借母親名義買房？無(wú)協(xié)議難獲支持，遺產(chǎn)按法定繼承｜北京房產(chǎn)律師

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一、案情介紹

趙建國(guó)與妻子李秀英育有三名子女：長(zhǎng)女趙梅、次女趙芳、兒子趙強(qiáng)。

趙建國(guó)于1991年去世，李秀英于2006年去世，二人未留遺囑。

1994年，李秀英以成本價(jià)購(gòu)得位于北京的一套單位房改房（即“一號(hào)房屋”），登記在其個(gè)人名下。購(gòu)房款分三次支付，資金來(lái)源存在爭(zhēng)議。

李秀英晚年主要由兒子趙強(qiáng)及其妻孫莉、子趙磊照料，并長(zhǎng)期共同居住于一號(hào)房屋。趙強(qiáng)夫婦承擔(dān)了大部分醫(yī)療、生活及物業(yè)費(fèi)用。

2023年，趙梅向法院提起訴訟，請(qǐng)求依法分割一號(hào)房屋，主張三子女應(yīng)各繼承1/3份額。

趙強(qiáng)之妻孫莉、子趙磊辯稱：

“房子是我們夫妻借母親名義購(gòu)買的！當(dāng)時(shí)是為了享受她的工齡優(yōu)惠，全款由我們支付，只是登記在她名下。”

次女趙芳同意分割，但主張自己盡了較多贍養(yǎng)義務(wù)，應(yīng)多分。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 一號(hào)房屋按份共有：

趙梅（原告）占30%

趙芳（被告）占30%

孫莉（趙強(qiáng)配偶）占30%

趙磊（趙強(qiáng)之子）占10%

注：因趙強(qiáng)在訴訟期間去世，其應(yīng)繼承的40%份額先析出夫妻共同財(cái)產(chǎn)（孫莉占20%），剩余20%由其繼承人孫莉、趙磊各繼承10%。

? 駁回“借名買房”主張：

法院認(rèn)定，孫莉、趙磊提交的證據(jù)不足以證明存在借名合意，一號(hào)房屋系李秀英個(gè)人遺產(chǎn)，應(yīng)依法繼承。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院圍繞兩大核心問(wèn)題作出認(rèn)定：

一、“借名買房”主張證據(jù)不足，不予支持

雖然購(gòu)房款可能由趙強(qiáng)家庭支付，但無(wú)書面協(xié)議，亦無(wú)李秀英明確表示“房屋歸趙強(qiáng)所有”的直接證據(jù)；

所謂“家人常提及”僅為口頭陳述，無(wú)其他親屬佐證，且趙梅、趙芳均否認(rèn)；

房屋登記在李秀英名下近30年，從未辦理過(guò)戶或確權(quán)，不符合借名買房的常理；

法院強(qiáng)調(diào)：出資≠所有權(quán)，尤其在家庭內(nèi)部，出資更可能體現(xiàn)為贍養(yǎng)或贈(zèng)與。

二、遺產(chǎn)分配考慮贍養(yǎng)貢獻(xiàn)，但不突破法定繼承框架

趙強(qiáng)一家與李秀英長(zhǎng)期共同生活，承擔(dān)主要贍養(yǎng)義務(wù)，符合《繼承法》第13條“可以多分”的情形；

故在三子女本應(yīng)均分的基礎(chǔ)上，酌定趙強(qiáng)繼承40%，其余兩人各30%；

趙強(qiáng)去世后，其份額依法發(fā)生轉(zhuǎn)繼承與析產(chǎn)，最終形成四人按份共有格局。

四、律師提示

本案為“以借名買房抗辯繼承分割”提供了重要警示，經(jīng)驗(yàn)值得重視：

“借名買房”需有明確合意，不能靠“默認(rèn)”或“習(xí)慣”

即使長(zhǎng)期居住、支付費(fèi)用，若無(wú)書面協(xié)議、錄音、證人證言等證明登記人同意歸屬，法院極難采信。

房改房登記在老人名下，通常視為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)

即便使用子女資金或工齡折算，只要登記在老人名下，且未明確約定歸屬，司法實(shí)踐傾向于認(rèn)定為遺產(chǎn)。

盡贍養(yǎng)義務(wù)可多分遺產(chǎn)，但需主動(dòng)舉證

本案中，趙強(qiáng)家庭因提供就醫(yī)記錄、繳費(fèi)憑證、證人證言，成功獲得40%份額。若無(wú)證據(jù)，仍可能均分。

? 對(duì)繼承人的建議：

若主張“借名”，務(wù)必在老人健在時(shí)簽署書面協(xié)議并公證；

若主張“多分”，應(yīng)保存醫(yī)療陪護(hù)、費(fèi)用支付、共同居住等完整證據(jù)鏈；

避免在繼承開(kāi)始多年后才主張權(quán)利，以免證據(jù)滅失、時(shí)效爭(zhēng)議。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理繼承糾紛、借名買房及房改房確權(quán)，擅長(zhǎng)通過(guò)證據(jù)梳理與份額計(jì)算，守護(hù)客戶應(yīng)得權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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