這個項目，為什么被50余家地產老板集體踩盤？

最近，一個樓盤發出一份“參觀限流通知”，在圈內引發了不少關注。這份通知并非面向普通客戶，而是專門針對房地產同行——每周僅開放兩個上午，每場嚴格限定30人，預約需提前一周。

原因是：從去年11月到現在，想來看這個項目的開發商實在太多了，項目接待能力已完全飽和。

這就是貝殼旗下的貝好家，在成都金融城開發的頂豪：

貝宸S1。

貝宸S1

據了解，已有大幾十家開發商集團組織了來貝宸S1的考察，從董事長、總裁到投資、設計、工程、營銷各條線的，許多企業是老板帶隊看完后，各專業部門還要分批再來學習。

除了開發商，還有產業鏈上下游的企業、行業協會、金融機構、主管部門的相關人士也很多，累計達到上千人，這還不包括房產自媒體、經紀人等。

根據成都房聯數據，2025年成都2000萬+（含別墅）頂豪賽道全年成交175套。其中貝宸S1以22套位列第1，且貝宸S1入市最晚，僅一個半月時間。截至2026年1月26日，貝宸S1網簽數量已經達43套。

但除了頂端階層的客戶認可外，一個項目還能讓同行如此“擠破門檻”，在近年來的地產界實屬罕見。

艷姐也親自看過這個項目，總的評價是四個字：

名不虛傳。

超流體的仿生建筑立面、空中四重院落的生態艙戶型、無界滲透的垂直生態系統、絲滑無感的智能生活場景，以及突破常規慣性以用戶為中心的眾多設計細節……這個由貝殼旗下貝好家，耗時14個月打造的“樣板樓”，確實有點東西。

業內甚至有人說：當下做房開但凡不想躺平的，都該去看看貝宸S1。

也有人說，貝宸S1之所以在行業火爆出圈，是因為它是個“孤品”。很難再有一個項目，能夠同時具備“一個城市最核心地段卻相對低的地價”、“一家大公司為了打造樣板而不計成本級的真材實料、14個月的慢工細活”。

