寶山發展最氣餒的板塊，能不能擺脫睡城？

要說寶山發展最氣餒的板塊，非楊行莫屬了，一直是一個睡城。

楊行占著寶山最中心的位置，卻始終沒有成為寶山發展的核心。

論到市區的距離，楊行比五大新城近很多，但配套和城市界面卻差很多。

楊行的房價也比五大新城低，發展非常脫節。

而今隨著19號線的修建、鐵山路TOD的規劃，寶山高鐵站的建設和大吳淞戰略的實施。

楊行能不能擺脫睡城、崛起一次？楊行的置業站位會迎來重構嗎？到底該不該買？

楊行板塊示意圖：

楊行過去的發展偏向睡城化，規劃定位模糊、產業能級低下，即使當睡城居住功能也薄弱、環境形象也不佳，各方面發展遇到了問題。

楊行的地理位置和交通比五大新城好很多，比任何一個新城距離市區都近，只有15公里：

從楊行坐地鐵到人民廣場，通勤效率秒殺任何一個五大新城：

楊行與五大新城的通勤時間比較

但是這么好的位置，楊行的房價卻跟五大新城差不多，沒有拉開差距。

楊行的新盤四季隱秀高層5.45萬元/m2、金茂棠前5.21萬元/m2，跟嘉定新城一個價格檔次，比松江新城還便宜。

楊行一些主流成交的二手房如萬科四季花城、遠洋香奈、萬業紫辰苑、綠地海域笙暉等。

成交價在3-3.8萬元/m2，比五大新城便宜很多。

再看配套和環境，楊行跟五大新城的差距更大了。

經過楊行的19號線鐵山路、蘭崗路附近，存在很多堆場，環境很亂：

楊行蘭崗路上的堆場

楊行工業區一角

楊行板塊內部還有一條鐵路，帶來了很大的割裂：

楊行還有一個超級大的水產批發市場，里面氣味難聞、環境也是亂糟糟的：

在寶山的發展格局中，楊行沒有承擔重要的城市功能，一直發揮的是一個睡城角色。

寶山最先開發的是淞寶地區，從上世紀的工人新村，到21世紀的濱江長灘、郵輪港。

最好的城市配套資源、最現代化的產業配套集中在淞寶，寶山偏愛淞寶是出了名的。

近年來，在“南北轉型”戰略下，南大地區又以智慧城概念贏得了最高能級的規劃與投入。

于是寶山最高大上的CBD、最漂亮的城市界面出現在了南大，讓楊行看到非常氣餒。

吳淞口郵輪港、顧村天街、南大智慧城

反觀五大新城的嘉定新城和臨港新城，已經不能簡單地稱之為睡城了。

嘉定新城萬達旁的TEEC上海中心辦公樓、遠香湖周邊的辦公樓都有企業在里面辦公。

臨港滴水湖旁建設了巨量的辦公研發總部集群，大家都成了一個區域的CAZ。

而楊行缺乏現代化的CBD，目前產業以物流倉儲、傳統制造業為主，產業能級低下。

住在楊行的居民大多是前往不夜城、人廣等市區地點上班，早出晚歸。

這么多年來，楊行的區域價值沒有得到很好的利用和發揮。

在1號線沿線建了幾片住宅區后，開發就似乎結束了，淪為了一個簡單的睡城片區。

楊行的城市界面比較碎片化，規劃能級不足，缺乏標志性的公共空間和連貫的城市意象。

各種原因，讓楊行淪為了睡城，房價也一直比較洼，漲幅也低。

那么未來的楊行，還有希望擺脫睡城嗎？

新時代發展要求，楊行不能再繼續做一個睡城，而且是不盡如人意的睡城。

楊行也想擺脫睡城，給大家提供更多的就業機會、更優質的配套和居住環境。

為了擺脫睡城和大家的刻板印象，楊行抓住了19號線、寶山高鐵站和吳淞創新城的規劃做了很多努力。

借助19號線的東風，楊行規劃了一個鐵山路TOD，未來要在這里建設地鐵上蓋商業、辦公、住宅等多個功能項目。

這個TOD規劃范圍北至寶楊路、東至鐵山路、南至外環高速、西至江楊北路，一個屬于楊行的“天空之城”要來了：

依托19號線鐵山路車輛基地上蓋，上蓋層規劃了多個地塊，包括住宅2塊、商業1塊、社區級公共設施1塊、幼托用地1塊等。

其中2個首發住宅地塊都是三類住宅用地，B01B-01地塊容積率1.55（限高80米）、B01B-09地塊容積率僅有1.36（限高60米），建筑面積約16.65萬方。

