“套現”救急、“傳家”保底，寶龍商業肥水不流外人田

文/樂居財經 徐酒眠

一紙股權出售公告，將“寶龍系”第三代推入公眾視野。

許展豪，寶龍集團創始人許健康之孫、“寶龍系”現任掌權人許華芳之子，正計劃從寶龍地產（01238.HK）手中接過寶龍商業（09909.HK）25%股權。

1月27日晚間，“寶龍系”兩個上市平臺同時發布公告，官宣了這筆交易。

具體來看，賣方寶龍地產（維京）控股有限公司與買方Prime Capital Investment Limited訂立協議，建議出售寶龍商業25%股份，總代價3.61億港元。

這筆交易最引人注目之處在于，買方Prime Capital Investment Limited由許展豪持股51%，許華琳持股49%。

冠有同一個姓氏，都不是外人，許華琳是許華芳的堂妹、許展豪的堂姑，目前擔任寶龍商業非執行董事。

換而言之，這筆交易也意味著寶龍地產將寶龍商業25%的股權“左手倒右手”，從上市公司轉移到家族成員控制的企業。

回到交易本身，總代價3.61億港元，支付方式為分兩批現金支付。協議約定，20%的首付款將在預付款日期支付，剩余80%則于交易完成日支付。

而寶龍商業25%股份對應160,725,000股，據此計算，每股交易價約為2.245港元。公告當日，寶龍商業報收2.44港元/股，交易價格較收盤價折讓約8%，折讓幅度不大。

對于為何進行此次交易，寶龍地產在公告中給出了明確解釋：通過轉讓目標股份，集團將在相對較短的時間內獲得現金收益。

寶龍地產直言，這筆現金收益將用于改善集團的流動性狀況，為重組、計劃以及集團的日常營運提供資金。

這并非空話。

寶龍地產目前正面臨著嚴峻的債務壓力。截至2025年6月末，寶龍地產總借貸約561.11億元，流動負債275.98億元，而賬上現金僅約73.27億元。

而眼下，正值寶龍地產債務重組的關鍵時刻。

此前一天，1月26日晚間最新消息顯示，寶龍地產通過附屬公司上海寶龍實業發展（集團）有限公司發行的六筆境內公司債券及資產支持專項計劃的重組方案已獲債券持有人會議審議通過。

這6筆債券總規模，約為43.36億元。

境外債務方面，寶龍地產已定于2026年3月19日上午10時在香港高等法院舉行計劃召開聆訊，以尋求法院頒令正式召開計劃債權人會議，最終審議并批準重組方案。

這也不是寶龍地產第一次借助寶龍商業進行資產運作。在此前的境外債務重組方案中，寶龍商業已被多次“征用”。

去年10月13日，寶龍商業刊發公告稱，其控股股東寶龍地產已于10月10日就境外債務重組訂立支持協議，其中包括寶龍地產可通過出售、質押寶龍商業股份籌集4000萬美元現金，或將向債權人直接轉讓寶龍商業不超過32.4%的股權。

值得注意的是，此番向家族三代控股公司出售寶龍商業25%的股權，寶龍地產強調了一個關鍵點：交易完成后，兩家公司的最終控股股東將保持不變。

“出售事項體現了集團控股股東的持續支持，同時亦確保集團及寶龍商業的管理層連續性。”

在公告中，寶龍地產特別強調寶龍商業仍為公司的非全資附屬公司，財務業績將繼續并入報表，意味著公司仍能從寶龍商業的經營中獲益。

這種安排背后是許氏家族對核心資產控制權的考量。即使在債務重組壓力下，通過將部分股權轉移到家族成員直接控制的企業，也能確保這些優質資產不會“旁落”。

對于許氏家族、寶龍的債權人等而言，寶龍商業無疑是一塊值得保留的優質資產。

最新財報數據顯示，截至2025年6月30日，寶龍商業在管商業項目97個，在管面積1106萬平方米；簽約項目129個，簽約面積1424萬平方米。

其中，長三角區域項目數量占比達70%。去年上半年，寶龍商業整體出租率約為91.8%，同比增長0.3個百分點；商業收繳率達98.7%，同比提升0.2個百分點。

同期，其住宅物業管理服務在管項目128個，總在管建筑面積約為2370.8萬平方米；簽約物業138個，總簽約建筑面積約3012.9萬平方米。

在房地產行業持續承壓、消費市場復蘇緩慢中，寶龍商業仍展現出較強的運營韌性和現金流管理能力，報告期內實現營業收入13億元，歸母凈利潤1.83億元。同時，公司經營性現金流同比大幅增長52.8%，達到2.22億元。

分業務線來看，去年上半年，商業運營及管理服務貢獻營收約9.16億元，占總收入的70.4%，毛利率約為34.5%；住宅物業管理服務收入約2.52億元，毛利率約為17.3%。

此外，來源于外部客戶的收入是寶龍商業的最大收入來源。截至2025年6月30日，外部客戶貢獻收入約為11.85億元，占總收入的91.1%。

值得注意的是，由于此次交易構成關聯交易，寶龍地產在公告中特別強調了合規性，其表示，公司將于實際可行情況下盡快（不遲于2026年2月20日）向股東寄發通函。

通函中將包含獨立董事委員會對交易的看法，以及獨立財務顧問的意見，這是確保關聯交易公平性的重要環節。在投票環節，控股股東及其聯系人將按規定放棄投票，由獨立股東決定是否批準這筆交易。

這筆關聯交易背后，無疑潛藏著許氏家族的多重戰略意圖。

對于急需現金流的寶龍地產而言，這筆交易能夠在短期內提供3.61億港元的現金支持，緩解燃眉之急。

從更長遠的角度看，這也可能是一種“資產內部轉移”策略，即在上市公司面臨財務困境時，將優質資產轉移到家族直接控制的企業中，避免這些資產在債務重組過程中被稀釋或喪失。

此外，這也可能是許氏家族傳承計劃的一部分。作為家族第三代成員的許展豪，通過這次交易直接持有寶龍商業的股權，標志著家族新一代成員開始參與家族核心企業的繼承與管理。

通過這種安排，即使未來寶龍地產在債務重組過程中進一步稀釋股權，家族成員仍能保持對寶龍商業這一優質資產的影響力。