就連貝好家自己，隨著“不再做自主操盤項目”的聲明，也不會再復制了。

但艷姐覺得，或許這個說法不太準確：

貝宸S1可能是一個特殊的孤品樣板，但隨著房地產不可逆地進入買方市場，它“以用戶為中心”的理念和模式，未來可能被更多開發商復刻。

01

精工細作，穿越周期

“下一代豪宅”的標桿之作

在如今的地產市場，很多項目的生命周期被壓縮到極致——拿地 6 個月開盤、8 個月現金流回正，成了行業標準動作。

貝宸 S1反其道而行：

整整 14 個月精工細作，從立面到景觀，從空間到智能系統，全部做到極致。

所以我們看到了很多“超出常規”的突破。

①獨創超流體仿生立面美學，以經典立面打造穿越周期的時代建筑；

大家應該都看到過貝宸S1的立面效果圖，非對稱的豎向和橫向線條交織，在暖色調鋁板的點綴下，搭配大面積玻璃，獨創的雙曲面?型框立面，如同一幅精心布置的：

藝術畫框。

貝宸S1效果圖

艷姐的第一觀感是，鮮明的視覺感和沖擊力，又有極強的藝術性和觀賞性。

如何做到這一點？

UHPC超高性能混凝土、航空級的蜂窩鋁板、“印刷式”的輥涂工藝、4陽臺+9個270°轉角……

更為關鍵的是，他們還完全打破傳統的橫平豎直立面邏輯，以錯層排列的仿生流線形框體，讓視野與景觀得到了幾何級的放大。

最終，通過框景美學+超流體曲線美學的無縫融合，讓項目的辨識度大幅增強，成為城市中心的建筑美學新地標和未來業主尊貴身份的象征。

②垂直景觀的尺度突破；

豪宅的氣場，很多時候來自景觀的尺度感。

貝宸S1的占地只有 1.6 萬㎡，在寸土寸金的金融城，這樣的地塊條件對景觀設計是極大挑戰。

它的解決方案是3個關鍵動作：

把整個小區全域架空，把頂級公區再擴大一倍，并向自然敞開；

下挖下沉式庭院，打造最大高差約6米立體山水景觀體系；

在戶內打造了一個最大約20㎡的空中花園，讓生態景觀自地下向空中蔓延。

貝宸S1戶內空中花園實景

千萬不要小看這3個動作，帶來的直接效果是：

營造出了層次更豐富的立體景觀畫卷，設計師能將“泉、花、石、苔”4個主題園林、全景艙式的觀景平臺、自然禪意的空中花園搬到項目中，景觀尺度得到了幾何級的放大。

貝宸S1下沉庭院實景

如果你從下沉式花園往上看，就是一個約70米跨度的“垂直森林”。

沒錯，豪華感永遠都是需要尺度來襯托的。

貝宸S1用一個成都前所未見的全域架空+最大約6米高差的立體山水景觀+室內空中花園的3重景觀體系，去營造你在成都的其他小區可能永遠見不到的立體垂直且震撼的景觀。

③空間細節的“大師級敘事”，打造空中四重院落的“超級生態艙”；

作為貝好家C2M模式下的樣板作品，貝宸S1對“客戶主權”的理解和挖掘，幾乎做到了極致，身處樣板間你會有個強烈感受：

這絕不僅僅是空間實得率紙面數據的增長，而是日常人居體驗的跨越式升級。

于是，你會在貝宸S1看到突破想象的巧思：

將傳統中式的四合院搬到空中。

貝宸S1建面約375㎡戶型示意

設計師通過戶內空間重組，將社交空間與起居空間置于平面兩端，以入戶玄關作為公私分離的樞紐，并植入四處“空中花園”——戶內空中花園、客廳陽臺、主臥陽臺及生活陽臺。

站在入戶玄關，約20㎡的空中花園將動區和靜區明確區隔。

LDKG一體化設計的客餐廳，僅采光面就接近22米，讓整個客餐廳達到約80㎡的震撼尺度，3采光面的設計讓客餐廳能享受市場上極為罕見的全天候采光。

貝宸S1建面約375㎡戶型客餐廳實景

這樣奢闊的空間，足以從容盛放中西廚配置，所以項目特地用皇家白玉、四季粉大理石打造了西廚島臺；甚至家政間的產品顆粒度也被做到極致。

貝宸S1建面約375㎡戶型樣板間家政間實景

主臥同樣采用3采光面設計，約70㎡的主臥空間，單采光周長就有約19米……

你能感受到，貝宸S1的戶型理念超越了“房間功能”的簡單排列，是對居住痛點的溫柔消弭，是對家庭成長的前瞻關照，空間不再被填滿，而是被賦予生長的可能。

④居住體驗的“共創式創新”，打造科技豪宅天花板。

智能技術被大范圍應用在住宅領域，科技已成為區隔真豪宅和偽豪宅的一個關鍵因素。

不同于很多豪宅的科技系統高度依賴供應商的技術儲備，這次貝宸S1帶來了全新的科技豪宅打造邏輯：

整合上下游供應商，基于客戶需求的技術共創，打造全場景鏈接的AI智慧生態艙。

如果大家仔細看，會發現很多智能家居或生活場景，大多是基于不同系統的“各自為戰”，這就帶來一個問題——你需要操作不同供應商的多個APP才能實現智能場景。

但在貝宸S1，他們在一開始就聯合美諾、日立、巴赫、YKK、怡口等廠商，基于華為鴻蒙技術底座，將眼、耳、鼻、舌、身、意6感與智能系統深度互聯，共同研發“AI管家”——六感智能系統。

貝宸S1建面約375㎡戶型樣板間關窗場景聲控演示

在“AI管家”調度下，你甚至不需要了解各類產品的復雜操作，只需要與AI管家簡單交互便可收獲全方位的舒適體驗。

比如當你語音控制或者按下一鍵啟動“更衣場景”，男衣帽間燈光依次亮起，窗簾緩緩拉上，同時聯動電動掛衣架降下來……一個口令，就能搞定諸多生活場景。

貝宸S1建面約375㎡戶型樣板間更衣場景聲控演示

比如你出差剛下飛機，手機上簡單一個指令就可以讓主臥的浴缸自動放水……

在這套“AI管家”之上，他們還跟歸家動線、家具家電、戶內燈光、電動門窗、凈水設備等19大類智能設備、310多個全場景設備深度鏈接，構建了一個高度定制化的智慧生態艙。