鐵山路地鐵口的B01A-05為C2C8用地是商辦服務用地，限高80米，未來是一個TOD商業。

具體位置和效果圖如下：

除了鐵山路TOD之外，上述規劃范圍內還有6個住宅地塊，總住宅體量開發約38萬方。

依托19號線的沿線開發，楊行未來的城市配套、面貌和能級都會大大迎來改善。

目前鐵山路站周邊可看見已進行了部分廠房拆遷，地鐵也在修建，接下來就是等待土拍：

這些目前看起來很殘破的區域，未來都會煥發新生，落后的工業區面貌會大變。

過去依靠1號線沒有把楊行的城市能級開發帶動起來，現在19號線給了楊行一個重生的機會。

放大來看，鐵山路TOD整個規劃都處在大吳淞核心區輻射范圍內，楊行撞上了最好的城運。

大吳淞的規劃給楊行帶來了一個產城融合、轉型發展的契機。

楊行擁有大片可開發利用的土地，圍繞19號線和跟淞寶交界的地方，有9平方公里轉型空間。

受制于過去鋼鐵工業配套基地的定位，這里放了很多堆場和物流廠房，一直沒到轉型的周期。

現在隨著19號線的規劃和精品城區與北轉型要求的到來，楊行是時候要作出改變了。

淘汰低效產能，把工業區轉型為科創空間后，楊行有希望向高端制造、研發和總部經濟發展。

大家都希望楊行的轉型能帶來更高收入的工作，能帶來更好的配套和更宜居的環境。

楊行迎來了另一個更重要的發展機遇：高鐵站，圍繞這個高鐵站，楊行也做了很多規劃。

這就是國家八縱八橫戰略下誕生的高鐵上海寶山站，位于楊行境內。

寶山站計劃2027年6月就要竣工，開通在即，屆時將成為上海第四大高鐵客運樞紐，楊行將坐擁長三角重要的樞紐門戶。

寶山站的設計客流量是年旅客到發量約5400萬人次，日均14.8萬人次。

高鐵站會帶來巨大的客流，對楊行的商業、商務發展帶來巨大的拉動作用。

鑒于此，楊行趁機規劃了一個大型的高鐵站前TOD，用于承載未來增長的商務需求。

類似于虹橋商務區那樣，楊行也可以打造屬于自己的高鐵商務區，這是非常難得的機遇。

寶山站前TOD會吸引一部分長三角區域型企業前來楊行設立分支機構，帶動楊行商務發展。

這TOD已落定為合生匯綜合體項目，集商業、辦公、酒店等多功能為一體。

具體為地上4層商業綜合體（11.5萬方），一棟地上23層酒店、一棟地上15層經濟酒店、一棟地上12層商務酒店，5棟辦公樓（分別為地上22層、16層、5層、4層、4層）：

