從“輸血”到“雙輸”，奧園系33億資金騰挪遭港交所譴責

港交所一紙紀律公告，揭開了中國奧園集團與旗下子公司一場規(guī)模高達33億元的資金騰挪舊案。

近日，港交所對星悅康旅股份有限公司（簡稱“星悅康旅”，曾用名“奧園健康”）、其控股股東中國奧園集團，以及15名董事作出公開譴責與批評，并指令相關(guān)董事完成合規(guī)培訓。調(diào)查顯示，2021年1月至2022年3月期間，星悅康旅通過147筆關(guān)聯(lián)交易，向陷入流動性危機的中國奧園轉(zhuǎn)移資金合計33億元，其中竟有118筆交易未經(jīng)其董事會正式批準。

從分拆上市獨立運營，到被母公司違規(guī)“抽血”，再到易主更名，星悅康旅雖竭力割斷與中國奧園的關(guān)聯(lián)紐帶，但這場源自昔日母公司的資金侵占，不僅招致監(jiān)管重罰，其引發(fā)的經(jīng)營震蕩至今仍未平息。

33億元資金騰挪內(nèi)幕：118筆交易未過董事會

2021年左右，中國奧園因有大量未償還債務而面臨嚴重流動資金問題。而在當時，手握穩(wěn)定現(xiàn)金流的上市物企，堪稱房企眼中的“現(xiàn)金奶牛”。

港交所公告顯示，2021年1月1日至2022年3月31日，星悅康旅通過147筆交易，向中國奧園轉(zhuǎn)移資金33億元。資金流轉(zhuǎn)主要分為兩大路徑：一是直接向中國奧園提供短期墊款；二是通過銀行存款抵押助力中國奧園獲取貸款，再由借款人將貸款資金轉(zhuǎn)至中國奧園。

值得關(guān)注的是，這147筆交易中，多達118筆資金轉(zhuǎn)移未獲星悅康旅董事會批準。

港交所明確指出，落實和執(zhí)行資金轉(zhuǎn)移，均由中國奧園的財務資金中心安排，而財務資金中心由時任中國奧園執(zhí)行董事及星悅康旅非執(zhí)行董事郭梓寧管理和監(jiān)督，他也是該集團內(nèi)所有資金轉(zhuǎn)移的最終決策人及審批人。

此外，港交所還指出，陳志斌、鄭煒二人在明知中國奧園深陷流動性困局，且資金轉(zhuǎn)移將給星悅康旅帶來巨大資金壓力的情況下，仍批準了其中大部分交易。

事實上，這場資金騰挪早有端倪。2022年3月，星悅康旅曾發(fā)布公告，宣布延遲刊發(fā)2021年年報，延遲的核心原因之一，便是核數(shù)師在年報審核中發(fā)現(xiàn)，公司與關(guān)聯(lián)方的若干資金往來存在疑點，需進一步審查評估。

港交所公告也指出，由于資金轉(zhuǎn)移被揭發(fā)，星悅康旅及中國奧園于2022年4月1日停牌，該兩家公司各自成立了獨立調(diào)查委員會，并委托有關(guān)委員會對資金轉(zhuǎn)移進行獨立調(diào)查。

對此，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，一個集團旗下往往會有兩三個甚至三四個上市主體，這些主體都隸屬于同一母公司、由同一實控人管理。從公司內(nèi)部管理角度而言，這類集團通常會設(shè)立集團性的財務資本中心。當集團有資金需求時，會臨時從旗下子公司、子集團抽調(diào)資金進行歸集，統(tǒng)一調(diào)配使用。這類資金拆借基本都是短期的，時長多為一兩個月或數(shù)月，資金使用完畢后便會歸還給各主體。這種短期內(nèi)部拆借是日常經(jīng)營中常見的操作。

“但如果是長期拆借，且因主業(yè)資金鏈緊張而無法歸還，那么不僅地產(chǎn)主業(yè)會出現(xiàn)危機，物業(yè)公司等其他被拆借資金的上市平臺也會面臨資金困境。”張宏偉如是說。

