深度 | 2026鄭州樓市“中觀格局”全解析！

觀察和理解一個城市的樓市格局，不能只看宏觀。

有時，看中觀更重要。

何謂中觀？

這個中觀，不是佛教里的那個中觀。

簡單理解，就是字面的意思——介于宏觀和微觀之間的“中觀”

所謂鄭州樓市，廣義來講包含鄭州主城區樓市，包含航空港區樓市，包含中牟、滎陽上街、新鄭三個近郊組團樓市，包含新密、登封、鞏義三個遠郊組團樓市。

甚至，包含和鄭州關系密切的新鄉平原新區樓市。

經歷了近5年的房地產市場下行及購房邏輯的變化，目前鄭州主城區外圍組團樓市已經慢慢淡出了我們的視野，外圍組團樓市（綠博樓市相對除外）逐漸成為地緣性市場——他們和外面的群體逐步斷聯，只和當地人及少部分的關聯人有關。

這一點，我們要明白。

于是，2025、2026年所謂鄭州樓市，我們潛意識里已經認為：

鄭州樓市=鄭州主城區樓市。

是的，主城區樓市已成為市場主流。

所謂主城區，絕非三環內才叫主城區，也絕非四環內才叫主城區。

在我看來，西繞城以東、北五環以南、東五環以西、南繞城以南，都叫主城區。

這里的樓市，都叫主城區樓市。

所以，研究鄭州樓市，就是研究在這個范圍內的土地、開發商、在售樓盤、二手房樓市所發生的一切。

所謂樓市，這個，就是市場的意思。

市場是什么？

就是供和需。

需，無法量化。他存在于買房人的精神世界和行為世界。

而供，相對可以量化。

所謂樓市格局，主要是供的格局。

目前，我們關注和研究的樓市，主要是住宅樓盤。

公寓、寫字樓、商鋪、產業地產樓市，相對非主流。

看下圖：【2026年鄭州主城區住宅樓盤地圖】之1月26日版。

數據顯示：

目前鄭州主城區主流在售住宅樓盤有67個；主流待售住宅樓盤59個(其中包含已拍土地但始終未開發的住宅地塊）。

兩者加起來，一共126個。

前面我說了，在售住宅樓盤67個數字的前面有主流二字。事實上，除了這67個住宅樓盤外，市場至少還有40個樓盤名單沒在列——他們要么剩余房源在40套之內、要么壓根在市場上沒任何聲音、要么交房幾年了還沒賣完賣不動而且還沒任何積極性動作、要么爛尾了保交樓而無法市場化銷售。索性，我就把他們的名單刪除了。

