向上而生｜招商產(chǎn)園織網(wǎng)

編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級(jí)語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長(zhǎng)的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對(duì)話具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對(duì)趨勢(shì)的洞察、對(duì)成長(zhǎng)的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

觀點(diǎn)網(wǎng) 依托長(zhǎng)期積累的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與前瞻性的戰(zhàn)略布局，招商產(chǎn)園在產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)保持著不錯(cuò)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

以“資產(chǎn)管理精細(xì)化、運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新化、服務(wù)生態(tài)多元化”為核心優(yōu)勢(shì)，招商產(chǎn)園的運(yùn)營(yíng)體系成熟度不斷完善。

然而受市場(chǎng)環(huán)境變化影響，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，疊加地方園區(qū)推出“租金降維”的招商模式，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)內(nèi)卷化特征，招商產(chǎn)園的發(fā)展同樣面臨相應(yīng)的壓力與挑戰(zhàn)。

在此背景下，招商產(chǎn)園如何應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的同質(zhì)化沖擊？同時(shí)，持續(xù)推進(jìn)模式、服務(wù)與產(chǎn)業(yè)層面的創(chuàng)新，以此鞏固“護(hù)城河”，保持現(xiàn)有的發(fā)展優(yōu)勢(shì)？

光環(huán)下的挑戰(zhàn)

1979年，招商局于蛇口設(shè)立中國(guó)首個(gè)對(duì)外開放工業(yè)區(qū)，率先試水“三來一補(bǔ)”模式與市場(chǎng)化園區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，此舉不僅開啟中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的先河，更確立了招商蛇口在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的“原點(diǎn)”地位。

四十余年間，招商蛇口順應(yīng)中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)趨勢(shì)完成了三次關(guān)鍵轉(zhuǎn)型：從早期單一工業(yè)區(qū)開發(fā)，到2010年后推進(jìn)“產(chǎn)業(yè)+城市”綜合運(yùn)營(yíng)，再到近年聚焦新興產(chǎn)業(yè)生態(tài)化運(yùn)營(yíng)，逐步構(gòu)建起“前港-中區(qū)-后城”的發(fā)展范式。

據(jù)招商蛇口2025年半年報(bào)披露，產(chǎn)業(yè)園板塊已完成國(guó)內(nèi)17個(gè)核心一二線城市的戰(zhàn)略布局，在營(yíng)項(xiàng)目共計(jì)32個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約282萬平方米；在建及籌備項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營(yíng)建筑面積約60萬平方米，形成規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化的產(chǎn)業(yè)載體矩陣。

數(shù)據(jù)來源：招商產(chǎn)園項(xiàng)目公開信息，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)繪制

值得關(guān)注的是，招商產(chǎn)園作為招商蛇口旗下產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合平臺(tái)，打造了網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫（文創(chuàng)園）和智慧城（智造園）三大成熟產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)對(duì)不同產(chǎn)業(yè)類型、不同發(fā)展階段企業(yè)的全方位覆蓋。

目前，企業(yè)持續(xù)錨定數(shù)智科技、綠色科技、生命科技、智能制造、文化產(chǎn)業(yè)五大新興產(chǎn)業(yè)方向，精準(zhǔn)對(duì)接國(guó)家戰(zhàn)略導(dǎo)向，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)。

憑借深厚的行業(yè)積淀，招商產(chǎn)園已實(shí)現(xiàn)從蛇口“試驗(yàn)”到行業(yè)“標(biāo)桿”的跨越。

當(dāng)前，國(guó)家“十五五”規(guī)劃明確加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的戰(zhàn)略方向，未來產(chǎn)業(yè)逐步成長(zhǎng)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新引擎，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚核心載體，成為各地政府與產(chǎn)業(yè)平臺(tái)重點(diǎn)布局的關(guān)鍵領(lǐng)域，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局正迎來深度調(diào)整。

