上海一小區業主發現：家中落地窗竟屬玻璃幕墻！裝修更換被阻引發矛盾

“買房的時候以為是落地窗，裝修的時候卻被告知是玻璃幕墻，不能私自更換。”在浦東新區東明路街道三林中房櫻桃苑小區，部分新入住業主在裝修階段遇到了限制——原本以為只是普通住宅窗戶的外立面玻璃，卻被告知涉及建筑外立面結構，屬于玻璃幕墻，不能私自拆換。

這讓不少居民產生疑惑：住宅樓為什么會和寫字樓一樣，被納入玻璃幕墻管理？如果確實屬于玻璃幕墻，為什么有人已經改裝過卻無人處理？如果不屬于玻璃幕墻，又為何每年都有巡檢，還有專門的“安全碼”？圍繞這些問題，記者進行了走訪。

被納入管理系統的窗戶

中房櫻桃苑小區建成于2006年，共有16幢住宅。記者在現場看到，小區樓棟朝南的外立面以大面積玻璃為主要視覺元素，但并非整面連續的玻璃結構。不同樓棟、不同戶型呈現出明顯差異：有的樓層下部為半開放式陽臺，上部為整塊玻璃；有的被業主自行封閉；上下結構并未形成統一的整體體系，但左右結構上又可看到玻璃幕墻的施工特征。

小區樓棟朝南的外立面以大面積玻璃為主要視覺元素。

正是這種“介于窗戶與幕墻之間”的形態，讓不少居民感到困惑。部分新入住業主認為，這些玻璃位于自有房屋范圍內，理應屬于自用部位；而物業和業委會則強調，外立面玻璃屬于建筑外圍護結構的一部分，涉及整體安全，不能隨意改動。

從專業角度看，玻璃幕墻并非“玻璃多就是幕墻”。玻璃幕墻是指由玻璃面板與支承結構體系組成的、可相對主體結構有一定位移能力或者自身具有一定變形能力、不承擔主體結構所受作用的建筑外圍護墻。是否屬于玻璃幕墻，通常需要綜合結構形式、固定方式、受力特征等多項指標判斷。

記者注意到，小區每幢樓的樓道內均張貼有“既有建筑玻璃幕墻安全碼”，標注由上海市住房和城鄉建設管理委員會監制。物業方面介紹，小區已多年按玻璃幕墻建筑接受年度巡檢。

物業方面介紹，小區已多年按玻璃幕墻建筑接受年度巡檢。

為核實情況，記者聯系了上海市建筑幕墻管理平臺技術人員。對方確認，該小區確實登記在系統名錄中。技術人員介紹，該系統中的玻璃幕墻建筑主要有兩種來源：一類是在平臺建設初期，由市住建部門統一導入的歷史數據；另一類是在日常巡查中發現未登記建筑后，經市、區兩級審核新增。

記者查詢相關文件發現，小區也在既有建筑玻璃幕墻專項排查整治名單內。這意味著，在管理系統中，該小區已被視作需要重點防范高空墜物風險的幕墻建筑。

小區也在既有建筑玻璃幕墻名單內。

不過，在二手房交易中，中介更多強調采光和視野優勢，很少提及外立面管理限制，直到裝修報備受阻，不少居民才意識到問題的存在。

小區的“玻璃幕墻”如何管理？

事實上，中房櫻桃苑的情況并非個例。上海是國內較早大規模應用玻璃幕墻的城市。1985年，上海建成第一座玻璃幕墻建筑聯誼大廈，隨后玻璃幕墻在辦公樓、商業建筑中廣泛使用。21世紀初，一些追求現代外觀的住宅項目，也不同程度采用了玻璃幕墻或類幕墻工藝。

據上海市住建委統計，截至2025年，全市既有建筑玻璃幕墻約1.3萬棟。而根據《上海市建筑玻璃幕墻管理辦法》，自2012年2月起，上海明確禁止在住宅、醫院門急診和病房樓、中小學校教學樓、托幼機構、養老院等建筑的二層以上采用玻璃幕墻。因此，目前仍被納入幕墻管理的住宅小區，大多建成于世紀初，距今已超過15年。一些幕墻建筑已逐步接近或超過設計使用年限，安全管理壓力持續加大。

因此，圍繞居民的裝修訴求，街道房管辦、居委會、業委會與物業多次溝通，并召開了“三所聯動”會議。各方的共識是：最初的設計圖紙并未標注是玻璃幕墻工藝，但按照現行管理邏輯，如果認定為玻璃幕墻，外立面玻璃就屬于共有部分。一旦出現破損，業主可以向物業報修，由物業出具維修方案，按流程動用維修資金；金額較小的，在業委會授權范圍內即可實施，金額較大的，則需召開業主大會表決。從制度設計上看，業主并非修不了，而是不能私自拆改。

小區內朝南的窗戶均設計為大玻璃。

事實上，小區內確實發生過多起外墻玻璃破損的情況。有的是巡檢發現后，由物業統一更換；有的是居民反映后走維修流程。

但同時，也有個別業主強行自行更換整面玻璃，追求更好的裝修效果。但物業方面指出，這類改裝存在安全隱患：外立面玻璃并非普通鋼化玻璃，對尺寸、固定方式都有要求，而且相鄰住戶往往共用外立面結構，一戶擅自改動，可能導致隔壁滲水、墻體開裂等問題。

然而，物業對此沒有執法權，只能勸阻，而屬地城管部門到場后，因缺乏明確的幕墻認定文件和處理先例，往往只能記錄情況，難以出具責令整改文書。

多位基層管理人員在走訪中也提到，當前玻璃幕墻的管理制度，最初主要是圍繞辦公樓、商業樓宇等業權相對集中、管理主體明確的建筑類型建立的。而在普通住宅小區中，產權高度分散、業主數量眾多，外立面雖屬于共有部分，但裝修和使用訴求卻高度個體化，一戶業主的改動，往往牽涉上下左右多戶的安全與權益，協商和管理難度明顯更大。

隨著一批世紀初建成的玻璃幕墻住宅逐步進入“老齡期”，類似櫻桃苑這樣的矛盾，正在不同小區陸續顯現：居民希望規則清晰、流程明確，既能保障安全，也能兼顧其居住需求；而街道、物業和業委會同樣希望有章可循，而不是在安全責任、投訴壓力和執法依據不足之間反復周旋。

業內人士認為，隨著住宅類玻璃幕墻逐步進入集中老化階段，有必要在現有管理框架下進一步細化規則，針對住宅小區的實際特點，探索更具可操作性的管理機制。例如，明確住宅外立面中玻璃幕墻、外墻附屬構件與普通窗體的邊界認定；完善維修資金在幕墻維護、風險排查中的使用規則，為基層管理和執法提供清晰可執行的依據。

目前，業委會已通過街道職能部門，向浦東新區建交委提交履行職責申請書，希望由相關主管部門對該小區外立面性質作出明確認定，或給出統一的操作指引。在此之前，街道、居委會和物業的態度相對謹慎：一方面盡量“踩住剎車”，杜絕新增私改行為；另一方面，對于歷史改裝如何處置，仍需等待上級部門明確意見。

住宅外立面究竟是“窗”，還是“墻”，不僅關系到幾戶人家的裝修選擇，也關系到城市高空安全的底線。相關部門的明確回應，或許是化解類似爭議的關鍵。記者也將持續關注此事進展。

來源 | 解放日報

作者 | 王一凡