李嘉誠(chéng)預(yù)言已應(yīng)驗(yàn)？若無意外，2026年樓市或?qū)⒚媾R3大轉(zhuǎn)變！

回望李嘉誠(chéng)當(dāng)年那席話，如今細(xì)品，字字如刻。

早在2017年，他便斷言香港與內(nèi)地樓市將步入深度調(diào)整周期——前期積壓的購(gòu)房熱情已基本釋放完畢，后續(xù)新增需求明顯乏力，而土地供應(yīng)與項(xiàng)目開工節(jié)奏未見放緩，供需天平悄然失衡，房?jī)r(jià)承壓之勢(shì)已然成型。

彼時(shí)市場(chǎng)熱度正盛，售樓處徹夜排長(zhǎng)隊(duì)，中介朋友圈刷屏“最后十套”“限時(shí)漲價(jià)”，誰又肯信一位商界前輩的冷靜預(yù)判？

事實(shí)卻毫不留情：自2021年下半年起，全國(guó)房?jī)r(jià)開啟系統(tǒng)性回調(diào)。北上廣深等一線核心城市累計(jì)跌幅達(dá)30%—42%，二線主力城市如南京、鄭州、長(zhǎng)沙普遍下探45%以上，部分三四線區(qū)域房?jī)r(jià)甚至跌破2018年水平，幾近歸零式重估。

那些在高點(diǎn)加足七成、八成杠桿入場(chǎng)的買家，如今不僅資產(chǎn)縮水嚴(yán)重，每月仍需照常償還本息，真實(shí)購(gòu)買力被持續(xù)侵蝕，市場(chǎng)有效需求確已觸達(dá)階段性冰點(diǎn)。

若趨勢(shì)延續(xù)無重大擾動(dòng)，2026年房地產(chǎn)領(lǐng)域或?qū)⒂瓉砣蠼Y(jié)構(gòu)性躍遷！

從“買房致富幻覺”到“理性居停選擇”：十年間居住邏輯徹底重構(gòu)

若將鏡頭拉遠(yuǎn)至十年維度，這場(chǎng)席卷全域的樓市范式遷移，并非突發(fā)奇想，而是早有伏筆——只是當(dāng)時(shí)喧囂掩蓋了信號(hào)，多數(shù)人選擇視而不見。

2015至2021年堪稱本輪周期的狂飆期，社交場(chǎng)合中，“XX樓盤封盤”“中介勸你再買一套”成為高頻熱詞，全民陷入一種近乎本能的資產(chǎn)焦慮與增值執(zhí)念。

數(shù)據(jù)印證這一亢奮：全國(guó)商品住宅年度銷售額由2015年的10.1萬億元飆升至2021年的18.2萬億元；銷售面積同步攀至17.9億平方米的歷史極值，相當(dāng)于為全國(guó)每人新增約1.27平方米住房空間。

大量購(gòu)房者透支未來十年收入加杠桿入場(chǎng)，更有甚者辭去穩(wěn)定工作專職“掃樓”，篤信房產(chǎn)即硬通貨，購(gòu)入即鎖定長(zhǎng)期財(cái)富躍升通道。

但烈火烹油之下，人口基本面的轉(zhuǎn)折點(diǎn)早已悄然降臨。

民政部數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)結(jié)婚登記對(duì)數(shù)高達(dá)1306.7萬對(duì)，而2024年該數(shù)值驟降至610.6萬對(duì)，降幅達(dá)53.3%，幾近折半。

婚姻是住房消費(fèi)最基礎(chǔ)、最剛性的觸發(fā)機(jī)制之一，適婚人群擇偶意愿減弱、婚齡普遍延后，直接削弱了首次置業(yè)群體的規(guī)模與動(dòng)能。

更深遠(yuǎn)的影響來自出生端：新生兒數(shù)量自2016年峰值1883萬人一路下滑，2023年僅為902萬人，連續(xù)三年低于千萬關(guān)口，較高峰期萎縮超半。這意味著未來十五年內(nèi)新增城鎮(zhèn)住房需求將系統(tǒng)性收縮，且不可逆。

需求側(cè)持續(xù)收窄，供給側(cè)卻未同步退潮。截至2025年5月末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)78142萬平方米，刷新2015年以來最高紀(jì)錄；月均新增庫(kù)存穩(wěn)定維持在420萬平方米以上，相當(dāng)于每月新增一座中型縣城的全部住宅體量。

一邊是看房客日漸稀疏，一邊是新盤源源不絕入市，這種錯(cuò)配無法靠情緒維系，價(jià)格回歸理性成為唯一解。

2021至2025年間，廊坊房?jī)r(jià)累計(jì)下跌60.2%，南通、武漢跌幅分別達(dá)48.7%與49.1%，連傳統(tǒng)抗跌標(biāo)桿上海、北京亦出現(xiàn)10.3%與11.8%的實(shí)質(zhì)性回調(diào)。

