深鐵集團也扛不住了，面對負債8300億的萬科，上面的意思變了

2017 年，深圳地鐵集團（下稱 “深鐵”）接手萬科控制權，彼時國內房地產市場仍處于上行周期。

此前，寶能系通過杠桿資金舉牌萬科引發股權紛爭，華潤作為原第一大股東選擇退出，深鐵以地方國企身份入場，分兩步受讓萬科股份：2017 年 1 月以 371.71 億元受讓華潤所持 15.31% 股份，6 月以 292 億元接手恒大所持 14.07% 股份，兩筆交易合計耗資約 664 億元，最終持股比例達 29.38%，成為萬科第一大股東，彼時受讓價分別為每股 22 元、18.8 元，市場普遍看好這筆投資及雙方合作前景。

深鐵與萬科攜手推進 “軌道 + 物業” 模式，聚焦地鐵沿線住宅、商業項目開發，初期在深圳落地多個合作項目。

合作初期成效顯著，萬科營收規模一度突破 5000 億元，深鐵也憑借股權分紅分享發展紅利。

2021 年起，房地產調控政策收緊，“三道紅線” 監管政策落地，房企融資渠道持續收窄，萬科開始通過出售資產維持現金流穩定。隨著市場轉冷，萬科銷售業績下滑、庫存積壓問題凸顯。

2023 年，萬科營收降至 4100 億元，凈利潤 120 億元，盈利能力同比收縮。為支持萬科化解流動性壓力，深鐵開始提供股東借款，截至 2024 年底累計借款規模近 260 億元，主要用于萬科償還到期債券，規避違約風險。彼時萬科有息債務規模超 3600 億元，一年內到期債務 1200 億元，現金儲備難以覆蓋短期償債需求，流動性壓力持續加大。

深鐵自身主營地鐵運營業務，受整體經濟環境及萬科資產減值影響，2024 年出現大額虧損，其中萬科相關資產減值為主要原因之一。

雙方借款協議明確約定需提供擔保，萬科以旗下優質物業股權作為抵押。

受市場下行影響，萬科股價從 20 元區間跌至 10 元左右，深鐵所持股權賬面價值大幅縮水。

2025 年，房地產政策適度松綁，但萬科經營狀況未得到有效改善。

前三季度實現營收 1600 億元，凈虧損 280 億元，開發業務毛利率降至 - 10%，項目開發面臨階段性虧損壓力。

截至該階段，萬科有息債務 3629 億元，一年內到期債務 1513 億元，現金及等價物 656 億元，短期償債缺口約 857 億元。

深鐵對萬科的股東借款上限設定為 220 億元，當時已使用 204 億元，剩余可用額度僅 22.9 億元。

11 月 2 日，雙方簽署補充協議，明確萬科需提供足額擔保，深鐵身份從戰略合作伙伴進一步轉向債人。

標普評級指出，深鐵并非萬科母公司，雙方財務獨立核算。受此影響，萬科美元債價格跌至 60 美元區間，淪為困境債。

11 月 27 日，萬科股價大幅下探接近跌停，相關債券跌幅超 20% 并觸發停牌。

市場傳出消息，深圳將按市場化、法治化原則處理萬科債務問題，不再采取無限兜底模式。

截至當時，萬科表內及表外隱性負債合計約 8300 億元，深鐵累計提供股東借款已超 260 億元。

深鐵自身經營壓力也持續加大，2025 年上半年營收同比下滑 21%，凈虧損 33 億元，已難以持續加碼援助。

萬科核心物業資產已全部抵押給深鐵，股價跌破平倉線，深鐵陷入兩難局面：停止援助可能導致前期投入面臨損失，持續加碼則需承擔更大經營風險。

為緩解流動性壓力，萬科加速處置資產，推出規模 551 億元的廣州資產不良包，要求買家在 12 月 15 日前全款支付。

在債權人會議上，萬科 20 億元債券展期方案被否決，債權人堅持要求提供實質性抵押擔保。

2025 年萬科全年到期債務 360 億元，融資渠道基本收緊，為此啟動組織架構優化，壓縮總部層級、強化對城市公司的直接管控，同時實施人員精簡優化。

項目端通過降價促銷回籠資金，重慶、廣州等城市部分項目推出八折優惠。

深鐵明確表態支持萬科自主紓困，將已提供借款轉為優先債，強化債權保障。

相較于恒大進入破產重整程序，萬科憑借大股東深鐵的國企背景，獲得了更長的風險處置窗口期。