也就是說，鄭州主城區樓市中至少還有100個住宅樓盤存在（xiaoshou）。

你仔細看這67個在售住宅樓盤的分布格局，他們主要分布在四環內。

是的，當下鄭州主城區樓市，四環內和四環外涇渭分明；三環內和三環外倒不明顯。

四環外的在售樓盤僅有：

1、西四環外高新新城：（5個）

中建泊悅府、高新和錦蓮序、高新和錦瞻云、大正水晶森林、高新書香云境

2、南四環外：（2個）

建中九樾云筑、富田城九鼎華府

3、東四環外：（2個）

城發和府、鄭東華府

4、北四環外：0個。

2025-2026，四環內樓市成為鄭州樓市主流。

我們要承認并認清這一點。

在這些在售住宅樓盤中，有32個盤已經是現房（已全部交付或部分交付）。

32個盤，在67個在售樓盤中，現房樓盤比例近50%。

這個數據和特征，其實很可怕。

代表了有一半的盤，都交房了還在售——還沒賣完。

事實上，越是現房銷售，開發商越難受。

1、所見即所得。優點和缺點暴漏無疑。

2、經歷了時代的轉折——四代宅的橫空出世——這些現房產品已經相對落伍。

3、現房了還沒賣完，充分說明這個盤肯定是有問題——這個問題未必是產品不好，未必價格過高，未必是營銷不行，大多是因為其他多種多樣的問題。比如，市場錯位。

好吧，余下的35個在售（期房）樓盤，大多是四代宅、3.5代宅及主流樓盤。

至少，他們在積極有為地做事。

2026年，將是四代宅和3.5代宅一統天下的時代。

雖然，四代宅在2025年下半年也開始祛魅，開始沒那么神了。

在我看來，四代宅不是革命性的產品創新，而只是從過去“偷面積”，到現在光明正大合法送面積。

雖然部分樓盤的得房率說辭有偷換概念和夸大嫌疑，但事實上其得房率確實高。

很多143平米戶型的室內空間確實像過去165平米戶型的室內空間。

從開發商屬性角度，目前鄭州樓市格局屬于春秋戰國時代。

舊格局打破，新格局遠未建立。

目前，鄭州樓市江湖開發商存在幾大勢力：

1、全國TOP級房企；

2、鄭州本土市區平臺國企；

3、鄭州碩果僅存的本土TOP房企；

4、地市新進房企；

5、代建房企。

樓盤，也被這幾大勢力瓜分。

目前，沒有數據顯示誰一家獨大。

目前的特征，就是散。

這是鄭州樓市和全國其他TOP城市樓市最大的不同。

其他多個城市本土平臺房企樓盤的數量和業績很牛。這一點，鄭州表現并不突出。

需要加油。

在鄭州各組團的表現上，沒有呈現出哪個片區組團所向披靡的特征。

沒有一家獨大，沒有一支獨秀。

包括過去幾年曾經如日中天的金水北，這兩年其實也慫了。

很明顯的，高鐵東站東廣場片區倒顯得后來居上。

從中超總華潤潤府一期二期的表現，可以看出來。

從大來鄭東壹號院的熱度，可以看出來。

只是，目前這里的樓盤數量不夠多，不夠扎堆。

當然，這其中有一個重要因素：

就是老東區除了北龍湖外，沒有新盤供應。

其他片區，每個區域僅有一兩個樓盤表現亮眼。

這也證明一個道理：

和全國其他多個城市一樣，鄭州樓市進入單盤主義時代

再看待售住宅樓盤地圖。

目前，鄭州主城區有待售住宅樓盤59個。

前面說了，這些待售住宅樓盤，包含已拍的土地。

這59個樓盤，目前有名有姓的（包含XX二期）的項目，不足20%。

其中，甚至包含已拿地2年3年還沒動工的土地。多數是城投拿地的地塊。

這59個盤中，春節前，通派龍湖御潮云上西美招商雲啟金茂璞逸縵湖大概率會開盤。也就是說，過了春節，這59的數字會變成56。

——這三個盤，都很不錯。如果有需求，要把握。

至于其他的待售樓盤，入市時間、規劃、開盤時間都存在變量。

除了大來鄭東壹號院，好多盤應該到2026年下半年才能開盤。

上半年的3-6月份，是新盤首開的空白期。

這個，要看到這一點。

除了這些，2026年上半年應該還會拍地。

只要拍地，開發商還會拿地，特別是地市中小開發商。

他們來鄭拿地的激情很高。

在新房房價上，2026的格局，很清晰。

你看懂了這個圖，就可以胸中有丘壑了。

你品。

今天不細講，改天單獨文章闡述。

從這里圖里你可以看出，其實鄭州2026年的貴房子，很少很少。

甚至超過2萬一平的樓盤都不多。

超過25000元/平米的樓盤，屈指可數。

鄭州樓市主流的住宅樓盤供應大多數還是10000-20000元/平米之間。

我認為鄭州主城四環內住宅新房房價中位值是：

15000元/平米。

你想好你準備買的房子是15000+或者15000-?

想好了，你的選房邏輯就很清晰了。

開發商也應該想好。

如果你開發的房子預期售價不到15000，也別做那些虛里吧唧的會所功能了。多搞點務實的，反而會更好。

至于不到10000元/平米的房子，也很多。無論是二環內，三環內，四環內。

當然，主要在四環外。

好了，以上就是鄭州樓市的中觀格局。

清晰明了。

沒那么復雜。

未來20天，就看通派龍湖御潮云上西美招商雲啟金茂璞逸縵湖這三個新盤的開盤定價和開盤結果了。

2026鄭州樓市大劇已經上演。

各位，坐好小板凳，和東哥一起，圍觀看大戲！

本文完。