2025年11月最新統(tǒng)計(jì)更具說服力：全國(guó)70個(gè)大中城市中，64城新房?jī)r(jià)格同比負(fù)增長(zhǎng)；全部70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比全線下滑，無一例外。

2021年高位接盤者，當(dāng)前普遍面臨“首付蒸發(fā)+月供照付”的雙重壓力，部分購(gòu)房者首付款已悉數(shù)虧損，仍需繼續(xù)償還貸款本息，“買房等于賺錢”的集體信仰就此崩塌。

當(dāng)下人們談?wù)摲慨a(chǎn)，焦點(diǎn)早已轉(zhuǎn)向“如何優(yōu)化還款節(jié)奏”“怎樣提升房屋保值韌性”，投資屬性大幅弱化，居住保障與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖功能顯著上升。短短十年，房子完成了從“資產(chǎn)引擎”到“生活容器”的本質(zhì)蛻變。

居住價(jià)值正被重新錨定

市場(chǎng)最公正之處，在于它從不撒謊，只以價(jià)格與行為作答。

過去四年房?jī)r(jià)的真實(shí)軌跡，不僅擊穿了“只漲不跌”的心理防線，更倒逼全社會(huì)重新叩問一個(gè)根本命題：我們究竟為何需要一套房子？

共識(shí)正加速凝聚：住宅首先是生活空間，其次才是金融工具。“房住不炒”不再是一句口號(hào)，而已內(nèi)化為政策制定、企業(yè)開發(fā)、個(gè)體決策的底層邏輯。

過去選房緊盯學(xué)區(qū)溢價(jià)與地鐵概念，如今更關(guān)注動(dòng)線設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)服務(wù)是否響應(yīng)及時(shí)、社區(qū)綠化與適老設(shè)施是否完備；過去租房被視為人生過渡站，如今則演變?yōu)橐环N主動(dòng)選擇的生活方式。

《2025中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書》披露，全國(guó)租賃人口已達(dá)2.58億人，北上廣深四大一線城市租房滲透率逼近48.6%，接近“半壁江山”。

尤為關(guān)鍵的是，35歲以上租住群體占比已達(dá)35.4%，較2021年提升4.9個(gè)百分點(diǎn)——這批曾被默認(rèn)為“購(gòu)房主力軍”的中堅(jiān)力量，正大規(guī)模重返租賃市場(chǎng)。

他們的租房訴求也發(fā)生質(zhì)變：超42.3%愿為精裝交付與智能家居多付租金，“采光充足、隔音良好、通勤高效”成為篩選房源的前三硬指標(biāo)。

長(zhǎng)期租賃意愿同步增強(qiáng)：53.7%租客可接受連續(xù)租住5年以上，18.9%明確表示愿簽約10年及以上租約。

北京朝陽(yáng)區(qū)的袁女士便是典型代表。她入住自如整裝升級(jí)的兩居室后，定制收納系統(tǒng)、全屋品牌家電、24小時(shí)管家服務(wù)讓她直言：“每天下班推開家門，疲憊感就卸下一半。”

歸屬感未必綁定產(chǎn)權(quán)，當(dāng)空間品質(zhì)足夠扎實(shí)，租房同樣能承載體面與溫度。

改善需求亦走向務(wù)實(shí)化。從前“換大房”即等于“換好房”，如今更強(qiáng)調(diào)“住得安心、養(yǎng)得舒心、學(xué)得便利”。

成都高新區(qū)湯女士于2024年12月購(gòu)置第二套住宅，放棄160平方米以上大平層，轉(zhuǎn)而選擇建面118平方米、三臥全南向、容積率僅2.1、周邊覆蓋雙軌交與省級(jí)示范校的品質(zhì)社區(qū)。她坦言：“孩子睡得香、老人走得穩(wěn)、夫妻下班能一起做飯——這些細(xì)節(jié)，比多幾個(gè)平米重要得多。”

這種轉(zhuǎn)變清晰表明：消費(fèi)者正從為“資產(chǎn)預(yù)期”付費(fèi)，轉(zhuǎn)向?yàn)椤吧畲_定性”買單。

下一階段：政策告別粗放刺激，轉(zhuǎn)向靶向托底與機(jī)制重塑

當(dāng)市場(chǎng)情緒由沸騰歸于審慎，調(diào)控邏輯亦完成代際升級(jí)。

區(qū)別于過往“普降首付、全面松貸、集中供地”的強(qiáng)刺激組合拳，當(dāng)前政策工具箱更像一支精密手術(shù)刀，直擊供需錯(cuò)配的核心病灶，目標(biāo)清晰聚焦于“穩(wěn)預(yù)期、保交付、促轉(zhuǎn)型”三維一體。

需求端不再追求“人人買房”，而是精準(zhǔn)識(shí)別并支持真實(shí)居住需求。

2024年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”作為年度重點(diǎn)任務(wù)，各地隨后出臺(tái)細(xì)則均圍繞剛需首置、多孩家庭、新市民及“賣舊買新”改善群體展開精準(zhǔn)適配。

