租到“蘑菇房”，維修費和租金該誰擔？法院判了

租前“一眼定情”，租后才發現“霉菌叢生”，墻上甚至長出了蘑菇。這種情況難道只能自認倒霉？出租這樣的“蘑菇屋”，出租人是否構成違約？

近日，上海市閔行區人民法院（以下簡稱閔行區人民法院）審結了一起房屋租賃合同糾紛案件。

2023年6月，租客小李在某物業管理公司（出租人）業務員的帶領下，看中了一套即將退租尚在使用的兩居室房屋。當時，雖然房屋內還有上家租客的大量自購家具，但房屋的戶型及整體裝修風格讓小李非常滿意。于是，小李當天便與某物業管理公司簽訂了書面租賃合同，并按押一付三的標準支付了押金和首期租金。

然而，等到收房當日搬空上家的家具后，小李才發現房屋臥室及陽臺墻面存在大面積霉變、壁紙脫落的情況，甚至滋生了霉菌，并長出蘑菇，導致屋內氣味刺鼻。同時，衛生間也因防水問題需拆除重裝，短期內無法使用。

為此，小李多次聯系某物業管理公司報修，但墻面維修方案進度緩慢，自報修之日起至墻面維修基本完工共花了12天時間。期間，小李自行購買了墻面修復所需要的涂料。因衛生間維修的2天房屋完全無法使用，小李還不得不暫住酒店。

維修完成后，小李認為，某物業管理公司應退還其房屋維修12天內的租金，并賠償其支出的涂料費、保潔費及酒店住宿費等共計5000余元。就相關費用的承擔問題，雙方協商未果，小李遂將某物業管理公司訴至人民法院。

訴訟中，某物業管理公司辯稱，出租前小李已現場看過租賃房屋，理應知曉房屋的相關狀況，墻面問題不影響整體居住。因此，其僅認可衛生間維修的2天對小李造成了影響，對于小李主張的其他維修時間段及自行支付的費用均不予認可。

閔行區人民法院經審理認為，提供符合安全、衛生標準的居住環境是出租人的核心義務，該義務不僅包括提供房屋租賃所需的基本功能完備的設施設備，還應包括提供的房屋不危及承租人的健康、生命及財產安全等。本案中，從雙方聊天記錄等證據可知，無論是對房間壁紙、墻壁的修繕，還是對衛生間的維修，都對承租人的基本生活造成了不便，無論從生物醫學抑或從社會大眾的認知標準來看，均難以認定被告已經盡到了為原告提供健康、安全的居住環境的義務，其行為已構成違約。

庭審中，出租人以承租人在簽約前已現場看房為由主張免責，該抗辯理由不能成立。本案承租人在看房時，房屋內堆滿上家租客的家具，客觀上遮擋和掩蓋了墻面霉變等嚴重問題，承租人在短暫看房過程中難以全面發現此類瑕疵符合情理。以看房行為單方面推定其自愿接受所有既存的，尤其是影響健康安全的重大瑕疵，從而免除出租人本應承擔的根本性合同義務，于法不符，該免責事由難以獲得法律支持。

在此情況下，鑒于雙方均同意繼續履行合同，故原告有權要求被告以維修或減少租金等方式承擔違約責任。綜合考慮房屋瑕疵的嚴重程度、維修影響范圍及時間等，應當認為原告所主張的相應費用確有必要且符合市場價格，屬于合理范圍，故應予以支持。

最終，人民法院支持了原告小李的全部訴訟請求，判決被告某物業管理公司支付其各項費用共計5000余元。

一審判決作出后，雙方當事人均未提起上訴，該判決已生效。

房屋租賃合同關系中，出租人享有出租房屋并收取租金的權利，但該權利的行使存在清晰的法律邊界，即其必須確保所提供的房屋符合安全、衛生的居住標準，履行保障承租人居住安全的根本責任。

根據《中華人民共和國民法典》第七百零八條的規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。結合相關司法解釋及房屋租賃的行業管理規范，出租人向承租人提供的房屋，應當符合安全、衛生等基本的居住條件，保障承租人的人身健康與財產安全。

本案中，涉案房屋在交付時即存在墻面大面積霉變、壁紙脫落、衛生間防水失效等嚴重影響居住安全與衛生的狀況，甚至出現了滋生霉菌、長出蘑菇的情況，這明顯不符合居住房屋應具備的基本健康與安全標準，已經構成了對合同核心“適租”義務的違反。因此，承租人有權依據相關法律主張賠償。

當租賃房屋存在如嚴重霉菌滋生等可能危及承租人健康安全的瑕疵時，該瑕疵已非一般性維修即可彌補的微小缺陷。根據《中華人民共和國民法典》第五百六十三條及第七百三十一條之精神，此類瑕疵可能直接導致“合同目的不能實現”。本案中，承租人簽訂合同的目的在于獲得安全、衛生的居住環境，而“蘑菇屋”的狀況已實質性破壞了這一核心目的。因此，承租人在出租人完成有效維修、恢復房屋適住狀態前，有權拒絕接受房屋或要求減免租金。同時，其為避免損失擴大而采取的合理自助措施所產生的費用，系因出租人違約所直接導致，承租人有權就此主張損害賠償。

出租人的適租義務與承租人的正當使用權利，共同構成房屋租賃合同履行的法律平衡。實踐中的爭議，多源于對相關法定義務的忽視或履行不當。

對于出租人而言，應確保房屋結構安全、衛生達標、功能完好，如無滲漏霉變、水電廚衛可用等。房屋交付前，應主動排查隱患并維修；交付后對承租人的維修訴求應及時響應并處理。須知，誠信履約是避免糾紛、建立口碑的基石。

對于承租人而言，簽約前應仔細檢查并可拍照錄像留存。若入住后發現有嚴重影響居住的瑕疵，也應立即通知出租人并固定證據，以便后續友好協商或通過法律途徑維護自身權益。

誠信與責任是滋養租賃市場健康發展的土壤，愿每一次鑰匙的交付，都承載一份信賴與安心。