三四線城市的房地產(chǎn)市場不是在降溫，而是在降檔

今天我們講庫存報表，三四線城市的房地產(chǎn)市場不是在降溫，而是在降檔。什么叫降檔？就是整個市場的運(yùn)轉(zhuǎn)邏輯都變了，以前是價格高低的問題，現(xiàn)在是要不要的問題。二手房掛牌量持續(xù)新高，但月成交量常常是個位數(shù)，不是賣家不愿意降價，而是根本找不到買家。當(dāng)一個市場從討價還價進(jìn)入無人問津的階段，說明底層邏輯已經(jīng)變了。

一個很直觀的變化是開發(fā)商的營銷手段越來越離譜，首付分期、送車位、送家電，這都算常規(guī)操作了?，F(xiàn)在有些樓盤直接打出首付1萬元起、零首付購房的廣告。網(wǎng)上有個段子說的很直白，開發(fā)商已經(jīng)不是在賣房了，是在求你幫他把混凝土變成現(xiàn)金。這背后是庫存壓力的持續(xù)爆表，根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，2025年三四線城市的房產(chǎn)去化周期普遍超過20個月，有些地方甚至突破30個月，翻譯成人話就是，就算從今天開始一套新房都不建，光賣現(xiàn)有的房子也要賣兩年半。

但更魔幻的是，施工還在繼續(xù)。你去這些城市轉(zhuǎn)一圈，會發(fā)現(xiàn)塔吊還在轉(zhuǎn)，工地還在干，混凝土車還在跑，不是市場需要這些房子，而是很多項(xiàng)目已經(jīng)騎虎難下，停工意味著爛尾，繼續(xù)蓋至少還能有個交代。于是就形成了一個詭異的畫面，明知道是在給自己挖坑，還得埋頭繼續(xù)挖。

為什么會走到這一步？本質(zhì)是供需兩端同時失衡，而且是斷崖式的。需求端的崩塌一目了然，三四線城市的年輕人在用腳投票，第7次人口普查數(shù)據(jù)顯示，超過60%的縣域和三四線城市出現(xiàn)人口凈流出，人都跑了，房子賣給誰？

以前還有返鄉(xiāng)置業(yè)撐著場面，在外打工的人賺了錢回老家買套房，既給父母長臉，也給自己留條后路，但現(xiàn)在越來越多人算明白了一筆賬，花幾十萬買個一年住不了幾天的房子，不如拿這錢在打工的城市付個首付，或者干脆存著。至于投資需求更是早就跑光了，投資的基本原則是低買高賣，現(xiàn)在房價在跌、成交在萎縮，誰還會去接這個盤？除非腦子進(jìn)水了。

但光是需求萎縮，還不至于讓市場崩成這樣，真正要命的是供應(yīng)端的慣性狂奔。過去十幾年，三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)就像打了雞血，土地財(cái)政是地方政府的命根子，大量土地被出讓，大量項(xiàng)目被批準(zhǔn)，那時候的邏輯很簡單，只要建起來就不愁賣。

但這個邏輯建立在人口持續(xù)流入或至少穩(wěn)定的前提上，現(xiàn)在前提崩了，供應(yīng)端的慣性卻還在狂奔，已經(jīng)出讓的土地要開發(fā)，已經(jīng)開工的項(xiàng)目要完成，已經(jīng)預(yù)售的房子要交付，這就像一輛高速行駛的貨車，發(fā)現(xiàn)前面是懸崖，卻因剎車距離不夠，只能眼睜睜往下沖。

還有一個很少被討論但特別致命的問題：房子的生命周期。在人口流入的城市，小區(qū)就算老了，位置不錯仍有人接盤；但在人口流出的城市，小區(qū)一旦開始衰敗，基本就是死亡螺旋——住戶越來越少，物業(yè)費(fèi)收不上來，物業(yè)跑路，電梯壞了沒人修，外墻脫落沒人管，最后整個小區(qū)變成大型危房，這個過程可能只要10到20年，可你買房的貸款要還30年。網(wǎng)上有句話特別扎心：買房時是人生贏家，還貸時是人生輸家，還完貸時房子已是危房。

說到這里，殘酷的結(jié)論已然明確：三四線城市房地產(chǎn)市場正從量價齊跌，進(jìn)入有價無市的階段。這不是周期性調(diào)整，不是政策能挽救的，而是結(jié)構(gòu)性坍塌，因?yàn)橹问袌龅牡讓舆壿嫛丝谠鲩L和城鎮(zhèn)化紅利，已經(jīng)徹底消失。

當(dāng)市場失去需求支撐，所有價格都是虛的，所有供應(yīng)都是過剩的，且這個趨勢短期內(nèi)根本無法逆轉(zhuǎn)，人口流動緩慢且持續(xù)，不會因房價下跌就突然回流。年輕人離開，是因?yàn)楫?dāng)?shù)貨]有好工作、好醫(yī)院、好學(xué)校，沒有他們想要的生活，這些問題不解決，房價再便宜也是白搭。有句話說得透徹：房價不是跌到?jīng)]人買，而是跌到有人買之前，根本沒人想買。

三四線城市房地產(chǎn)的變化，讓我們看到赤裸裸的現(xiàn)實(shí)：當(dāng)一個地方持續(xù)流失人口，價格機(jī)制會徹底失效。過去我們總說價格萬能，供大于求就降價，降到一定程度自然有人買，但在人口持續(xù)流出的市場，這套邏輯完全不管用——需求的基礎(chǔ)是人，人不在了，再降價也創(chuàng)造不出需求，就像餐館開在荒郊野外，菜品再便宜也沒人專門去吃，因?yàn)楦緵]人。

這個過程中最尷尬的，是那些在高點(diǎn)買房的人，網(wǎng)上有個詞形容他們的處境特別貼切：進(jìn)退維谷。想賣賣不出去，掛大半年連看房的人都沒有；想租，租金連月供零頭都不夠；想等房價漲回來，更是癡人說夢。需求持續(xù)萎縮，手里握著的不是資產(chǎn)，而是每月吞噬現(xiàn)金流的無底洞。

從更長維度看，這提醒我們一個簡單卻易被忽視的真相：任何東西的價值，最終都取決于實(shí)用性和流動性。當(dāng)一個地方的房子，既不能帶來租金收益，也無法提供良好居住體驗(yàn)，還賣不出去變現(xiàn)，那它就不是資產(chǎn)，只是一堆鋼筋水泥。有句話說得特別好：在錯誤的地方買房，不是投資失敗，是把未來30年的現(xiàn)金流，提前鎖死在了一個正在沉沒的地方。