優質不動產遭“瘋搶”！險資花數億拿下上海某五星級酒店，近期多家險企出手掃貨

本文來源：時代財經 作者：何秀蘭 、徐子茵（實習生）

又有險資掃貨商業不動產。

近日，招商信諾人壽與利安人壽組成的聯合體，通過聯合發起設立的上海瑾東閣私募投資基金，正式完成對上海東錦江希爾頓逸林酒店的收購交割，交易金額達數億元。

此次收購并非個例，近期險資在不動產領域動作頻頻，大家保險、陸家嘴國泰人壽、國壽置業等均在商業綜合體、寫字樓、長租公寓、倉儲物流等賽道密集落子，形成險資布局優質存量不動產的“熱潮”。

時代財經就相關事宜分別致電招商信諾人壽、利安人壽進行采訪，截至發稿未獲回復。

天職國際金融咨詢合伙人周瑾則對時代財經表示，在當前經濟轉型與利率下行的背景下，“資產荒”已成為險資投資面臨的巨大挑戰。當前房地產市場處于階段性低點，即便區位優勢突出、運營狀況良好的商業地產項目，也難免受到大環境的波及，但險資此時出手收購此類不動產項目，有著清晰的投資邏輯。

“一方面是看中其長期的現金流和回報優勢，尤其是通過專業機構的長期運營，獲得穩定的現金流回報，可匹配其長期資產配置的需要，緩解‘資產荒’的狀況；另一方面，當前估值相對較低，且在交易結構設計中還有出售方的劣后安排，對險資的投資收益提供一定的保障，也符合險資的風險偏好。”周瑾表示。

圖源：圖蟲創意

兩險企斥資數億，收購上海某五星級酒店

從資產基本面來看，上海東錦江希爾頓逸林酒店不僅地處陸家嘴商圈，還鄰近上海博物館東館、上海科技館及世紀公園等城市地標，可便捷通達上海各大商業中心。其850間客房的規模化配置，在浦東地區具備稀缺性，且該酒店已于2023年完成最新一輪裝修升級，硬件設施保持較高水準。

值得市場關注的是，參考希爾頓集團過往“出售物業但保留管理權”的案例，如紐約華爾道夫酒店交易，此次上海東錦江希爾頓逸林酒店是否會延續這一輕資產運營模式，品牌授權及管理合同是否會進行調整，引發業內討論。時代財經致電該酒店進行采訪，截至發稿未獲回復。

據了解，招商信諾與利安人壽是通過聯合發起設立的上海瑾東閣私募投資基金合伙企業（有限合伙）完成本次收購，該基金于2025年12月2日經中國證券投資基金業協會備案通過，注冊資本9億元，收購標的涵蓋上海錦楊企業管理有限公司100%股權、相關債權，以及東錦江服務式公寓項目，國浩上海辦公室及基小律團隊分別提供法律服務與專項支持。

有業內人士向時代財經指出，這種通過私募不動產基金介入的模式，既符合險資長線布局的屬性，又能通過結構化設計分散風險，是當前險資參與不動產投資的主流路徑之一。

作為本次交易的主體之一，招商信諾人壽是一家中外合資壽險公司，由招商銀行和信諾健康人壽各持股50%。最新償付能力報告顯示，2025年前三季度，招商信諾人壽實現保險業務收入377.97億元，凈利潤32.03億元；截至2025年三季度末，公司總資產為2500.93億元，核心償付能力充足率和綜合償付能力充足率分別為138.51%、210.87%。

險資加速布局不動產，多賽道狂砸數十億

此次招商信諾人壽與利安人壽聯合收購五星級酒店，僅是當前險資加速布局不動產市場的一個縮影。近期，多家險企在商業綜合體、長租公寓、核心寫字樓等多個賽道密集落子。

從具體動態來看，2025年12月底，大家保險通過旗下基金，收購了總資產價值達24.5億元的杭州濱江寶龍城綜合體，交易涵蓋購物中心、酒店及配套車位。該交易通過承接部分債務的方式完成資產交割，同時設置了回購權條款。據了解，該項目連續兩年運營凈收入穩定在2.3億元左右，或契合險資對穩健現金流的需求。

同年10月，陸家嘴國泰人壽斥資8.95億元收購上海前灘匯N5辦公樓部分物業及配套車位，并將其作為公司總部辦公職場。無獨有偶，同在10月，中郵保險作為領投方，通過專項基金完成對上海靜安區博華廣場的收購，該項目出租率穩定在95%左右，年納稅逾11億元，不僅成為近期上海大宗交易市場的標志性事件，更創下近年來中國單體寫字樓交易規模的新紀錄。

長租公寓賽道更是成為險資近期布局的“新寵”。據國家市場監管局2025年底披露，國壽置業投資管理有限公司（下稱“國壽置業”）與領盛（蘇州）投資有限公司擬通過共同設立特殊目的公司，收購上海朗松實業有限公司、上海盛樘樂屋咨詢管理有限公司，進而收購旗下位于上海市的保障性租賃住房。國壽置業的最終控制人為中國人壽保險（集團）公司。據市場報道，國壽置業以6.29億元拿下領盛投資旗下上海楊浦區兩個保障性租賃住房項目60%股權，標的項目理論資本化率分別達7.23%和8.26%，高于REITs標準的6%，領盛保留剩余股權繼續參與運營，形成“險資接盤+原運營方操盤”的合作模式。

此外，國家市場監管局2026 年初披露信息顯示，國壽置業與天津豐泰將作為普通合伙人，攜手豐泰有限合伙共同設立合伙企業，通過新設立的合伙企業收購位于成都、南京、江陰、無錫四座城市的5家目標公司。這些目標公司主要從事通用倉庫開發租賃、產業園地產開發及運營業務。

此類密集布局背后，是險資資產配置邏輯的升級。近年來，險資對不動產的投資已從傳統地產股配置轉向多元物權投資，存量收租類物業因能提供穩定現金流，成為險資配置核心。仲量聯行數據顯示，險資布局商業地產的熱情主要源自優質商業地產項目穩健及較為可觀的收益，當前一線城市商業地產的租金收益率維持在5.5%至6.5%之間，這一穩定的收益水平對提升險資的整體投資回報具有顯著的正面效應。

上述業內人士向時代財經分析指出，在房地產行業深度調整與利率下行背景下，核心城市優質存量不動產的價值持續凸顯，險資正憑借資金規模與長期屬性，成為存量資產市場的核心買方力量。與此前外資主導的快進快出模式不同，險資更傾向于長期持有并通過精細化運營提升資產價值，且優先選擇一線城市、成熟運營、政策背書的項目。