合肥房產(chǎn)市場2025年總結(jié)：以價換量，市區(qū)新房二手房賣超8萬套

一、全年合肥新房與二手房銷量

很多人說現(xiàn)在市場行情差，說合肥房子賣不掉，事實是這樣的么？答案估計是NO！

根據(jù)安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)顯示，2025年合肥（不包含4縣1市）成交20472套新房、58981套二手房，全年新房與二手房合計成交量79,363套近8萬套，日均賣218套。如果加上肥西、肥東與北城銷量，估計超9萬套沒問題。

合肥市區(qū)新房2025年累計銷售20472套，各月成交波動明顯，11 月以 2582 套創(chuàng)年度最高，6 月僅 768 套為全年最低，呈現(xiàn)年中淡季、年末旺季特征。1-4 月成交逐步增長，4 月達 2500 套；5 月回落至 1513 套，6 月進入低谷。下半年 9 月、11 月兩次突破 2000 套，12 月小幅降至 1285 套。

2025年合肥市區(qū)二手房全年累計成交 58881 套。數(shù)據(jù)顯示，各月成交呈現(xiàn) “年中高位、年末回升” 態(tài)勢，其中 3 月以 6230 套創(chuàng)年度最高，1 月為全年最低 3459 套，6 月 5739 套、12 月 5398 套等月份也保持高位運行。整體市場全年波動明顯，政策調(diào)整及傳統(tǒng)旺季推動成交量保持活躍，形成 “春高夏穩(wěn)冬回升” 的季度特征，尤其 12 月 5398 套的成績顯示年底購買力支撐強勁。

作者簡介：合肥買房參謀（有個同名公眾號，關(guān)注即免費送2.5萬字合肥優(yōu)選安心買房寶典），211 大學(xué)畢業(yè)，十余年房產(chǎn)經(jīng)驗，可幫梳理買房需求，全市范圍內(nèi)精薦新房與二手房小區(qū)清單，助你一站式高效安心安家合肥（二手房買家0.5%低中介費，新房享底價比自己去售樓部優(yōu)惠多）。

二、合肥2025年新房市場具體分析

合肥2025年新房成交量與成交均價

2025年合肥市區(qū)新房供應(yīng)191.89萬方，成交246萬方，雖然供應(yīng)量同比縮量25%，成交量縮量5.6%，整體 “量跌價平”。

2025年合肥市區(qū)新房成交均價22086元/㎡，較2024年的21930元/㎡微幅上漲。從區(qū)域表現(xiàn)看，包河區(qū)一騎絕塵，以208.27億元的成交金額、80.15萬㎡的成交面積和5652套的成交套數(shù)，奪得“三冠王”。其成交金額幾乎相當(dāng)于第二、三、四名濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)和瑤海區(qū)的總和。

合肥2025年新房成交以改善房為主導(dǎo)

2025 年合肥新房市場呈現(xiàn)改善需求主導(dǎo)格局，高端項目持續(xù)霸榜銷售榜單。具體樓盤成交總額榜上，意禾澄廬排名第一，綠城錦海棠排名第二，華潤城建望雲(yún)排名第三。之后是置地松谷鳴翠、中海悅府二期、四川邦泰璟和朗月等盤，以新計容、改善盤為主。

數(shù)據(jù)顯示，全年九區(qū)項目銷售 TOP20 中，除部分剛需項目外，其余多為改善定位，核心區(qū)域新盤起步戶型普遍 120㎡+。其中，中海悅府、意禾澄廬、綠城錦海棠等高端項目成交額均突破 18 億元，成為市場熱點。

政策支持與產(chǎn)品創(chuàng)新推動市場穩(wěn)步回升，中高改客群購買力強勁。盡管二手房市場仍面臨價格壓力，但隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放及經(jīng)濟基本面支撐，2026 年合肥新房市場有望向高品質(zhì)方向繼續(xù)邁進。

合肥新房在售現(xiàn)房增多

合肥新房市場涌現(xiàn)出很多的現(xiàn)房與準現(xiàn)房（近半年內(nèi)可交付）項目，看新房就可以和看二手房一樣的，園林外立面都實景呈現(xiàn)了，想買那套可以進房子里面直接看，也不用擔(dān)心交付安全問題，即買即住。具體統(tǒng)計如下（不完全統(tǒng)計）。

包河區(qū)：新華星耀玥湖、中駿世界城、中國鐵建花語江南、越秀中寰天悅、招商四季臻邸、皖投云啟華章花園、保利海上臻悅；

濱湖區(qū)：遠大九廬（準現(xiàn)房）、遠大璟庭里、高速尚闔院；高新區(qū)：偉星萬科星遇光年；政務(wù)區(qū)：文淵府；經(jīng)開區(qū)：皖投云啟錦上/錦悅、龍湖亞倫央璟頌；

廬陽區(qū)：弘泰熙湖瀾悅（準現(xiàn)房）、興港和昌湖畔天樾；蜀山區(qū)：通和易居同輝南苑、新華星耀學(xué)府、新華都匯中心、通和星辰同輝花園、創(chuàng)霖錦程潤灣、晶宮山水拾光（準現(xiàn)房）；

新站區(qū)：意禾金茂學(xué)林拾光、光合森林、招商奧體公園（五期）、、文一朗書軒；瑤海區(qū)：和光峰境、龍湖亞倫璟云上府（準現(xiàn)房）、中國鐵建花語天境、百大東城印象、名邦紫廬軒；