以上海張江高科、蘇州工業(yè)園中新集團(tuán)為代表的地方國(guó)企平臺(tái)，正持續(xù)加大產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局力度，依托各自獨(dú)特的資源稟賦與核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)招商產(chǎn)園的市場(chǎng)地位帶來直接挑戰(zhàn)。

與此同時(shí)，更多地方國(guó)企平臺(tái)也加速入局產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道，憑借差異化優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額。部分企業(yè)依托集團(tuán)內(nèi)部豐富的產(chǎn)業(yè)資源，深化“產(chǎn)業(yè)+園區(qū)”協(xié)同發(fā)展，通過整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，增強(qiáng)園區(qū)對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的吸附能力。

還有企業(yè)借力政策支持與資源傾斜，在土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠等方面獲得便利，于區(qū)域市場(chǎng)構(gòu)筑起較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

需要注意的是，盡管招商產(chǎn)園的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備規(guī)模已形成一定優(yōu)勢(shì)，但相較部分入局較晚但發(fā)展勢(shì)頭迅猛的企業(yè)，仍面臨被趕超的局面。

以東湖高新為例，該企業(yè)從武漢光谷起步，憑借對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源的深度整合與靈活的擴(kuò)張策略，業(yè)務(wù)版圖已拓展至全國(guó)17座城市，開發(fā)及運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)46個(gè)，運(yùn)營(yíng)及儲(chǔ)備項(xiàng)目規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)至1500萬平方米。

與招商產(chǎn)園相比，這類企業(yè)在資金成本、政策獲取、區(qū)域資源整合等方面具備一定的優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)行業(yè)從以往的“差異化競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)向“同質(zhì)化搶位”。

在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，招商產(chǎn)園面臨的挑戰(zhàn)愈發(fā)多元。一方面，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為稀缺資源，各地園區(qū)對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的爭(zhēng)奪日趨白熱化，導(dǎo)致園區(qū)招商難度攀升、招商周期顯著拉長(zhǎng)。

另一方面，作為行業(yè)領(lǐng)跑者，招商產(chǎn)園的成功模式極易被市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿，從產(chǎn)品線布局到運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，均面臨被復(fù)制的風(fēng)險(xiǎn)。

同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)叢林

當(dāng)前，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)與價(jià)值重構(gòu)的新階段，市場(chǎng)供需失衡與同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)的雙重壓力，也給招商產(chǎn)園的“衛(wèi)冕之路”帶來諸多挑戰(zhàn)。

2025年，全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)總數(shù)突破8萬家，其中國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)693家，省級(jí)開發(fā)區(qū)近2600家，總供應(yīng)面積達(dá)62億平方米。近年來，全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)年均新增供應(yīng)量維持在1.2-1.5億平方米區(qū)間，市場(chǎng)供給始終處于高位水平。

與供應(yīng)端形成鮮明對(duì)比的需求端，受全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩等多重因素影響，企業(yè)擴(kuò)產(chǎn)意愿減弱，產(chǎn)業(yè)載體需求增速長(zhǎng)期維持在3%-5%，供需剪刀差不斷擴(kuò)大。

對(duì)于招商產(chǎn)園而言，供需失衡直接導(dǎo)致招商周期延長(zhǎng)、租金議價(jià)能力下降。

公開數(shù)據(jù)顯示，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)整體出租率普遍跌破70%的背景下，招商蛇口產(chǎn)業(yè)REITs項(xiàng)目出租率從2023年的94%逐步回落至2025年的85%，兩年間下滑9個(gè)百分點(diǎn)，仍高于行業(yè)平均水平，但租金水平也呈現(xiàn)出波動(dòng)下行趨勢(shì)。

受底層資產(chǎn)收益下滑傳導(dǎo)影響，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的估值普遍不及預(yù)期，資本市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)REITs的配置偏好顯著低于保租房、物流倉儲(chǔ)類產(chǎn)品，這一現(xiàn)狀進(jìn)一步加劇了園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的融資壓力與資產(chǎn)增值難度。

