兄妹簽協議分房款，哥哥拒不出售？法院：按市價賠錢｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

上世紀90年代，陳家因老宅拆遷，獲得一套公房承租權。因當時陳建國（長子）無北京戶口，便借用他人名義承租，并于2000年出資10萬元買下該房（即“一號房屋”），2003年取得產權證，登記在他人名下。

2013年，陳建國通過訴訟，確認房屋歸其所有，并完成過戶。但在此過程中，母親王秀蘭與六個子女（包括陳建國）于2013年4月16日簽署協議，明確約定：

“一號房屋由母親和六子女每人一份，待出售后，扣除陳建國已付費用，剩余房款平分。”

為便于過戶，全家人又在法院出具《放棄繼承聲明》，將房屋判歸陳建國一人。但大家心知肚明：這只是“走個形式”，真實意圖仍按協議分配。

然而，房屋到手后，陳建國遲遲不賣。經多次催促，2017年11月18日，各方再次簽署補充協議，細化分配比例：

母親得房款的七分之四；

六子女各得十四分之一；

從房款中先扣除陳建國墊付的10萬元；

若違約，需承擔訴訟費、律師費。

此后，兩名女兒自愿將份額贈與母親。但陳建國始終拒絕出售，甚至否認簽過2017年協議。

母親與三名子女無奈起訴，要求按房屋評估價522萬余元，由陳建國直接支付折價款，并承擔律師費。

二、裁判結果

法院判決：

? 陳建國須在10日內支付母親折價款366萬余元；

? 支付其他三名子女各36.6萬余元；

? 另支付母親律師費24萬元，其他三人各2萬元。

三、法院說理要點

法院圍繞“協議是否有效、是否構成違約”作出如下認定：

2013年與2017年兩份協議均合法有效

雖2013年在法院出具過《放棄聲明》，但該案系借名買房確權之訴，不涉及遺產分割；

家庭成員對“先過戶、后分錢”的操作邏輯作出合理解釋，放棄聲明僅為程序便利，不否定實體協議。

2017年協議雖簽名存疑，但指紋確系本人所捺

經司法鑒定，“陳建國”簽名真?zhèn)螣o法確定，但指紋為其右手食指所留；

陳建國未能合理解釋為何指紋出現在協議上，法院推定其認可協議內容。

拒不履行出售義務，構成“預期違約”

協議明確約定“2018年6月30日前出售”，但陳建國至今拒絕；

根據《民法典》第578條，守約方可要求提前承擔違約責任，無需等待實際出售。

律師費屬于約定違約損失，應由違約方承擔

協議明確約定“違約方承擔律師費”；

原告已簽訂代理合同并明確費用分擔，法院支持其主張。

四、律師提示

本案揭示了家庭財產協議中的風險與應對策略：

“配合過戶”不等于“放棄權利”

為簡化手續(xù)而在法院出具《放棄聲明》，必須同步保留內部協議，并注明“僅為辦理登記使用”。否則極易被對方利用，主張權利已滅失。

協議務必本人簽字+捺印，雙重保障

本案中，指紋成為鎖定協議效力的關鍵。建議在重要家庭協議中，除簽字外，務必捺印并錄像留存，防止日后否認。

明確違約責任，才能震懾違約行為

若協議僅寫“分錢”，未約定“不賣怎么辦”，守約方將陷入被動。本案因明確約定律師費、訴訟費由違約方承擔，大幅提高違約成本，最終促成勝訴。

? 對家庭的建議：

大額財產分配，務必形成書面協議；

涉及房屋處置，可約定折價補償替代履行；

保留溝通記錄（微信、錄音、郵件），佐證真實合意。

提示：親情需要信任，但權利需要憑證。

北京房產律師團隊專注處理家庭內部房產分割、繼承協議履行及違約索賠糾紛，擅長通過“協議+證據+違約設計”構建勝訴路徑。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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