地鐵19號線+鐵山路TOD+高鐵寶山站TOD+吳淞創新城副中心。

楊行準備在城市各方面都迎來重大的升級，未來能否成功呢？

如果楊行真的能擺脫睡城的話，以后楊行的板塊價值與定位要變，房產置業邏輯要變，寶山的城市發展格局也要變。

因為19號線和高鐵的修建，以后楊行會變成一個雙地鐵板塊，也會變成一個高鐵板塊。

如果補足產業、配套短板，買在楊行不用去市區就能上班了，居住價值會提升。

即使從楊行到市區上班也不遠，通勤距離也比五大新城近。

而且房價還比五大新城便宜，置業很有優勢。

如果寶山站發展成為一個像樣的高鐵商務區，提供一定就業機會。

從鐵山路坐19號線北上2站就到寶山高鐵站，以后住在楊行無論是高鐵出行還是上班都很方便。

今后楊行的板塊價值應該類似于徐涇@虹橋站、祝橋@上海東站，想象空間比較大。

搞不好會有房產商打出這樣的廣告：“買入楊行，就是買入下一個徐涇”“寶山版徐涇來了”……

但是要想達到這個高度，楊行距離徹底擺脫睡城還是有一定難度的，面臨很多挑戰。

首先是高鐵商務區的暢想，寶山站前TOD還在規劃設計階段，距離建成還很遠。

即使建成還要招商運營，有一個很長的周期。

寶山高鐵商務區由寶山一人運營，不敵虹橋商務區四區共建，且規劃規模相差較大。

現在依托高鐵發展商務的時機已經不像以前處在一個黃金期，競爭壓力也大。

虹橋商務區能成功在于起步早，2009年開始規劃，抓住了風口、提前搶駐了資源。

后面還有東站也要發展樞紐商務區，楊行會被分流，面臨不小的挑戰。

尤其是在如今人口減少、辦公樓空置高啟的情況下；

全國已有不少高鐵新城淪為“鬼城”，在十幾年前這個情況就比較嚴重了：

截至2025年，全國已有至少26座高鐵站因種種原因未啟用或已關停，曾經的高鐵商務新城夢想都破滅了：

上下滑動可查看

當然了，上海的人口吸納能力比較強，而且寶山站離市區很近，不至于到這種地步。

但是寶山高鐵商務區要想追上虹橋，要做更多努力。

再說回鐵山路TOD，現在上海的TOD比較泛濫，到處都是，已經不稀奇了，對產業的帶動有待考驗。

郊區地鐵最大的作用就是提高了賣地的價值，房子好賣，但商業、辦公樓運營起來就比較難了。

鐵山路TOD同樣處在規劃前期階段，地也沒有拍，到建房、建商業、建辦公樓，又要很長時間。

建辦公樓很容易，關鍵是要看能給一個區域帶來多大的產業增量。

就鐵山路TOD的位置來說，處在大吳淞核心區的輻射區，本身不在核心，商務地位會弱化。

大吳淞真正的核心在蘊藻浜以南的吳淞街道，那里規劃了一個大吳淞十里畫卷園，是未來寶山北轉型、建設城市副中心的核心承載區。

十里畫卷園細分為了產城服務板塊、文化活力板塊、創新未來板塊、科創生活板塊和門戶地標板塊，是未來真正的商務核心：

大吳淞未來最漂亮的門戶地標和最高大上的CBD都在吳淞街道，完全出了楊行的行政地界：

所以楊行能否擺脫睡城，既取決于自己的鐵山路TOD、站前TOD運營得怎么樣；

也取決于大吳淞的規劃落地得怎么樣，能給自己帶來多大的輻射和帶動。

退一步講，即使產業落地不及預期，哪怕開一個大型商業綜合體，給一所三甲醫院，再配置一個好學校，這都是楊行巨大的發展成就。

短期來看，楊行借助19號線、高鐵站的規劃，沿線城市界面會有很大的改觀。

新地鐵會帶來新的商品房開發，會給市場帶來很大的補充，給板塊帶來流量。

至于產業發展、擺脫睡城，那都是后面的事了。

眼下我們只能從置業角度來多多分析，以后楊行的地位會發生什么改變，北上海區域的價值格局和選籌邏輯會發生什么變化。

鐵山路TOD約有38萬方住宅開發，如果按120m2/套換算，能供應3166套住宅。

其實不應該只盯著鐵山路TOD，鐵山路東部也有大量可騰挪開發的土地。

因為一條19號線的規劃，楊行后期給市場帶來的住宅供應可在萬套以上。

長期以來，北上海的置業焦點主要集中在顧村、羅店、上大等板塊。

隨著這些區域開發日趨飽和，新增供應越來越少；

同時上游的張廟、通河、共富、共康都缺乏TOD新盤開發。

楊行土地儲備多，有望成為北上海下一個新房供應主戰場和流量中心。

雖然淞南靠著18號線開發了江灣金茂府、招商序等TOD盤，但6.8-7.1萬元/m2的價格偏貴。

楊行現在是洼地，到時候開發的新房價格可能落在5-6萬元/m2，便宜約1萬元/m2。

楊行會成為19號線沿線房價性價比最高的地方，對于想買19號線的客群來說有一定吸引力。

畢竟鐵山路的土地還沒有拍，如果搞成四代住宅就不止這個價了。

要是定價過高，更沒有二手房有性價比了。

在新楊行的開發需要周期的情況下，如果是買二手房，出于地段、現成配套的成熟度和當前環境的宜居度，買楊行不如共康、上大、顧村、南翔和九亭。

楊行近幾年開發的次新房如大華公園薈、四季都會等成交價在5萬元/m2。

這個價格只比共康的大華公園城市、上大的經緯弘匯地標家園、南翔的華潤中央公園四期便宜幾千塊，價格差距不大。

但是對比地段，共康、上大處在外環內，到市區通勤更近。

這兩個板塊都處在楊行上游，優先吸引市區外溢購買力。

在2020-2022年這波行情中，楊行次新房只漲了25%-28%，跑輸大盤，也跑輸共康和上大。

再對比同樣是外環外板塊的顧村和南翔，配套、居住環境是現成的、看得見的，比楊行好很多。

九亭距離漕河涇、大虹橋產業區很近，產業地段比楊行好很多。

南翔、九亭的漲幅跟大盤相近，也遠遠高于楊行。

從地段、配套、房產保值和流動性等諸多方面來說，楊行板塊目前的競爭力很有限，買房不是優選。

也許隨著大吳淞戰略的深入實施，楊行的產業發展會很好，各方面能級提升很大，最后擺脫了睡城，這是大家都希望的。

未來的楊行能否徹底擺脫睡城、迎來真正崛起呢？讓我們拭目以待！