更核心的是，未來這套基于華為鴻蒙技術底座的“AI管家”的應用場景還會持續拓展。

看到這里你會發現，貝宸S1諸多創新背后始終有一個共同邏輯：

以客戶需求作為設計邏輯的原點。

在貝好家的語境下，“好房子”從不是營銷噱頭和奢華用料的堆砌，而是把客戶需求釀成標準、把超額標準鑄成日常的修行。

艷姐覺得，隨著房地產不可逆轉地進入“買方市場”，未來一定屬于最懂客戶的開發商，把無數個細節做到極致，讓資源、產品、服務達成共振，成為鏈接人與美好生活、城市與未來的時空場域。

因為，時代變了：

客戶需求>開發經驗。

02

從一座“樣板樓”

到一種房地產發展新模式的“方法論”

其實這兩年來，業內對貝好家已經不再陌生了。

無論是與多家開發商合作的項目，還是自己開發的樣板樓貝宸S1、貝漣C1，貝好家一直在推行它的“C2M模式”。

到底什么是C2M模式？

字面意思是Customer to Manufacturer，也就是將買房人的角色從消費者切換到制造者。

拆解來看，是要讓買房人直接參與產品設計、制造和生產。在這個模式中，開發商直接和客戶溝通，根據他們的反饋來設計、制造產品，并生產出更符合市場和消費者需求的“好房子”。

高度提煉就是：

以客戶為中心。

如果你去扒貝好家的官方信息，會發現它對C2M模式的總結：

基于海量數據，利用大數據和AI技術，提供滿足客戶需求的產品定位方案，與合作伙伴共同打造適銷對路的好產品。

事實上，C2M模式在生產制造領域并不是新概念，比如火遍全球的快時尚跨境電商巨頭SHEIN，比如京東京造。

但客觀地講，他們切入的都是相對比較“輕”的服裝、日用品等。

相比之下，房地產太重了，不同客戶的需求也太多元了。

那么，為什么貝好家有這樣的底氣？

如果你仔細研究貝好家會發現，貝好家最大的底盤是貝殼這么多年做房屋交易而積攢下來的天量數據——

每年約3萬億GTV的交易數據+月活5000萬的線上用戶。

這是地產界最大的AI數據庫。

貝好家通過數據庫，能夠精準識別出客戶的消費需求、行為偏好，來確定項目的戶型配比、功能偏好等核心因素，構建出準確的模型體系，再根據需求去反推產品，指導投資、設計、品控、營銷全流程。

這也意味著，貝好家C2M有著非常重要的一個特質：

基于海量大數據，利用AI技術和自身強大的資源整合能力，進而“全面撮合市場供需，打造出能精準匹配需求、快速去化的好房子”。

巧合的是，貝好家在2023年7月成立時且提出C2M的業務邏輯半年后，住建部明確了2024、2025的房地產發展新模式路徑：

“實現以人定房、以房定地、以房定錢，建立‘人、房、地、錢’要素聯動機制”。

前后不到半年，對行業的發展邏輯卻有著異常精準的判斷。

或許，這就是貝好家作為一家數據驅動型科技公司的前瞻性。

而從目前的實操看，艷姐看到了貝好家C2M的兩大終極能力：

①首先是對市場需求的精準定位；

貝好家C2M模式下的項目，絕非盲目跟風，而是針對不同城市、不同板塊、不同客群的特點，量身定制產品線，精準擊中需求痛點。

比如電建地產北京長安華曦府項目，貝好家通過模型分析，給出了78㎡戶型占23%、96㎡戶型占比45%的定位，這一配比與高潛客戶的需求高度吻合，與首開銷售結果只有4.4%的偏差；

比如長沙招商序項目，貝好家的戶型定位方案是：128㎡戶型占39%、139㎡戶型占34%，開盤90天的套配偏差只有1.8%；

再比如上海貝漣C1項目，貝好家基于全維數據分析+精準客戶觸達，較競品增設97㎡戶型，97㎡戶型占38%、118㎡戶型占42%，2025年10月底貝漣C1開盤，11月的銷售面積、銷售套數均位列上海市前三名。

上海貝漣C1項目滿載收納示意

②然后是對營銷定價的精準預判。

行業深度調整，房企要想留在牌桌，必須具備精準的市場定價能力。

再來看貝好家，基于C2M的量價模型，幾乎很好地匹配了這種能力。

比如杭州濱江興耀·沐蘭臺項目，貝好家在營銷定價環節給出的整盤定價方案，最終達成均價31518元/㎡、月均流速102套、3個月去化94%的銷售結果，整盤定價偏差只有0.7%……

