2026年房過戶子女新規落地！20%個稅能省？過來人：這樣辦最劃算

最近小區里張阿姨的事兒，可把大家伙兒都驚著了。她琢磨著把自己住了半輩子的老房子過戶給兒子，本來以為就是跑趟房管局的事兒，結果一打聽稅費，直接愁得好幾宿沒睡著覺。一會兒聽說贈與要交 20% 的個稅，一套 100 萬的房子就得掏 20 萬；一會兒又有人說繼承最劃算，幾乎不用花錢；還有人說按買賣流程走更省錢。三種說法繞得她暈頭轉向，最后還是找了懂行的朋友算了筆細賬，才知道這里面的門道能差出一套首付的錢。其實不光張阿姨，現在很多父母都面臨這個難題，尤其是 2026 年房產過戶新規落地后，有些方式更省錢了，有些反而更坑，今天就掰開揉碎了給大伙兒嘮嘮，避免大家踩坑。

一、 別再被 “20% 個稅” 嚇住！贈與的坑不在當下在以后

一提到把房子贈與子女，很多人第一反應就是 “要交 20% 的個人所得稅”，直接就打了退堂鼓。但這話其實只說對了一半，而且是最容易誤導人的一半。

首先得明確一點，父母把房子無償贈與子女，當下是不用交個人所得稅的，這是國家給直系親屬的優惠政策。但別以為這就沒成本了，受贈方也就是子女，得按房子評估價的 3% 交契稅。就拿一套評估價 100 萬的房子來說，這 3 萬的契稅是一分都不能少的，除此之外還有幾百塊的登記費和印花稅，這些都是小頭。

真正的大坑在后面！要是子女以后想把這套贈與來的房子賣掉，那 20% 的個稅可就找上門了。而且這筆稅的計算方式特別苛刻，是按 “賣出價減去父母當初購買價的差額” 來算的。舉個例子，父母當年花 30 萬買的房，現在市場價漲到 150 萬，子女賣的時候差額就是 120 萬，20% 的個稅就是 24 萬！更坑的是，想免掉這筆稅，得滿足 “滿五唯一” 的條件 —— 房子持有滿五年，且是子女名下唯一住房。這兩個條件但凡缺一個，那 24 萬的稅就得一分不少地交。這里還有個關鍵細節，“滿五” 的時間不是按贈與過戶的時間算，而是按父母當初買房的契稅發票或房產證登記時間算，這點一定要記牢。

二、 繼承才是 “省錢王者”？2026 年新規讓流程更簡單

要說三種過戶方式里誰的稅費最低，那必須是繼承，沒有之一。尤其是 2026 年新規出臺后，繼承房產的成本又降了一大截，流程也快了不少。

按照現在的規定，直系親屬法定繼承房產，個稅、增值稅、契稅全免，只需要交少量的印花稅和不動產登記費，加起來也就幾百塊錢。印花稅現在還有優惠，按房產價值的萬分之五算，還能減半征收，一套 100 萬的房子，印花稅也就 250 塊，登記費一般就 80 塊，總共才 300 多塊錢，跟贈與、買賣比起來，簡直就是毛毛雨。

2026 年的新規還取消了繼承過戶的強制公證要求，這可是個大福利。以前辦繼承，必須先去公證處做公證，公證費按房產價值分檔收，一套 100 萬的房子就得花 5000 塊左右，現在不用了。只要所有繼承人沒有爭議，拿著老人的死亡證明、房產證、親屬關系證明，再簽一份《不動產非公證繼承登記承諾書》，直接去不動產登記中心就能辦，流程從原來的兩個多月壓縮到二十多個工作日，省錢又省時間。

當然，繼承也有個繞不開的前提 —— 得等父母去世后才能辦。這對很多想在父母健在時就把房子過戶的家庭來說，確實不太適用。而且如果繼承人之間有矛盾，比如兄弟姐妹多，對房產分配有異議，那還是得走公證繼承的路子，這時候公證費就省不下來了。