肥東：琥珀東瀾賦、意禾閱湖源邸、偉星城、尚澤臻園、鼎建璟陽里、尚澤樾園、信園藍庭、金科中梁都薈大觀；

肥西：萬瑞林語光年、振興湖境臻園、瑯悅、邦泰萬城濱湖未來、保利錦上、光明軒、華地偉星龍川時代、通和偉星翡翠印、邦泰伯益星辰未來、觀山嶺湖；

長豐：華宇信達北麓雅舍、華地學(xué)府朗園。

三、合肥2025年二手房市場具體分析

2025 合肥樓市二手房量漲價跌

根據(jù)貝系成交數(shù)據(jù)顯示，2025年合肥二手房均價呈下滑趨勢，全年1月份均價最高，為1.4萬/平；12月最低，為1.09萬/平，不過10、11、12月已經(jīng)趨于平穩(wěn)，波動很小。

2025 年合肥樓市呈現(xiàn)分化態(tài)勢，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示：二手房市場成交量同比增長 9.5%，成交均價同比下降19.6%，呈現(xiàn)出以價換量的局面，不少剛需客群趁價格回調(diào)入場，議價空間擴大至 “買方主導(dǎo)”。

2025 年合肥二手房均價普降，濱湖新區(qū)跌幅最大（22.1%），業(yè)主掛牌量增長但價格預(yù)期減弱。

合肥房價回落至 2016 年水平 2025 年均價同比降近兩成

2025 年合肥二手房價持續(xù)下行，全年均價約 12580 元 /㎡，較 2016 年年均 14210 元 /㎡下降約 1150 元，第四季度成交均價 11370 元 /㎡，低于 2016 年第二季度的 13780 元 /㎡，僅略高于當(dāng)年第一季度的 10780 元 /㎡。

數(shù)據(jù)顯示，合肥房價自 2000 年起持續(xù)上漲至 2022 年峰值 18910 元 /㎡，但 2023 年起快速回落，2024 年均價降至 15600 元 /㎡（跌幅 15.81%），2025 年進一步降至 12580 元 /㎡（同比再降 19.36%），部分房產(chǎn)價值縮水近半。

剛需客群可關(guān)注性價比急售房源，優(yōu)先選擇近地鐵、學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套房，避免盲目追低；改善型需求可聚焦政務(wù)、濱湖區(qū)高品質(zhì)新盤，警惕高杠桿；資產(chǎn)配置者建議降低房產(chǎn)占比，轉(zhuǎn)向金融、保障房等多元布局。

2025 合肥二手房成交 TOP10 小區(qū)出爐 政務(wù)濱湖等區(qū)表現(xiàn)突出

貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，合肥二手房掛牌量自 2025 年 5 月后實現(xiàn) 8 連降，成交活躍度提升。各區(qū)成交量 TOP10 小區(qū)各有優(yōu)勢：政務(wù)區(qū)均價 2 萬 +，保利香檳國際、恒大華府等因?qū)W區(qū)與位置成熱門；濱湖區(qū)多 1 字頭，濱湖假日翰林園以學(xué)區(qū)、配套成全市銷量冠軍；高新區(qū)蜀西湖板塊祥源金港灣公館等 2 字頭，價格分化明顯；經(jīng)開區(qū)南艷湖板塊綠地濱湖國際花都因?qū)W區(qū)變更成交放量。

整體看，政務(wù)區(qū)因新房稀缺價格堅挺，濱湖區(qū)客群偏好配套成熟小區(qū)，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等區(qū)域小區(qū)憑借學(xué)區(qū)、生態(tài)資源受青睞。購房者可結(jié)合需求關(guān)注性價比高、配套完善的小區(qū)。

合肥 3 萬 +/㎡二手房小區(qū)斷崖式減少

自 2023 年 6 月起，合肥二手房市場調(diào)整已持續(xù)兩年半，3 萬 +/㎡高價小區(qū)數(shù)量顯著減少。濱湖區(qū)域，葛洲壩中國府、信達公園里洋房 2025 年成交價約 3.5-4 萬 /㎡；政務(wù)區(qū)融創(chuàng)壹號院仍有 4.8 萬 /㎡洋房成交，栢悅公館大戶型超 3 萬 /㎡，小戶型降至 2 萬 +；廬陽、蜀山以學(xué)區(qū)房支撐高單價，但多為老破小；高新、經(jīng)開多數(shù)小區(qū)跌穿 2 萬 /㎡，僅綠城玫瑰園大戶型 2.4 萬 /㎡、保利西山林語別墅近 4 萬 /㎡；包河、瑤海等區(qū)域次新小區(qū)普遍破發(fā)，新站區(qū)多數(shù)次新小區(qū)成交價不足 1 萬 /㎡。

市場變化反映供需逆轉(zhuǎn)（掛牌量激增）、投資需求弱化（自住主導(dǎo)）、區(qū)域分化加劇（核心區(qū)韌性強）及市場自我調(diào)節(jié)機制作用，房價逐步回歸理性區(qū)間。

四、合肥2025年土拍市場總結(jié)

2025 年合肥土拍市場量價齊跌，全年成交 71 宗經(jīng)營性用地，總金額 250.5 億元，同比下滑約 57%，較 2021 年（849 億）、2022 年（996.2 億）降幅更顯著。涉宅用地 47 宗 2580 畝，攬金 234.42 億元，較 2024 年（65 宗 555.2 億）大幅收縮。供應(yīng)與成交面積同比均降約 50%，成交樓面價 8758 元 /㎡，同比降 24.6%，房企拿地預(yù)期低迷。

區(qū)域表現(xiàn)分化：廬陽、高新成交面積上漲，包河以 67.5 萬㎡居首，政務(wù)、濱湖無供地；企業(yè)層面，中海、招商、華潤等央企參拍積極，民企僅天阜、意禾、大富各競得 1 宗，國央企拿地占比 69%，仍為市場主力，成交集中于包河老城、高新西拓、經(jīng)開工業(yè)園等板塊。