2026年：買房還是租房，可從三個方面來判斷

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譚浩俊

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2026年，應當買房還是租房呢？買房有風險嗎？租房會失去機會嗎？

據網易財經1月20日報道，中泰國際首席經濟學家，中國首席經濟學家論壇副理事長李迅雷在接受網易財經智庫專訪時表示，2026年中國經濟正處于多重周期疊加的關鍵轉型期，房地產市場調整尚未充分。他認為，2026年買房不如租房，且租房并非意味著長期租賃，若后續觀察到房價跌至合理區間，仍可轉換為購房。

專家的建議，當然可以參考，但到底應當買房還是租房，需要廣大居民自己判斷，而不是只聽專家的。如果專家們知道，他們早就不當專家，而當開發商、當炒房者了，何必跑來忽悠別人呢？

那么，如何來判斷2026年應當買房還是租房呢？筆者不想給答案，也給不出答案。就算內心強大，可以給出答案，也是自找不快。

筆者想給的，是從三個方面進行分析，廣大居民可以依據分析進行自我判斷。

第一方面，二手房市場的變化情況。對購房者來說，尤其是年輕購房者，千萬不要去看商品房市場。商品房市場的可變性遠高于二手房市場。原因就在于，開發商為了回籠資金，會采取各種促銷措施，包括降價、搭售車庫、贈送汽車、現金獎勵等，自然，在售房時的手段會更多，房價的變化也更多，給出的優惠也遠高于二手房市場。

相反，二手房市場的房東，更多的是為了改善住房條件，只會依據房價變化確定轉讓價格，而不會像開發商那樣，手中的促銷道具很多。如果二手房市場的房東，不再需要通過反復降價售房了，房地產市場就穩了，房價也不會再跌了。購房，就可以考慮了。反之，則需要繼續觀察。

2026年應當買房還是租房，從二手房市場的變化中可以做出一定選擇，且一般不會出現太大問題，準確性相對較高。

第二方面，開發商的資金回籠情況，或商品房銷售情況。從近兩年的情況來看，開發商總體是在資金鏈緊繃中度過的，頭部開發商大多有死里逃生的經歷。即便現在，萬科等曾經的“不差錢”開發商，現在都是負債累累，難以喘息。

如果到了2026年，開發商的日子仍然十分艱難，仍在需要央行放水給予資金支持，那么，房價就難以出現穩定現象，仍存在下跌風險。既然房價還沒穩，對廣大居民來說，當然是繼續等待觀望，而不是出手買房了。迫切需要房子的，可以先租后買。

那么，如何看待開發商的經營狀況呢？關鍵看央行有沒有給開發商增加新的貸款計劃，有沒有繼續通過寬松的貨幣政策，幫開發商籌集資金。如果出臺新的貸款政策，給予開發商資金幫助了，就說明開發商的資金鏈仍然緊繃，風險依然很大，購房會面臨降價風險。買房就需要謹慎，不妨先租房解決住房問題。

第三方面，房屋租金如何變動。正常情況下，租金漲，租房者多，買房者就少了，房價就不穩了，就要下降。但是，中國目前的房地產市場，感覺不是這種狀態。目前的租金，并沒有與房價形成良性互動，而是各跑各的，各跌各的，各漲各的。

眼下的租金與房價，是同步的，房價跌，租金也在跌，這是很不正常的。如果租金與房價出現反向運行了，房價可能就要止跌轉穩了。至少，目前還沒有出現租金與房價相反運行的跡象，初步估計，要看上半年的經濟運行情況。

這也意味著，租金變動對房價的影響，短期內無法正確判斷。到底應當買房還是租房，按照租金與房價的不協調，當然不能買房了。否則，就要吃虧。

從總體上講，2026年還不是購房年，至少，在上半年，是不支持居民購房的，而支持居民租房。特別是年輕人和新市民，可以通過租房觀察房地產市場的變化，如果到了下半年，房價趨于穩定了，二手房市場活躍了，房價企穩了，需要買房者，就可以選擇買房了。而改善性需求，也可以出手買房了。

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作者｜譚浩俊

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