盈利層面面臨的壓力同樣不容忽視，2025年上半年招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)36.6億元，同比上漲4.1%，EBITDA同比上漲0.4%，凈利潤(rùn)增速低于收入增速，盈利增長(zhǎng)動(dòng)能不足。

2025年上半年，招商產(chǎn)園新拓展杭州、無錫2個(gè)輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目，輕資產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)數(shù)量達(dá)到10個(gè)，新增管理面積約18萬平方米。但從行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，輕資產(chǎn)模式短期內(nèi)尚難以成為支撐企業(yè)盈利增長(zhǎng)的核心引擎。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)超70%的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將新一代信息技術(shù)列為核心發(fā)展方向，近60%園區(qū)布局新能源、半導(dǎo)體等熱門賽道，產(chǎn)業(yè)定位重合度較高，引發(fā)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目爭(zhēng)奪白熱化，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)格局日益凸顯。

招商產(chǎn)園雖具備清晰的產(chǎn)業(yè)聚焦方向，但旗下產(chǎn)品線在擴(kuò)張過程中亦顯現(xiàn)出同質(zhì)化傾向：網(wǎng)谷產(chǎn)品線基本圍繞數(shù)智科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域展開，相關(guān)項(xiàng)目占比高達(dá)80%。

意庫產(chǎn)品線中，除深圳福永意庫定位跨境電商外，其余項(xiàng)目多集中于文創(chuàng)科技、數(shù)字創(chuàng)意領(lǐng)域，較難形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

一方面，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，地方園區(qū)憑借政策讓利優(yōu)勢(shì)，推出“0租金”“租金入股”等優(yōu)惠舉措，大幅降低企業(yè)入駐成本，對(duì)產(chǎn)園租金定價(jià)體系形成沖擊。

例如，廣州黃埔某園區(qū)以3年免租為條件，換取當(dāng)?shù)匾患疑镝t(yī)藥企業(yè)5%股權(quán)；深圳某科技生態(tài)園針對(duì)硬科技項(xiàng)目采用“免租+跟投”模式，在企業(yè)后續(xù)融資過程中，國(guó)資基金將自動(dòng)獲得優(yōu)先認(rèn)購權(quán)。

另一方面，地方園區(qū)依托政府資源，在政策補(bǔ)貼、政務(wù)服務(wù)、人才引入等方面具備天然優(yōu)勢(shì)，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供“一站式”政策支持，進(jìn)一步擠壓產(chǎn)園競(jìng)爭(zhēng)空間。

作為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的央企平臺(tái)，招商產(chǎn)園無法像地方園區(qū)那樣不計(jì)短期成本地實(shí)施讓利策略，在吸引中小科創(chuàng)企業(yè)入駐的過程中面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

更為關(guān)鍵的是，招商產(chǎn)園既要背負(fù)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的剛性考核壓力，確保資產(chǎn)收益穩(wěn)定；又要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中通過適當(dāng)讓利吸引優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，維持市場(chǎng)份額與行業(yè)地位。這種“收益考核”與“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)”的矛盾，持續(xù)壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間。

盡管是園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的共性挑戰(zhàn)，但對(duì)于處于行業(yè)榜首的招商產(chǎn)園而言，平衡兩者關(guān)系的難度更大，成為持續(xù)盈利與穩(wěn)健發(fā)展的重要影響因素。

進(jìn)階“生態(tài)運(yùn)營(yíng)方”

面對(duì)行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)與新挑戰(zhàn)，招商產(chǎn)園亟需完成從“房東-股東-生態(tài)運(yùn)營(yíng)方”的身份躍遷，以此明確自身轉(zhuǎn)型方向。

從過去“房東”到現(xiàn)在“股東”的轉(zhuǎn)變，核心在于盈利模式的革新，通過“投資+服務(wù)”合作模式，與高成長(zhǎng)性企業(yè)建立深度綁定關(guān)系，參與分享產(chǎn)業(yè)投資環(huán)節(jié)的增值收益。