例如昆明市自2025年1月起取消首套、二套房貸政策差異，統(tǒng)一執(zhí)行最低首付比例，并下調(diào)利率加點(diǎn)幅度，新政落地首月，當(dāng)?shù)馗纳菩晚?xiàng)目二套房意向客戶量環(huán)比增長(zhǎng)21.4%，某熱門盤日均到訪量較節(jié)前提升20.3%。

與此同時(shí)，“房票安置”模式已在93個(gè)地級(jí)市（含市轄區(qū)）全面鋪開。山東聊城鄧文一家憑一張286萬元房票，不僅跨片區(qū)選購(gòu)心儀現(xiàn)房，還助力本地消化存量住宅超1.2萬平方米，實(shí)現(xiàn)居民安居與市場(chǎng)出清雙贏。

供給端政策重心聚焦“保交樓”攻堅(jiān)與結(jié)構(gòu)性補(bǔ)缺。2024年全國(guó)實(shí)際交付新建商品住宅338.1萬套，超額完成年初設(shè)定目標(biāo)。

金融支持同步提質(zhì)增效：截至2024年末，“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單”項(xiàng)目累計(jì)審批通過貸款5.03萬億元，其中開發(fā)貸占比達(dá)68.2%。

福州倉(cāng)山區(qū)某在建高端住宅項(xiàng)目，憑借完整合規(guī)手續(xù)與穩(wěn)健資金模型，成功獲得中信銀行5億元專項(xiàng)開發(fā)貸授信，工程進(jìn)度按期推進(jìn)，購(gòu)房者簽約即獲交付保障承諾。

保障性住房建設(shè)全面提速：2024年全國(guó)籌集保障性租賃住房、公租房共計(jì)172.4萬套，重點(diǎn)覆蓋高校畢業(yè)生、產(chǎn)業(yè)工人、城市新就業(yè)形態(tài)勞動(dòng)者等群體。

成都高新區(qū)“智匯寓”保租房項(xiàng)目毗鄰6號(hào)線站點(diǎn)，配備共享廚房、自習(xí)艙、健身角及24小時(shí)智能門禁，應(yīng)屆畢業(yè)生劉潔提交申請(qǐng)后第三天即收到選房通知，期待拎包開啟職場(chǎng)第一站。

更深層變革在于發(fā)展模式切換：過去依賴“快拿地、快開工、快銷售”的高周轉(zhuǎn)邏輯正在退場(chǎng)，取而代之的是“好設(shè)計(jì)、好建造、好運(yùn)營(yíng)、好服務(wù)”的可持續(xù)路徑。

2025年國(guó)家層面正式啟動(dòng)城市更新三年行動(dòng)，首批謀劃改造項(xiàng)目超1.2萬個(gè)，著力構(gòu)建“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”四級(jí)居住單元標(biāo)準(zhǔn)體系。

上海楊浦區(qū)原“東方商廈”舊址經(jīng)系統(tǒng)性改造，變身集長(zhǎng)租公寓、社區(qū)食堂、銀發(fā)服務(wù)中心于一體的復(fù)合型保障性租賃社區(qū)，開業(yè)三個(gè)月出租率達(dá)95.7%，并納入市級(jí)保障房名錄，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活與民生需求滿足的雙重閉環(huán)。

綜觀上述演進(jìn)脈絡(luò)，2026年的樓市既不會(huì)重蹈2016年的非理性繁榮，亦不會(huì)陷入無限期陰跌泥潭。

需求側(cè)，真實(shí)剛需與合理改善將持續(xù)獲得制度性支持；供給側(cè)，產(chǎn)品力、服務(wù)力、綠色低碳水平將成為競(jìng)爭(zhēng)新標(biāo)尺；政策面，則牢牢守住“不發(fā)生區(qū)域性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”的安全底線。

李嘉誠(chéng)當(dāng)年的洞察已成現(xiàn)實(shí)注腳，而即將到來的2026年三大轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)正式告別資本驅(qū)動(dòng)時(shí)代，邁入以人為本、以質(zhì)取勝、以穩(wěn)為基的居住文明新紀(jì)元。

對(duì)普通家庭而言，購(gòu)房不必再糾結(jié)“現(xiàn)在不上車是否永遠(yuǎn)買不起”，也不必恐慌“晚買一步就踏空十年”。量入為出、匹配生命周期、尊重居住本真，才是穿越周期的最優(yōu)策略。

高品質(zhì)租房不再是權(quán)宜之計(jì)，而是值得認(rèn)真規(guī)劃的生活選項(xiàng)。

樓市神話雖已落幕，但一個(gè)更貼近真實(shí)需求、更包容多元選擇、更注重長(zhǎng)期福祉的居住新時(shí)代，正穩(wěn)步啟程。

參考消息：