一文讀懂REITs基金 | 讓高速路成為你的分紅提款機(jī)

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“滴滴~~”

早上7點(diǎn)，南京的繞城高速公路，又開滿了上班上學(xué)的車輛。

車流量越大，高速路的過路費(fèi)收入越多。

這筆錢，只有政府或擁有特許經(jīng)營的企業(yè)才能賺到嗎？

No~

有這么一類基金，專門投資能產(chǎn)生穩(wěn)定、長期收益的不動(dòng)產(chǎn)。

經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)的收益，在扣除成本、預(yù)留未來開支后，至少90%會(huì)給投資人分紅。

這類基金叫REITs，這篇文章幫你搞懂它。

能產(chǎn)生穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)，一般有哪些呢？

出租給特定人群的保障性租賃住房REITs、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs、倉儲(chǔ)物流REITs，賺的是租金。

我們不需要花巨額買下園區(qū)、倉庫，通過REITs基金投資，就能擁有包租公的收租權(quán)利。

收費(fèi)公路REITs ，賺的是過路費(fèi)。

開頭故事里的南京繞城高速公募REITs，投資者無需管理路面，即可定期分享其過路費(fèi)收益。

不止是高速，REITs能把你身邊最熟悉的場(chǎng)景變成投資品。比如，菜市場(chǎng)。

2025年，易方達(dá)華威市場(chǎng)REITs上市，它的底層資產(chǎn)就是福州一個(gè)大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。

如果你持有這只REITs，那么菜市場(chǎng)內(nèi)近900個(gè)商戶交的租金，你都可以獲得分紅。

菜市場(chǎng)和高速公路，其實(shí)代表著兩種不同的邏輯，也就是REITs的兩大分類，產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類。

這兩類適合購買的投資人可不一樣！

產(chǎn)權(quán)類REITs，顧名思義可以真正擁有底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。這類REITs底層資產(chǎn)主要是商業(yè)類的不動(dòng)產(chǎn)，上面說的賺租金的基本都是這類。

它具有較長的使用權(quán)期限，到期后可續(xù)期，因此基金會(huì)長期運(yùn)作，投資者可以長期持有。

咱們?nèi)绻钟羞@類REITs，收益來自兩部分：

一是持續(xù)的產(chǎn)業(yè)租金分紅；

二是產(chǎn)業(yè)本身價(jià)值上漲帶來的增值，說白了就是像炒股買基金一樣賺買賣價(jià)差。

如果產(chǎn)業(yè)運(yùn)營情況不好，出租率大跌，租金收入減少，一方面可供分紅金額會(huì)下降。

另一方面資產(chǎn)貶值，基金價(jià)格下跌還可能會(huì)虧損。

如果運(yùn)營出色，出租率和租金上漲，那就不僅到手的分紅會(huì)增加，基金價(jià)格也會(huì)增長，未來賣出還能再賺一筆。

所以發(fā)現(xiàn)沒，產(chǎn)權(quán)類REITs賺的多，風(fēng)險(xiǎn)也高。

另一種經(jīng)營權(quán)類REITs，邏輯就不同了。

它的底層資產(chǎn)都是政府類項(xiàng)目，比如前面說的高速公路，或者水利工程等。

持有這類，就擁有了政府授予的、在一定期限內(nèi)（一般是20-30年）分紅的權(quán)利。

因?yàn)檎?xiàng)目普遍具有一定的壟斷性，所以經(jīng)營權(quán)類REITs分紅的穩(wěn)定性，普遍要好于產(chǎn)權(quán)類。

但經(jīng)營權(quán)類我們持有的只是分紅的權(quán)利，到期以后，無法續(xù)期，權(quán)利會(huì)自動(dòng)交回政府。

所以簡(jiǎn)單理解，經(jīng)營權(quán)類的REITs，我們的收益主要來自持有它、賺分紅，不靠買賣基金賺錢。

更適合想要穩(wěn)定、長期現(xiàn)金收入的「儲(chǔ)蓄目的型」投資者。

但特別說明的是，穩(wěn)定分紅不等于風(fēng)險(xiǎn)低。

市場(chǎng)利率這個(gè)數(shù)據(jù)的高低，對(duì)經(jīng)營權(quán)類REITs的分紅影響很大。

千萬別拿它當(dāng)債券基金買。

除了經(jīng)營權(quán)類和產(chǎn)權(quán)類，還有一類QD-REITs，主要投資境外已經(jīng)上市的REITs或房地產(chǎn)股票，從類型上更像我們國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)類REITs。

但投資QD-REITs，需要額外承擔(dān)海外市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)，以及基金經(jīng)理主動(dòng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

所以這類REITs更適合想要進(jìn)行全球化資產(chǎn)配置，希望分散單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并且有能力承受較高波動(dòng)的投資者。

總結(jié)下，這三類風(fēng)險(xiǎn)都不低，適合不同投資訴求的用戶：

最后講講實(shí)操。在國內(nèi)，由于咱的REITs市場(chǎng)還處于發(fā)展初期，這類產(chǎn)品比較稀缺。

一個(gè)新發(fā)行的優(yōu)質(zhì)REITs，往往會(huì)供不應(yīng)求、需要搶購。

購買時(shí)，我們既可以通過股票賬戶認(rèn)購，也可以通過基金賬戶認(rèn)購。

如果用股票賬戶買，可以隨時(shí)買賣交易。

如果用基金賬戶買的，則需要辦理一次轉(zhuǎn)托管手續(xù)，才能買賣。

REITs不止是一個(gè)能讓你躺著收租的工具，更是一種能讓普通人成為國家基建股東的方式。

同時(shí)，它太特別了，和股債商的屬性都不同。

所以如果優(yōu)質(zhì)新基首發(fā)的時(shí)候能搶到，很適合作為資產(chǎn)配置的一類特殊資產(chǎn)，可以有效分散自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。

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