而是由法院結合多重因素綜合判定。這些因素包括：服務瑕疵的嚴重程度、持續時間的長短、對業主生活影響的范圍與深度、物業公司的主觀過錯程度、物業公司是否采取了補救措施、業主的實際損失等。既不會讓業主為不合格的服務 “買單”，也不會過度加重物業公司的責任，保障行業的健康發展。

采寫：南都N視頻記者呂婧 通訊員吳娟歡