海淀賣地加速背后：一場關于城市發展模式的主動變革

從土地供應看城市未來：海淀的選擇與全國城市的出路

經濟強區也缺錢？海淀賣地加速背后的深度解析

為何海淀突然加快賣地？背后原因關乎很多城市未來

半年供地增長200%！海淀土地市場巨變傳遞哪些信號？

海淀區土地供應節奏的轉變，正在釋放一個關鍵的經濟信號。這個北京乃至全國的經濟強區，近年來一改過去土地市場的“矜持”姿態。來自北京市規劃和自然資源委員會的數據顯示，2025年上半年，海淀區成功出讓經營性用地6宗，規劃建筑面積超過70萬平方米，供應量同比增幅達到200%，占全市總出讓規模的比重顯著提升。這一變化絕非孤立事件，其背后是區域發展策略的深度調整，也為觀察更宏觀的地方財政轉型提供了一個清晰的窗口。

過去多年，海淀的土地市場以其稀缺性著稱。回顧2021年至2023年，海淀區年均住宅用地供應量維持在較低水平，2022年甚至一度出現零供應的局面。這種刻意維持的“饑餓感”，與區域內強大的購買力相結合，共同支撐了房價的堅挺。相關機構數據表明，2024年海淀區新建商品住宅成交均價高達每平方米9.8萬元，持續位居北京各區前列。然而，進入2025年，海淀的土地出讓節奏明顯加快，樹村、功德寺、朱房村等多個備受關注的地塊密集入市，吸引了多家品牌開發商競相角逐，部分項目的市場去化率表現優異，超過了90%。

剖析這一轉變的原因，可以從多個層面理解。首要因素是財政平衡的現實需要。土地出讓收入作為地方政府性基金預算收入的重要組成部分，在調節地方財力、保障重大項目建設等方面依然發揮著關鍵作用。2025年上半年，北京市土地市場整體表現穩健，出讓金總額突破千億元，其中海淀區的貢獻舉足輕重。在經濟面臨一定下行壓力、減稅降費政策持續深化的背景下，適時推出區位優越、價值較高的地塊，有助于快速籌集資金，緩解財政收支壓力，更好地用于民生保障和基礎設施建設。其次，這一舉措是服務于區域產業升級和人才戰略的深謀遠慮。海淀作為全國科技創新中心核心區，聚集了眾多高新技術企業和頂尖高校科研院所。

維持其對高端人才的吸引力，需要提供與之匹配的宜居環境。近期出讓的不少地塊，如位于中關村軟件園周邊的項目，都明確要求配建優質基礎教育設施、完善社區公共服務功能，這直接服務于穩定和壯大高端產業人才隊伍的目標。再者，從房地產市場平穩健康發展角度看，增加住宅用地供應也是重要的調控手段。過去供應偏緊在一定程度上加劇了供需矛盾，推高了房價預期。2025年，包括華潤臻澐、建發·海晏等在內的多個高品質項目集中入市，為不同支付能力的購房家庭提供了更為豐富的選擇，這有助于穩定市場預期，促進房地產市場平穩運行。

海淀區能夠成功實施這一土地供應策略，離不開其自身獨特的、難以復制的堅實基礎。強大的經濟韌性和產業聚集度是核心支撐。海淀區年度地區生產總值（GDP）早已突破萬億元大關，龐大的經濟體量和以互聯網、人工智能、高等教育、前沿科研為代表的高附加值產業，構成了堅實的住房需求基底。市場數據顯示，2025年海淀區總價千萬級別的新建商品住宅成交量同比增幅接近90%，這種旺盛的真實需求是很多城市所不具備的。土地資源本身的高價值是另一大優勢。海淀區新出讓地塊多位于成熟區域，交通便利，配套設施完善。

