僅有出資無合意，父親要回子女名下房產未獲支持｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2008年，周振國在離婚訴訟結束后，出資90余萬元購買了北京市豐臺區的一號房屋。為規避前妻分割財產（盡管離婚判決已生效），他將房屋直接登記在三個子女——周麗華、周立軍、周靜名下，份額分別為33%、33%、34%。

購房款全部由周振國支付，房屋交付后也一直由其居住，物業費、供暖費等均由其承擔。2010年房產證下發后，家庭未就權屬發生爭議。

2021年，因女兒周靜需另購住房以獲取首套房資格，她將自己名下34%份額過戶至父親名下。隨后，周振國起訴另兩名子女，主張當初系“借名買房”，要求他們也將各自33%份額過戶給自己。

周麗華、周立軍堅決反對，辯稱：

“房屋是父親對我們的贈與，他可終身居住，我們一直贍養他。若真是借名，為何十年不提？為何不簽協議？”

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回周振國的全部訴訟請求。

這是一起典型的“僅有出資+居住事實，但無借名合意證據，法院采信贈與解釋”的案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“是借名還是贈與”作出如下認定：

借名動機與時間線矛盾

周振國稱購房是為規避離婚財產分割，但離婚判決已于2008年10月終審生效，而購房行為始于同年11月，不存在被前妻分割的風險，動機存疑。

借名三人不合常理，且無任何書面確認

若僅為規避風險，借一人名義足矣，無需登記三人。更關鍵的是，在家庭關系復雜、“凡事多有爭吵”的背景下，涉及百萬元房產卻無任何書面協議或家庭會議記錄，明顯違背常理。

十年未主張權利，反證贈與可能性更高

房產證2010年即已下發，周振國稱2011年、2012年曾要求過戶，但未能提供任何證據。十年間從未主張權屬，反而允許子女長期作為產權人，更符合“附居住權的贈與”特征。

部分子女配合過戶不能推定整體借名成立

周靜2021年過戶的真實動因是獲取購房資格，周振國本人亦認可此點。該行為不能反推十年前存在借名合意。

法院指出：

“在出資人與登記人系直系親屬、長期共同生活、無書面約定的情形下，若登記狀態持續多年且無異議，應優先推定為贈與，而非借名?！?/strong>

四、律師提示

本案為處理父母出資登記子女名下房產提供了關鍵警示：

“借名”必須有“合意”，僅有出資遠遠不夠

法院不會僅因“錢是我出的”就認定房屋歸出資人。必須證明雙方曾明確約定“代持”“未來過戶”等核心條款，否則極易被認定為贈與。

登記即公示，長期不主張權利等于默認贈與

房產證登記具有公示效力。若父母在子女名下登記房產后，多年未提出異議、未要求簽署協議、未催促過戶，司法實踐中將高度傾向于認定為贈與。

“為避離婚”不是理由，時間邏輯必須嚴密

本案中，離婚程序早已結束，所謂“避分割”缺乏事實基礎。借名動機必須真實、合理、可驗證，否則反而削弱可信度。

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律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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