限價房借名買房，有協議就能要回？法院：能｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2002年，趙明遠的舅舅趙國棟通過受贈方式取得崇文區一處平房。贈與協議中明確約定：該房未來拆遷所得權益歸趙明遠所有。

2011年，該平房被拆遷，趙國棟獲得購房資格，選購了通州區的一號房屋（限價商品住房，總價約43萬元）。同年3月，雙方簽訂《協議書》，約定：

“趙國棟放棄購買，由趙明遠全額出資；待政策允許時，趙國棟配合將一號房屋過戶至趙明遠名下。”

趙明遠依約支付全部房款，房屋交付后一直由其居住使用，購房合同、房產證、繳費票據均由其保管。2012年，房屋登記在趙國棟名下。

2013年，趙國棟又在律師見證下簽署《遺贈書》，再次確認：“一號房屋由趙明遠出資購買，我去世后歸其所有?！?/strong>

2021年趙國棟去世后，其五位女兒拒絕配合過戶，辯稱：

“房屋是父母夫妻共同財產，父親無權單獨處分；購房款來自拆遷款，非原告出資?！?/strong>

趙明遠遂起訴，要求確認借名買房合同關系，并判令五被告協助過戶。

二、裁判結果

法院判決：

? 五被告于判決生效后15日內，協助將一號房屋過戶至趙明遠名下；

這是一起憑借書面協議+長期實際履行成功維權的典型勝訴案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“借名買房是否成立”作出如下認定：

存在明確、連續的書面合意

從2002年《贈與協議》到2011年《協議書》再到2013年《遺贈書》，趙國棟三次以書面形式確認：一號房屋由趙明遠出資，歸其所有。雖《遺贈書》形式不同，但內容與借名合意一致，可相互印證。

實際履行情況高度吻合

趙明遠支付全部房款，長期居住使用房屋，并持有全部原始憑證。這種“出資+占有+控證”的狀態，符合借名買房的通常特征。

拆遷款來源不影響借名關系成立

被告主張購房款來自夫妻共同拆遷款，但未能證明款項實際用于購房。相反，趙國棟多次自認“房款由趙明遠支付”，法院采信其生前陳述。

繼承人應繼續履行被繼承人生前合法合同義務

借名買房合同系趙國棟真實意思表示，合法有效。其去世后，繼承人應在遺產范圍內繼續履行合同附隨義務，包括配合過戶。

四、律師提示

本案為處理親屬間借名買房提供了關鍵經驗：

“多份書面文件”比“一份協議”更有力

本案勝訴的關鍵，在于2002年、2011年、2013年三份文件形成完整證據鏈，證明合意持續存在。單一協議易被質疑，多重確認難以推翻。

即使涉及拆遷安置，只要出資清晰，仍可成立借名

被告試圖以“夫妻共同財產”“拆遷利益”抗辯，但法院認為：若被繼承人生前多次確認出資歸屬，且無反證，則應尊重其意思表示。

繼承人不能以“不知情”“不同意”拒絕履行合同

被繼承人生前簽訂的合法合同，對其繼承人具有約束力。繼承人繼承遺產的同時，也需承擔相應義務——包括配合過戶。

? 對客戶的建議：

涉及親屬借名，務必簽署書面協議，并盡可能多次確認（如補充協議、遺囑、聲明等）；

所有款項從本人賬戶支付，保留完整憑證；

房屋交付后，實際控制+持有證件是重要佐證；

若出名人去世，及時起訴繼承人，避免權利落空。

北京房產律師團隊專注處理借名買房等復雜家事房產糾紛，擅長通過“協議+履行+證據鏈”三位一體策略，為客戶實現權利落地。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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