例如，功德寺地塊緊鄰中關村軟件園，周邊產業氛圍濃厚，高素質人才集聚，其成交樓面價自然維持在較高水平。反觀許多城市的新區或偏遠地塊，往往需要依靠價格優勢或政策傾斜來吸引關注。此外，北京作為一線城市，在土地出讓規則制定上具有更高的靈活性和探索空間。例如，根據市場形勢變化，適時優化出讓規則，更加注重由市場決定價格，這有助于激發市場主體活力，提升土地資源配置效率。而多數中小城市在土地市場上的議價能力和政策騰挪空間相對有限。

其他一些城市的實踐也從側面印證了簡單復制“海淀模式”的難度。例如，個別城市曾嘗試推出區位相對偏遠但規劃定位較高的“小而精”地塊，但由于缺乏成熟的產業配套和人口支撐，項目去化周期較長，效果未達預期。而成都等地在土地出讓中探索的“三色管理機制”，根據地塊成熟度和市場需求進行精細分類、精準投放，其成功經驗表明，非核心區域的土地出讓更需要與產業發展、人口導入進行深度綁定，做足前期規劃，而非盲目推向市場。

那么，對于無法像海淀那樣依靠優質土地資源快速變現的城市而言，出路在何方？答案是必須堅定不移地推動發展模式轉型，從依賴土地增量出讓向依賴產業培育和資產運營轉變。杭州的經驗值得借鑒，其在土地出讓前會進行深入的“逐宗研判”，細致分析地塊的產業適配性，有時甚至會帶著明確的產業導入要求去招商，確保土地出讓后能真正形成新的經濟增長點，從而實現長遠發展。蘇州工業園區則是另一成功范例，其通過高效運營工業用地、商業用地，獲得的持續稅收和租金收益，有效反哺了區域公共服務和城市更新，減少了對住宅用地出讓金的過度依賴。

在盤活存量資產、創新運營模式方面，也有廣闊天地。南京推廣的“土地帶押過戶”政策，有效降低了企業在資產交易過程中的資金占用壓力，加快了存量土地的流轉和再開發效率。蘭州自然資源部門精心編制土地招商手冊，重點推介區位優越、規劃清晰的地塊，吸引定向投資，這種做法避免了低效、無序的出讓，提升了土地價值。

更深層次看，財稅結構的優化調整是治本之策。近年來，中央層面推動的土地出讓收入征管職責劃轉至稅務部門，以及正在穩步推進的相關財稅體制改革，都在倒逼地方將更多精力投入到發展實體經濟、培育穩定稅源上來。例如，溫州等地探索的“土地稅收分成”機制，嘗試將土地增值帶來的部分收益用于支持科技創新和企業發展，這正是向著“藏富于企”、“藏富于產”的積極轉變。

海淀土地供應策略的變化，猶如一面鏡子，映照出中國城市發展正在經歷的重大轉型。核心城市憑借其獨特的資源稟賦，可以通過優化土地供應來調節市場、平衡財政，其本質是“優化存量”，實現更高質量的發展。而更多的普通城市，則需要直面“增量枯竭”的挑戰，正如相關研究報告所指出的，土地市場“區位分化明顯，優質地塊熱度提升”已成為新常態。未來的城市競爭，關鍵在于能否將土地資源轉化為有活力的產業生態和可持續的財政收入體系。有專家指出，“土地要素的保障需要精準平衡市場需求與民生保障、剛性需求與改善性需求之間的關系”，這為所有城市提供了重要的思考方向。

海淀的土地供應變化，既是一次基于自身實力的主動作為，也為其他城市提供了關于發展模式轉型的深刻啟示。它清晰地表明，在土地財政的傳統路徑逐步轉變的大背景下，唯有通過堅持不懈的產業培育、創新高效的資產運營和深化財稅改革，才能夯實發展根基，實現城市的可持續繁榮。對于大多數城市而言，與其羨慕海淀的“土地資本”，不如更專注于耕耘好自己的“產業土壤”，走出一條符合自身實際的高質量發展之路。