從現(xiàn)在“股東”到未來“生態(tài)運(yùn)營(yíng)方”的進(jìn)階，則是發(fā)展格局的全面升維。核心邏輯在于整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，搭建一體化產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺(tái)，推動(dòng)企業(yè)、園區(qū)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展，嘗試構(gòu)建可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)體系。

目前，招商產(chǎn)園以低空經(jīng)濟(jì)賽道的前瞻性布局與生態(tài)運(yùn)營(yíng)模式的實(shí)踐為切入點(diǎn)，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中探索新的發(fā)展空間，相關(guān)舉措也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展提供了實(shí)踐樣本。

在熱門賽道同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇的行業(yè)背景下，招商產(chǎn)園結(jié)合國(guó)家戰(zhàn)略導(dǎo)向與區(qū)域資源稟賦，將低空經(jīng)濟(jì)列為重點(diǎn)布局賽道，并以“前海-蛇口低空經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)區(qū)”為核心載體，推進(jìn)差異化發(fā)展布局。

在載體建設(shè)層面，招商產(chǎn)園將蛇口海灣路8號(hào)價(jià)值工廠及周邊25萬平方米區(qū)域，規(guī)劃打造為“前海-蛇口低空經(jīng)濟(jì)主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。

該園區(qū)被納入“深圳市十大低空經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)”名單，也是南山區(qū)范圍內(nèi)唯一的低空經(jīng)濟(jì)主題園區(qū)。

截至目前，零重力飛機(jī)工業(yè)、北斗伏羲、順豐豐翼、澤芯未來等多家產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)已簽約入駐，園區(qū)“研發(fā)-制造-應(yīng)用”的產(chǎn)業(yè)格局逐步成型。

為提升賽道關(guān)注度，招商產(chǎn)園還搭建了“蛇口低空IP”推廣矩陣。依托招商會(huì)展平臺(tái)，聯(lián)合舉辦首屆高交會(huì)低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)展覽會(huì)，開展首日單館人流量突破2萬人次，90家行業(yè)企業(yè)參展，形成具有一定行業(yè)影響力的專業(yè)展區(qū)；展會(huì)同期還舉辦了低空飛行試驗(yàn)與測(cè)試技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展薈等配套活動(dòng)。

順應(yīng)行業(yè)從“空間提供商”向“生態(tài)構(gòu)建者”的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)，招商產(chǎn)園將“產(chǎn)業(yè)服務(wù)升級(jí)”列為核心戰(zhàn)略方向，提出為企業(yè)提供覆蓋全生命周期的360°產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

10月30日，招商產(chǎn)園舉辦企業(yè)生態(tài)合作伙伴大會(huì)暨答謝會(huì)，通過該活動(dòng)整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，深化多方合作關(guān)系，推進(jìn)自身服務(wù)生態(tài)的完善與升級(jí)。

以青島網(wǎng)谷為例，該園區(qū)通過匯集產(chǎn)業(yè)服務(wù)資源，搭建網(wǎng)谷價(jià)值生態(tài)系統(tǒng)，并配套智慧管理系統(tǒng)，面向不同成長(zhǎng)階段的企業(yè)提供全周期、全鏈條的針對(duì)性服務(wù)。

目前，產(chǎn)園事業(yè)部統(tǒng)籌管理的產(chǎn)業(yè)投資基金共計(jì)8支，總規(guī)模約60億元，搭建起覆蓋企業(yè)天使輪到上市階段的投融資服務(wù)平臺(tái)。通過股權(quán)融資、債權(quán)融資、并購基金等多種資金投入方式，與高成長(zhǎng)企業(yè)形成深度合作關(guān)系。

招商產(chǎn)園的生態(tài)化轉(zhuǎn)型，貼合了產(chǎn)業(yè)園區(qū)價(jià)值重構(gòu)的核心邏輯，即從單一空間競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向資源整合能力競(jìng)爭(zhēng)。這種轉(zhuǎn)型不僅為其“衛(wèi)冕之路”提供了重要支撐，也為整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供了可借鑒的發(fā)展范式。

向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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