地方國資下場低價“掃貨”法拍房

2026.01.21

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作者 |第一財經(jīng) 馬一凡

在全國法拍房市場量價齊跌、對樓市形成一定壓制的背景下，部分地方國企開始現(xiàn)身法拍平臺，以“低價掃貨”的方式大規(guī)模拿下房地產(chǎn)資產(chǎn)。

從廣州南沙到海南海口，國資背景買家在法拍市場的身影引發(fā)關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士表示，國資企業(yè)的動作，既有在市場下行期低成本收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的因素，也有承接問題資產(chǎn)、緩解局部市場壓力的考量。

國企現(xiàn)身法拍平臺

近期，廣州市南沙區(qū)樓盤逸濤雅苑四期的88套住宅房源被掛上阿里法拍平臺，引發(fā)市場關(guān)注。

這批房源均為全新毛坯住宅，原本由開發(fā)商持有，因債權(quán)人平安銀行股份有限公司廣州分行申請執(zhí)行，被執(zhí)行人廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)逸濤雅苑房地產(chǎn)有限公司名下資產(chǎn)進(jìn)入司法拍賣程序。

天眼查信息顯示，逸濤雅苑房地產(chǎn)有限公司背后的大股東為已爆雷房企陽光城集團(tuán)旗下的陽光城上海置業(yè)有限公司。近年來，爆雷房企手中剩余房源被法拍并不鮮見，但逸濤雅苑四期的拍賣結(jié)果卻有點出人意料：88套房源首次上拍即全部成交，總成交金額達(dá)8041萬元。

其中，除少量房源被自然人競得外，超過60套房源被同一買家——廣州南沙城市運營有限公司收入囊中。該公司為國有企業(yè)，其背后股東包括廣州南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)有限公司（持股約75%）和廣州南沙現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司（持股約25%），股權(quán)最終穿透至廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會和廣東省財政廳。

從價格來看，此次法拍被業(yè)內(nèi)視為“明顯撿漏”。廣州南沙城市運營有限公司競得房源的成交單價區(qū)間在6657元/平方米至7629元/平方米之間，而貝殼找房平臺顯示，逸濤雅苑目前二手房掛牌單價普遍在1萬元/平方米至3萬元/平方米之間。

有業(yè)內(nèi)人士分析，國企集中拍下大量住宅房源，未來用途或并非直接推向市場銷售，而更可能作為保障性住房、人才住房，或用于舊改項目中的村民安置。

類似的情況也已出現(xiàn)在其他城市。2025年9月下旬，海南省?？谑兄泻H中心2號樓的37套房產(chǎn)被執(zhí)行法院公開拍賣，建筑面積合計約1.5萬平方米，起拍價1.39億元，最終由湖州市產(chǎn)豐企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）以底價競得，折合單價為9286元/平方米。

天眼查顯示，該競買方成立于2025年9月，其背后大股東為湖州產(chǎn)投商業(yè)管理有限公司，而后者控股股東為湖州市產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司，隸屬于湖州市國資委。

作為對比，中海國際中心1號樓的備案均價高達(dá)3.3萬元/平方米，此次法拍成交價僅為其三分之一左右。

量價齊跌的法拍市場

國企“掃貨”法拍房，發(fā)生在一個明顯降溫的市場環(huán)境中——2025年，全國法拍房市場呈現(xiàn)出“量價齊跌”的態(tài)勢，并對整體樓市形成持續(xù)壓力。

在近期一次公開活動中，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)創(chuàng)始人、原國家房改課題組組長孟曉蘇指出，法拍房是一種因債務(wù)違約而被強(qiáng)制處置、需要快速變現(xiàn)的“特殊二手房”，其價格通常顯著低于正常市場水平。一旦某小區(qū)出現(xiàn)低價法拍成交案例，該價格往往會迅速成為新的估值參照，進(jìn)而拉低整個小區(qū)的價格預(yù)期，形成“法拍—房價下行—更多法拍”的負(fù)反饋循環(huán)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年全國法拍市場累計掛拍房源71.9萬套，同比下降6.6%；成交拍品16.9萬套，同比下降4.4%；成交金額2536.2億元，同比大幅下降23.6%。全年成交均價為4653元/平方米，同比下降12.7%；平均折價率為74.1%，意味著買家普遍以評估價約7.4折的價格購入資產(chǎn)。

在這一背景下，部分國企選擇下場接盤，背后或許存在多重考量。

“法拍房價格顯著低于市場價，為國資提供了低成本獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的窗口期，此外，在房地產(chǎn)去杠桿和風(fēng)險出清過程中，地方國企也被賦予一定‘穩(wěn)定器’角色，通過承接問題資產(chǎn)，緩解局部市場的下行壓力?！币患冶狈酱笮蛧Y企業(yè)房地產(chǎn)投資部門投后管理人士對第一財經(jīng)表示。

該人士稱，整體來看，國企“掃貨”法拍房，既是房地產(chǎn)風(fēng)險出清過程中的階段性現(xiàn)象，也是地方政府在穩(wěn)市場、防風(fēng)險框架下的主動作為。其最終對市場有何影響，仍取決于這些資產(chǎn)的后續(xù)處置方式，比如到底是用作保障房人才房，還是后續(xù)集中推向市場，不同的處置方式將帶來不同的效果。

微信編輯| 小羊

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