三、 買賣過戶反而最劃算？得滿足這兩個關鍵條件

很多人覺得，父母和子女之間談 “買賣” 太生分，其實在很多情況下，買賣過戶才是最省錢、最省心的選擇，尤其是 2026 年新規下，這個方式的優勢更明顯。

買賣過戶的稅費多少，全看房子的情況和買賣雙方的房產持有情況。如果這套房子滿足 “滿五唯一”—— 父母持有滿五年，且是名下唯一住房，那買賣的時候增值稅和個稅全免，子女只需要交 1% 的契稅。還是拿 100 萬的房子舉例，契稅就 1 萬塊，比贈與的 3 萬契稅便宜了一半還多。而且子女以后再賣這套房子，“滿五唯一” 的時間可以按這次買賣過戶的時間算，只要滿足條件，照樣能免個稅，這可比贈與的后續風險小多了。

但如果房子沒滿兩年，或者父母名下還有其他房產，那買賣過戶的稅費就會高一些，要交增值稅、個稅和契稅，算下來可能比贈與還貴。所以買賣過戶劃不劃算，關鍵就看 “滿五唯一” 這兩個條件能不能滿足。

四、 2026 年新增 “居住權”，過戶時一定要加上這個保障

這是 2026 年房產過戶新規里最貼心的一個政策，就是父母在把房子過戶給子女的同時，可以給自己登記一個 “居住權”。這個權利有多重要？說白了，就是給父母上了一道 “護身符”。

只要登記了居住權，哪怕房子已經過戶到子女名下，父母在有生之年都有權一直住在這套房子里，子女就算想把房子賣掉、出租，都得經過父母同意，新的買家也不能把父母趕出去。這就徹底杜絕了 “房子過戶后子女翻臉不認人” 的悲劇，尤其是對獨居老人來說，這個保障太重要了。

這里要提醒大家一句，居住權不是口頭說說就行的，必須去不動產登記中心正式辦理登記手續，才算合法有效。光寫個協議或者口頭約定，法律是不認可的。

五、 額外提醒：這些坑千萬別踩

除了選對過戶方式，還有幾個細節一定要注意，不然很容易出糾紛。

第一，贈與的房子如果沒公證，父母在房產過戶前可以隨時撤銷贈與。所以如果選擇贈與，最好去公證處做個公證，雖然花點錢，但能避免后續子女之間爭房產的麻煩。

第二，房產證上的名字不是唯一依據。現在法院判案，不光看房產證上寫誰的名字，還會看實際的出資情況、居住情況。比如父母買房時子女出了錢，或者子女一直跟父母同住照顧老人，這些都能作為房產分配的依據。

第三，別想著房子不過戶，一直放父母名下。這種做法看似省事，其實風險很大。萬一父母有債務糾紛，房子可能會被強制執行；萬一父母突然離世，又沒立遺囑，很容易引發繼承糾紛，尤其是獨生子女家庭，可能還要跟爺爺奶奶、外公外婆分房產。

說到底，房子過戶給子女，沒有絕對最好的方式，只有最適合自己的方式。如果父母身體硬朗，能等，那繼承肯定是最省錢的；如果想在父母健在時過戶，又怕子女以后賣房交稅多，那就看看買賣過戶能不能滿足 “滿五唯一” 的條件；如果不在乎后續的稅費，只想快速把房子轉到子女名下，那贈與也是個選擇，記得加上居住權保障自己的權益。

2026 年的新規其實是給了大家更多選擇，也讓過戶流程更簡單、成本更低，但前提是得把規則搞清楚。要是稀里糊涂選錯了方式，多交幾十萬稅費都是常有的事兒，到時候后悔都來不及。

最后想問問大家，你們身邊有沒有人經歷過房產過戶的事兒？他們選的是哪種方式？有沒有踩過坑？歡迎在評論區分享你的經歷，也可以點贊收藏這篇文章，轉發給家里有需要的親戚朋友，別讓他們再走彎路！