觀潮府首推上強度，邵奕峰用心良苦

文/粵進深 李奕和

深圳豪宅圈，強度上完一波又一波。

去年底，深圳灣澐璽、中信信悅灣、后海招商璽接連開盤入市。

讓深圳樓市徹底“瘋狂”了一把。

如今2026年剛開年。

以寶中南街坊觀潮府、前海招商海晏府為主的一批改善盤。

也陸續傳來消息。

這兩個項目，一個是去年深圳的總價地王，一個是單價地王。

可謂是看點十足。

特別是觀潮府，由于坐擁寶中近距離海景，熱度更是居高不下。

項目自去年11月總平圖披露后，戶型圖也已經傳出來了。

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整個觀潮府項目圍合式布局，共規劃打造11棟住宅。

分別為1棟一至三單元，以及1棟五至十二單元。

層高22層~24層，總樓高最高限制在80米左右。

1棟四單元則是一層高的社區大堂，被放置在小區中央東側靠近大門的位置。

據市場最新消息，項目將首推1棟五~七單元。

也就是小區最東邊的三棟樓。

預計將在2月開放展廳，3月開放實體樣板間，快的話4月入市。

目前，戶型圖也曝光。

首推產品為約180套的143-260㎡平層、500㎡頂復。

當中，五單元2梯2戶，產品建面約260㎡，有1套500㎡頂復。

六單元3梯3戶，產品建面約188㎡。

七單元3梯3戶，產品建面約143-168㎡。

電梯配比上，均做到了一梯一戶，不得不說還是很豪橫的。

戶型看，五單元兩個戶型，基本對稱。

約260㎡打造了四房四衛，大小雙陽臺搭配；

客餐廳、臥室的空間尺度都不小。

并且有一點，作為這種有多個套衛的產品，戶型的衛生間都做到了全明。

應該說，這點還是挺難得的。

六單元，三個戶型均約為188㎡的4 1房三衛。

就像剛才說的，六單元戶型衛生間其實沒有做到全明格局，靠客廳的套房衛生間是一個暗間。

另外，公衛的窗戶也隔著生活陽臺，采光和隱私上也會弱一些。

不過六單元戶型的客廳陽臺，因為連接一個次臥，要比五單元的陽臺長很多。

七單元，兩個戶型西南向約168㎡，四房三衛；

一個戶型東南向約143㎡四房兩衛。

格局上，基本就是六單元戶型的縮小版，只有北邊的單戶型玄關跟生活陽臺稍有區別。

02

有一說一，整個戶型圖看下來，觀潮府豪宅感還是很強的。

并且，首推這三棟，是小區離廣深高速最遠的。

東南向看歡樂港灣摩天輪和前海三灣，西南向看小區園林。景觀上也不錯。

可以說，為了能夠“打響頭炮”，開發商也是用心良苦。

觀潮府的開發主體為深圳市招潤置業有限公司。

這是一家由招商蛇口、華潤置地持股的企業，其中招商方面占55%，華潤占45%。

項目地塊，正是去年8月由二者聯合拿下的。

觀潮府項目公司招潤置業的董事長、經理為邵奕峰。

該人士為招商系資深高管，于2010年加入招商蛇口。

曾擔任招商蛇口深圳區域深圳公司副總經理，并在招商蛇口下屬的多個房地產公司擔任一把手、法定代表人職務。

03

進深君之前也說過，觀潮府產品方面還是挺值得期待的。

關注度上雖然沒有深圳灣澐璽、中信信悅灣這些豪宅高。

但畢竟位于寶中核心區，周邊商業、文化地標云集，與歡樂港灣僅一街之隔。

加上項目本身3.41的規定容積率，最高80米左右的總樓高，低密舒適。

項目比較可惜的可能來自以下兩點：

1）一個也是說的比較多的，項目太靠近廣深沿江高速了。

由于項目地塊本身也比較大，西邊的樓棟估計會受到一定交通噪音的影響。

2）另一個就是項目的樓高跟海景問題。

雖然觀潮府整體80米左右的限高，居住起來比超高層要舒適。

但這個高度也因此一定程度限制了項目的海景景觀。

畢竟，項目東南面有歡樂港的建筑，西南面有沿江高速和前面綠地，都需要達到一定的樓層高度才能看到海景。

整體而言，瑕不掩瑜。市場甚至一度寄希望于它，能將寶中豪宅提升到一個新層次。

接下來，就看這個產品怎么定價了。

基于項目地塊的拿地樓面價，此前市場預測觀潮府成本價約為9-10萬/㎡，價格預計要賣到11-13萬/㎡。

如果按這樣，門檻上稍微略高。