杭州濱江興耀·沐蘭臺示范區實景圖

這樣的定位、預判的精準度，誰看了都得說一句“服”。

而在市場端，貝好家C2M的這套打法也得到了驗證。

2024年

12

月首開的

，首開

2

個半小時成交

16

億，

3

3

罄、

4

個月清盤，拿下

2024

年北京市首開銷量

N0.1

、首開次月北京市網簽套數

N0.1

2025年

6

月首開的

，單月去化

183

套，開盤

90

天杭州錢塘網簽套數

N0.1

、杭州市主城區網簽套數

N0.3

4

個月清盤；

2025年8

月首開的

，首開去化

95%

、三開三罄，躋身

2025

年長沙市中心城區首開銷量

N0.1

，長沙市中心城區

11

月成交套數、面積、金額“三冠王”；

2025年11

月開盤的

，首開去化超

80%

，躋身

11

月西安市成交套數、面積、金額

NO.3……

最近一年來市場還在調整期，貝好家C2M模式的含金量十分搶鏡。

所以我們可以看到：

貝好家帶來的不是一個兩個項目的打造邏輯，一些產品趨勢，而是一套構建在數據和AI基礎上，在買方市場來臨下以“用戶主權”為核心的“全新方法論”。

結語

是“時代孤品”

但貝宸S1并非“無法復制”

回到開頭的問題。

為什貝宸S1在行業里掀起這么多關注，甚至不得不“限時參觀”？

除了產品定位、設計的全新理念模式，以及大量的新材料、新工藝應用外，還因為貝宸S1確實是一個不會再出現的“時代孤品”。

①地價優勢難以復制；

貝宸S1所在的金融城三期板塊，是成都最頂級的板塊，沒有之一。2024年9月，貝好家在絕佳時機出手，貝宸S1的樓面價僅27300 元/㎡。僅僅幾個月過去，2025年初金融城拍下的H10地塊與貝宸S1僅一路之隔，樓面價達到41500元/m2（成為成都單價地王）！

這意味著，貝宸S1在土地成本上就比同板塊的競品低了很多，為后續的飽和投入留出了空間。

②資金壓力差異；

大多數房企拿地后，必須在 6~8 個月內開盤回款，否則資金鏈就會吃緊。貝殼集團作為房地產行業市值最高的公司之一，現金流非常充沛。貝好家作為貝殼的子公司，沒有傳統房企的資金回流壓力，可以把開發周期拉長到14個月，用充足時間打磨品質。

③開發邏輯不同。

傳統房企的目標是利潤最大化，貝宸S1的目標是驗證C2M模式，打造出的“樣板樓”，跟其他開發商以產品系邏輯復制的產品邏輯并不一樣。

所以它敢于在綜合建造成本上投入3萬元/㎡，甚至超過地價，這在追求高周轉的行業環境下幾乎是不可想象的，放在全國范圍也是極高的水平，包括北上廣。

這些再難聚集的因素，讓貝宸S1成為一個“時代孤品”——因為貝好家自己也不會、不需要再做一個這樣的樣板了。

但艷姐覺得，貝宸S1并非真的“不可復制”。

如果仔細研究貝好家的模式，你就會發現，它實際想做的是地產界的“華為鴻蒙智行”：發揮專業能力，幫助合作方造好房。

最近一年多，貝好家已經和電建、越秀、金茂、濱江、興耀等很多房企合作了多個項目，憑借C2M產品定位的加持，這些項目大多取得了不錯的成績。

如今，貝好家已將C2M產品定位服務進一步升級為“C2M全鏈解決方案”——涵蓋從定位、設計、品控到營銷的住宅開發全鏈條服務，以更全面的能力，攜手合作伙伴打造更滿足客戶美好居住需求的“好房子”。

按照徐萬剛的說法，地產行業不需要一家叫貝殼的“開發商”，但應該需要一個更有客戶視角的“好伙伴”！

2025年12月12日，貝好家正式發布C2M全鏈解決方案

艷姐也相信，未來隨著 C2M 模式的推廣，更多開發商可以打造出符合客戶需求的好房子，讓“客戶主權”成為行業常態。

主編：張艷

責編：Eric

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