出資買房登記妹妹名下，外甥繼承后要房？法院：實為借名，駁回｜借名買房律師

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2007年，李秀云（原告孫明遠之母）作為買受人，與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買位于西城區(qū)的一號房屋，總價67萬元。房屋交付后，由其姐姐李秀芬、姐夫王建國全額出資裝修，并一家三口長期居住至今，所有物業(yè)、水電、燃?xì)獾荣M用均由二人繳納。

2020年李秀云去世，其獨子孫明遠通過繼承公證，取得該合同項下權(quán)利，并起訴李秀芬、王建國，要求：

立即騰退一號房屋；

支付13年房屋占用費130萬元。

孫明遠稱：房屋是母親購買，因體恤姨媽住大興不便，才“免費借住”，從未收取租金。

李秀芬、王建國堅決反駁：

“房子是我們出錢買的！因當(dāng)時只有李秀云有購房資格，我們才借用她名義簽約。首付款70萬元全是我們轉(zhuǎn)入她賬戶，第二天就付給開發(fā)商。十年來我們裝修、繳費、持家，她生前從未提過‘借住’或‘租金’。”

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回孫明遠全部訴訟請求。

李秀芬、王建國成功守住房屋，無需騰退，亦無需支付任何使用費！

這是一起憑借資金流向+長期占有+生活常理成功抗辯的典型勝訴案例。

三、法院說理要點

法院采納了李秀芬、王建國的核心抗辯，認(rèn)定：

購房款實際由李秀芬、王建國支付

銀行流水顯示：2007年7月9日，王建國在銀行柜臺以“陳大憲代”名義向李秀云新開賬戶存入2萬元，并轉(zhuǎn)賬5萬、6萬、4萬等多筆款項；次日及25日，該賬戶即向開發(fā)商支付30萬、37萬。資金進出時間高度銜接，操作人為王建國本人，足以證明出資事實。

房屋自交付起即由李秀芬夫婦實際控制

全屋裝修由其完成；

家電家具由其購置；

十余年物業(yè)、水電、燃?xì)獾荣M用均由其繳納；

一直實際居住，從未間斷。

原告主張“免費借住”不合常理

若真為“借住”，為何13年不收租金？

若李秀云經(jīng)濟優(yōu)越，為何購房款需“向姨媽借款”且從未歸還？

為何生前從未主張權(quán)利？

法院認(rèn)為，這些矛盾點嚴(yán)重削弱原告可信度。

雖無書面協(xié)議，但借名關(guān)系已達“高度可能性”標(biāo)準(zhǔn)

在親屬間，基于信任未簽協(xié)議屬常見情形。結(jié)合出資、占有、使用、生活邏輯四要素，法院確信：李秀芬、王建國與李秀云之間存在真實借名購房合意。

四、律師提示

本案為處理親屬間無書面借名但實際出資購房提供了關(guān)鍵經(jīng)驗：

銀行流水是擊破“名義購房”的利器

王建國親自操作存款、轉(zhuǎn)賬，并保留憑證，形成完整資金鏈。即使合同寫他人名字，只要能證明“錢是你出的”，就有勝訴基礎(chǔ)。

長期、穩(wěn)定、全面的實際控制是核心

從裝修到繳費，從入住到持家，持續(xù)十余年的“生活痕跡”比一紙合同更有說服力。法院看重的是“誰在真正使用和維護這套房子”。

? 給類似客戶的建議：

即使沒簽協(xié)議，也要保留付款記錄、裝修合同、繳費票據(jù)；

盡量以本人名義辦理購房相關(guān)手續(xù)（如開戶、轉(zhuǎn)賬）；

如遇繼承人主張權(quán)利，立即整理居住+出資+溝通證據(jù)鏈，委托專業(yè)律師應(yīng)對。

提示：法律不保護躺在權(quán)利上睡覺的人，但會保護真正付出的人。

本案中，法院沒有被“合同名字”迷惑，而是回歸事實本質(zhì)，依法保護了實際出資人的合法權(quán)益。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊專注處理親屬間借名買房、房糾紛，擅長通過資金流+生活證據(jù)構(gòu)建證明體系，為客戶守住應(yīng)得的房產(chǎn)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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