新政滿月：北京二手房連續兩周增長，五環外新房占比提升

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2025年12月24日，，核心舉措包括放寬非京籍家庭購房社保/個稅年限、支持多孩家庭增購住房、統一商貸利率并降低公積金貸款首付比例。此次調整延續了此前漸進式、精準優化的路徑，旨在持續釋放本地潛在購房需求。

新政實施一個月以來，市場部分指標呈現溫和修復態勢。近期二手房成交量連續兩周環比回升，掛牌量也有所趨穩，顯示出部分業主心態出現積極變化。但整體市場修復情緒相對溫和，市場分化依然顯著，政策對銷售的實際提振效果仍需更長時間觀察。當前北京房地產政策仍有優化空間，本地購買力與多樣化需求為市場提供了修復基礎，但整體企穩仍將是一個漸進過程，其持續性依賴于市場預期的實質性改善。

表：北京2025.12.24限購、限貸政策調整前后對比

資料來源：，中指研究院綜合整理

圖：北京新建商品住宅周度成交套數

圖：北京二手商品住宅周度成交套數

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市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/

政策效果來看，新政后，部分樓盤到訪量、二手房帶看量較新政前有所增加，但市場分化現象仍在，非核心區優質項目表現尚不明顯。新房方面，根據中指數據，新政后（2025.12.25-2026.1.27）北京新建商品住宅日均網簽量為94套，較新政前（12.1~12.24）日均增長1.6%。去年12月供應放量疊加折扣促銷，帶動12月成交量迎來“翹尾”行情，最后兩周環比連續增長，隨著1月進入傳統市場淡季，市場出現季節性回落，但整體仍維持一定規模。二手房方面，去年12月北京二手房市場在政策刺激下出現明顯翹尾，12月成交量為2025年全年第二高，最后一周單周成交量超4000套。2026年1月以來，二手房市場仍保持一定活躍度，近兩周成交量環比連續增長，成交套數超過2025年周均水平。

表：北京五環外新房成交占比

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從區域成交特征來看，根據中指數據，2026年1月截至25日，北京五環外新建商品住宅成交1493套，五環外占比82%，較2025年12月全月占比提升7個百分點。降低非京籍家庭購房的社保/個稅年限要求，并增加多孩家庭購房套數，一定程度帶動五環外剛需和改善型需求釋放，推動新房項目訪客量和成交量回升。根據中指監測，受新政利好帶動，位于五環外的中建?運河玖院二期、長安華曦府?金安等項目，當前去化表現較為亮眼。

圖：北京二手房周度新增掛牌套數

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從二手房新增掛牌套數來看，根據頭部中介數據，新政后（2025.12.25-2026.1.26），北京二手商品住宅日均新增掛牌442套，較新政前3個月（10.1~12.24）日均下降17.7%；同時，存量掛牌套數也呈現持續下降趨勢，截至1月26日，頭部中介掛牌量為12.56萬套，較2025年年末下降4.7%，已回落至近2年較低水平，短期內供應壓力有所減緩，一定程度表明業主預期出現積極變化。

圖：北京新建住宅、二手住宅成交套均總價

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另外，值得注意的是，北京新房與二手房在產品和價格層面呈現顯著分化特征。新建住宅持續向品質化、改善型演進，套均總價持續走高，2025年北京新建住宅套均總價為750萬元，同比上漲4%。總價1000萬以上成交約7076套，同比增長16%。二手住宅在套均面積保持穩定背景下，因價格下降導致套總價回落至416萬元，同比下降7%。總價300萬以下的房源成交約6.3萬套，同比增長13%。這種分化格局客觀上抬升了"賣舊買新"置換鏈條的資金門檻，對改善需求的釋放節奏形成階段性影響。2025年12月24日出臺的新政，正是著眼于疏通這一堵點，通過降低首付比例、降低二套購房成本等措施，緩解置換鏈條的資金壓力，推動改善需求有序釋放。

整體來看，2025年年底，北京在政策端持續發力，不僅大幅降低非京籍購房社保門檻、將商貸首付與利率調至歷史低位，還延續換房退稅優惠并定向支持多子女家庭置業，有效激活剛需與改善型置換需求，帶動市場活躍度提升，買賣雙方預期也在逐步修復。供應端則延續“減量提質”的導向，新房市場進一步高端化、改善化，套均總價持續上行，“好地段+好產品”的核心資產將成為市場主線。經濟基本面為市場企穩提供有力支撐，2025年北京全年地區生產總值突破5.2萬億元，位列全國第二，按不變價格計算同比增長5.4%，增速高于全國平均水平；消費端邊際改善，全市市場總消費額同比增長1.6%，其中社會消費品零售總額達1.4萬億元，同比下降2.9%，降幅較前三季度收窄2.2個百分點。另外，北京高凈值家庭數量居全國前列，對他們而言，核心地段、稀缺資源的房產仍具有長期投資價值。短期來看，2月份受春節假期影響，北京樓市成交節奏或將有所放緩，而隨著2025年出讓的優質地塊逐漸入市，“小陽春”行情預期仍在，預計2026年北京房地產市場整體將呈現“震蕩筑底、結構性回暖”的運行態勢。

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