易主更名難擋頹勢，星悅康旅業(yè)績連年下滑

星悅康旅的核心業(yè)務為物業(yè)管理服務，易主之前其公司名稱是“奧園健康”。該公司2015年從中國奧園分拆，2019年3月18日登陸港交所主板。

正是在中國奧園資金鏈告急的背景下，上述違規(guī)資金交易才得以發(fā)生。

2023年7月，南粵星橋基金以2.56億港元的代價，收購星悅康旅29.9%的股份，成為其第一大股東，中國奧園則退居第二大股東之位。易主之后，當年11月，星悅康旅迎來新任主席；12月，“奧園健康”正式更名為“星悅康旅股份有限公司”，證券簡稱同步更新。

資金轉(zhuǎn)移給星悅康旅造成了巨大流動資金壓力。中國奧園曾因未及時償還其中一名借款人的款項，導致該借款人拖欠銀行貸款，隨后相關(guān)銀行扣押了星悅康旅相應的抵押存款。

而反映在經(jīng)營層面，星悅康旅連續(xù)出現(xiàn)業(yè)績下滑。比如2023年，星悅康旅收入15.63億元，同比減少4.1%；歸母凈利潤1.49億元，同比下降8.5%。2024年，星悅康旅收入13.86億元，同比下降14.15%；歸母凈利潤9621.6萬元，同比下降38.77%。

進入2025年，星悅康旅的經(jīng)營狀況未見起色。上半年，該集團取得收入6.11億元，同比減少12.74%；歸母凈利潤2499.7萬元，同比減少69.38%。

老牌房企的隕落，中國奧園深陷債務泥潭

作為星悅康旅曾經(jīng)的母公司、名噪一時的“千億房企”，中國奧園有過風光時刻，如今已身陷泥潭。中國奧園是老牌粵系房企，1996年成立于廣州，2007年在港交所主板上市。2019年，中國奧園銷售額首次突破千億，達到1180億元，2020年銷售額進一步攀升至1330億元，穩(wěn)居行業(yè)TOP30。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2021年。受多重因素影響，中國奧園業(yè)績急轉(zhuǎn)直下，當年實現(xiàn)營收500.22億元，同比下降約26.2%；公司擁有人應占虧損約330.75億元，同比大幅下滑659.9%。

2022年年初，中國奧園創(chuàng)始人郭梓文反思稱，“奧園陷入流動性困境，其中雖然有行業(yè)普遍問題，但企業(yè)內(nèi)部管理也存在著很多問題，包括盲目投資、杠桿過高、風控意識不強等?！?/p>

同年，中國奧園發(fā)布公告，宣布將暫停支付2022年1月下旬至2024年6月期間到期的合計10.88億美元債務，正式宣告“爆雷”。

2023年7月，中國奧園公布境外債務全面重組方案；次年1月，公司宣布境外61億美元債券重組獲批。此外，中國奧園還試圖通過引入戰(zhàn)略投資者自救。2024年9月其公告稱中東投資集團Multi Gold Group Limited成為公司新的戰(zhàn)略投資方，并進入董事局，拿下董事局主席席位。

即便如此，中國奧園的經(jīng)營狀況依舊不容樂觀，債務問題依然高懸。2025年10月15日，中國奧園披露了關(guān)于債務清償及未決訴訟情況的公告。截至2025年9月30日，公司未能及時清償?shù)牡狡趥鶆毡窘鹄塾嬵~約為430.50億元；公司及子公司涉及多項重大未決訴訟，未完結(jié)涉訴金額約659.89億元；公司及其重要子公司共存在188條失信被執(zhí)行人信息，涉及金額共計33.38億元。

雪上加霜的是，中國奧園的總部也多次被司法拍賣。2025年8月，奧園總部大樓再次被擺上拍賣臺，大廈17層至20層被法拍，共計44套房產(chǎn)，起拍總價約8529.97萬元，但最終仍流拍。

縱觀中國奧園與星悅康旅的這起33億元資金騰挪案，與當年恒大物業(yè)134億元存款被劃扣如出一轍。其既是房企流動性危機下的違規(guī)樣本，也是上市主體獨立性缺失的深刻警示。短期拆借本是常態(tài)，但失去制衡的“輸血”，不僅觸碰了監(jiān)管紅線，更讓雙方陷入“母公司債務爆雷、子公司業(yè)績崩塌”的深淵。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 劉軍

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