規避限購借名購房，法院：行為無效，出資應返還｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2014年，周明遠因不具備北京市購房資格，經中間人介紹，與素不相識的吳立誠達成口頭協議：由周明遠全額出資，以吳立誠名義購買通州區的一號房屋（總價約1200萬元），待政策允許時再過戶。

周明遠支付了首付款359萬余元，并承擔契稅、維修基金、中介費、物業費等共計約75萬元。此外，其親友分多筆向吳立誠賬戶轉賬70萬元用于償還房貸。房屋交付后，相關合同、鑰匙等均由周明遠保管，但因雙方對“補償金額”未談攏，一直未辦理入住，房屋處于毛坯狀態。

2017年，吳立誠在未告知周明遠的情況下，將一號房屋以1540萬元出售給案外人，并將全部售房款據為己有。

周明遠遂起訴，要求吳立誠返還全部出資款660余萬元，并賠償房屋差價損失156萬元及利息。

吳立誠辯稱：自己根本不認識周明遠，房屋是大姨贈與的“結婚大禮包”，不存在借名關系。

此前，甲公司曾以同樣事實起訴吳立誠，但因主體不適格被駁回（A號判決）。本次周明遠作為實際出資人重新起訴。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認雙方借名買房行為無效；

? 吳立誠返還周明遠出資款235萬余元及利息；

? 駁回房屋差價損失及其他費用主張。

這是一起典型的“借名買房因規避限購無效，但出資返還獲支持”的案例。

三、法院說理要點

法院圍繞合同效力與責任承擔作出如下認定：

借名買房事實成立，但目的違法

雖無書面協議，但結合微信聊天記錄、付款憑證、吳立誠自述“不能幫他們一直背房子和貸款”等內容，可認定雙方存在借名合意。

然而，該行為旨在規避北京市住房限購政策，破壞房地產市場公共秩序，違背公序良俗，依法無效。

合同無效后，出資應予返還

根據《民法典》第157條，民事法律行為無效后，因該行為取得的財產應當返還。

周明遠直接支付的購房款、契稅、維修基金、物業費等合計235萬余元，屬于吳立誠無法律依據獲得的利益，應予返還。

他人代付部分需明確權利歸屬

何某、林某出具書面說明，確認其向吳立誠轉賬系代周明遠支付，法院予以采信。

但甲公司所付款項因法定代表人拒不出庭核實，無法確認是否真實授權，故不予處理。

房屋差價損失不屬于合法權益，不予支持

因借名行為自始無效，周明遠從未取得房屋合法物權，其主張的156萬元差價損失，不屬于受法律保護的財產利益，法院不予支持。

四、律師提示

本案為“借名買房風險”提供了關鍵警示：

規避限購的借名協議，自始無效

即使雙方真實合意，只要目的是繞過購房資格限制，法院將認定合同無效。“白紙黑字”也無法挽救違法安排。

出資返還 ≠ 房屋確權，更 ≠ 差價賠償

合同無效后，只能主張實際支出的合理費用返還，不能主張房屋升值收益或差價損失。本案中近400萬元訴求被駁回，正是此理。

資金路徑必須清晰，避免第三方代付爭議

本案中，因甲公司拒不出庭，其支付的270萬元首付款未能計入返還范圍。建議所有款項均從實際權利人賬戶直接支付，并備注用途。

? 對客戶的建議：

若確因資格問題需代持，應評估政策風險，優先考慮租賃+期權等合法替代方案；

如已形成借名事實，務必保留完整付款憑證+溝通記錄，為可能的返還之訴做準備；

北京房產律師團隊專注處理借名買房糾紛案件，擅長通過證據梳理與法律定性，為客戶最大限度挽回經濟損失。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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