未在查封前完成過戶，借名人解封主張難獲支持｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2009年5月20日，鄭國強與北京某房產公司簽訂《商品房買賣合同》，購買位于北京市的一套住房（即一號房屋），購房款150萬余元由其支付，并于此后將房屋登記在自己名下。

2017年9月，鄭國強與甲公司簽訂《借款合同》，并以一號房屋提供抵押擔保，雙方辦理了具有強制執行效力的公證，并于2017年9月15日完成抵押權登記。

2019年11月，甲公司將該筆債權轉讓給乙合伙企業。因鄭國強未履行還款義務，乙合伙企業依據公證處出具的執行證書，向法院申請強制執行。2020年8月13日，法院依法查封登記在鄭國強名下的一號房屋。

此時，鄭國強之子鄭文軒作為案外人提出執行異議，主張：

“我系一號房屋的實際所有權人。2009年購房時我正在海外留學，無法親自辦理購房手續，故借用父親鄭國強名義簽約。我回國后于2015年向父親轉賬700萬元用于購房，并長期居住在該房屋內，繳納物業、水電、燃氣等費用。”

鄭國強及其配偶王秀蘭均認可鄭文軒的說法，稱房屋確系為兒子代持。

乙合伙企業堅決反對，認為：

房屋自始登記在鄭國強名下，對外具有公示公信效力；

抵押設立時，鄭文軒從未提出任何權利主張；

其所謂“借名買房”無書面協議，亦無充分證據，不能對抗善意抵押權人。

法院于2021年3月25日作出A號執行裁定，駁回鄭文軒的異議。鄭文軒不服，遂提起案外人執行異議之訴。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回鄭文軒的全部訴訟請求。

法院認定：鄭文軒未能就其與鄭國強之間存在借名買房合意完成舉證，其所主張的權益不足以排除對登記在被執行人名下房產的強制執行。

三、法院說理要點

法院圍繞“案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益”作出如下認定：

借名買房需有明確合意，不能僅憑親屬陳述推定

鄭文軒未提交任何書面協議或錄音、郵件等證據證明其與鄭國強就“借名購房”達成一致。僅憑父子當庭相互認可，不足以排除事后串通可能，無法認定存在真實合意。

購房時間與所謂“出資”時間嚴重脫節

一號房屋于2009年簽約并付款，而鄭文軒稱2015年才向父親轉賬700萬元；

若為借名購房，為何在房屋交付、登記六年后才“補付”房款？該行為明顯違背交易常理。

主張內容自相矛盾，削弱可信度

鄭文軒既主張“自始借名”，又表示“2015年從父親處購得房屋”，兩種說法邏輯沖突，難以采信其為真實權利人。

居住與繳費屬家庭內部安排，不產生物權效力

子女在父母房屋內居住并代繳費用，在中國家庭中極為常見，不能據此推定房屋歸其所有，更不構成物權。

抵押權人受物權公示原則保護

乙合伙企業在設立抵押時，房屋登記在鄭國強名下，其作為善意債權人，有權信賴不動產登記簿的公示效力。鄭文軒與鄭國強之間的內部約定，不得對抗外部債權人。

四、律師提示

本案揭示了借名買房在執行程序中的重大風險，值得各方警惕：

“父子認可”不等于“法律確權”

即使父母當庭承認房屋歸子女，若缺乏購房時的出資憑證、溝通記錄或書面協議，法院極可能認定為規避執行的虛假陳述。

時間邏輯是審查重點

購房、付款、主張權利的時間線若存在斷裂或倒掛（如“先登記、后付款、多年不主張”），極易被法院視為虛構事實，直接導致敗訴。

抵押權具有強大對抗效力

一旦房屋設立抵押，登記產權人的債權人即取得優先保護地位。借名人若未在抵押前完成過戶或預告登記，幾乎無法阻卻執行。

? 對債權人的建議：

面對案外人執行異議，應重點指出：

（1）無借名合意證據；

（2）出資與購房時間不符；

（3）主張前后矛盾；

（4）自身作為善意抵押權人的信賴利益。

堅持“登記公示優先、交易安全至上”的抗辯邏輯，守住執行成果。

提示：法律保護的是公示的權利，不是私下的約定。

本案中，即便鄭文軒確實支付了款項，但因未在關鍵節點固定權利，最終無法阻止房屋被執行。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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