告別棚改思維！新時代城市更新，是一場關于生活品質的精細化管理

城市更新行動全面鋪開！你的社區將迎來這些看得見的變化與機遇

宜居、韌性、智慧的生活正走來！城市更新讓幸福感在家門口升級。

5年藍圖落地！解讀城市更新：9.4億人的居住升級與數萬億經濟新動能。

影響9.4億城鎮人口！城市更新八大任務，如何重構我們的生活和資產？

一份關乎無數中國家庭居住未來的文件已經落地。2025年5月，《關于持續推進城市更新行動的意見》正式發布。這不是一份普通的政策文書，而是一張清晰指向2030年的城市進化藍圖。它意味著，我們熟悉的城市面孔和生活體驗，將在未來幾年發生深刻而積極的改變。這場變革的核心，是從追求建筑高度的增量時代，轉向打磨生活品質的存量時代。

究竟什么是真正的城市更新？過去很多人覺得就是給老樓刷漆。這種理解太片面了。最新的政策定義了八個方面的系統任務，遠遠超出了“穿衣戴帽”的范疇。它要解決的是房子安全、社區便利、城市活力等一系列問題。比如你每天擔心的燃氣水管是否老化，父母上下樓是否困難，小區有沒有地方停車充電，孩子放學有沒有地方去。

這些瑣碎但具體的煩惱，都被納入了國家的行動計劃。目標是構建從“好房子”到“好城區”的完整宜居體系。這聽起來宏大，實則非常接地氣。你的生活便捷度、安全感和舒適感，是這項工程最根本的衡量標尺。城市發展的邏輯已經變了，規模擴張不再是主題，品質提升成了主旋律。

為什么國家此時要全力推動這件事？數據最能說明問題。到2024年底，我國常住人口城鎮化率已經達到67%，超過9億人生活在城鎮。許多城市的基礎設施和住房建于上世紀，已難以滿足現代生活需求。這不是選擇題，而是必答題。推進城市更新，是應對發展階段性變化的必然選擇，也是挖掘內需潛力的關鍵舉措。

有研究機構預測，到2029年，城市更新可能培育出一個年均規模達9萬億元的巨大市場。這不僅是經濟數據，更代表著海量的就業機會、產業升級方向和實實在在的民生改善投入。它關聯著建筑建材、家居裝修、智能科技、社區服務等數十個行業，影響深遠。

那么，具體要更新什么？政策文件重點部署了八個方向。首先是保安全，對老舊危房和隱患建筑進行改造。其次是惠民生，全面推進城鎮老舊小區改造，內容非常細致。包括更新老化的燃氣、供水等管道，整治樓道公共空間，在符合條件且居民協商一致的前提下為既有住宅加裝電梯。

還包括建設停車設施、充電樁、無障礙設施等。第三是完善服務，開展完整社區建設，配建食堂、家政、便利店等便民商業，以及養老托育、社區醫療等公共服務設施。第四是針對老舊街區、老舊廠區和城中村的綜合提升。這些區域往往位置核心但環境雜亂，改造潛力巨大。

第五是完善城市功能，比如建設“平急兩用”公共基礎設施，增強城市應對突發事件的能力，并補充醫療、養老、育兒等短缺設施。第六是升級城市基礎設施，特別是大規模的城市地下管網改造工程。這是城市的“里子”，雖不顯眼，卻至關重要。

第七是修復城市生態系統，增加綠色空間。第八是保護傳承城市歷史文化，讓城市留下記憶。這八個方面相互關聯，構成了一個立體化的更新網絡。其核心思想是“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，嚴禁大拆大建。

這意味著更新方式發生了根本轉變。過去可能更傾向于推倒重來，現在則強調“微改造”和“繡花功夫”。就像修復一件珍貴的古董，要的是精心修繕，而非粗暴替換。廣州的永慶坊是個好例子，它在改造中沒有拆掉老西關的肌理，而是修舊如舊，植入新業態，讓歷史街區重獲新生。

這種模式保留了鄉愁記憶，也激活了商業價值。重慶的山城巷也是通過有機更新，將老舊步道和建筑變為網紅打卡地，提升了整個區域的活力。不搞大拆大建，更考驗規劃者和建設者的智慧。他們需要像中醫一樣，通盤考慮，辨證施治，實現社會效益、文化效益和經濟效益的平衡。

錢從哪里來，是大家最關心的問題。如此龐大的工程，顯然不能只靠政府投入。新的資金模式是“政府引導、市場運作、公眾參與”。中央和地方財政資金主要起引導和托底作用，用于那些市場不愿做但社會效益顯著的短板項目。比如安全隱患排查、基礎配套設施補建等。

更大的資金池將來自金融和社會資本。政策性銀行已經開始提供長期優惠貸款支持符合條件的項目。更值得期待的是基礎設施領域不動產投資信托基金，也就是公募REITs，正被鼓勵應用到城市更新領域。這能讓投資巨大的項目實現資金回籠，吸引更多社會資本參與。

社會資本，包括各類民營企業，將成為重要的建設運營主體。他們的盈利點不在于短期的開發銷售，而在于長期的運營收益。比如改造運營一個老舊街區，通過提升環境、引入優質商業，獲得租金增長和運營收入。北京勁松小區引入社會資本進行改造和長期運營，就是一次成功探索。

這對參與企業提出了更高要求，他們不僅要會蓋房子，更要懂得產業導入、商業運營和社區營造，成為“城市服務商”。城市更新的推進，會深刻改變房地產行業的格局。高周轉、大規模開發的傳統模式空間收窄，而精細化、運營式、可持續的新賽道正在打開。

這對于那些專注于特定領域，如歷史建筑活化、產業園區運營、社區商業服務的機構，意味著新的發展機遇。未來，衡量一個開發企業價值的，可能不僅是銷售額，更是它持有和運營資產的質量，以及為城市創造長期價值的能力。這是一種發展范式的轉變。

對于我們普通人來說，城市更新意味著什么？最直接的，你的居住環境會得到切實改善。那些讓你頭疼的屋頂漏水、管道銹蝕、停車混亂問題，有望被系統解決。加裝電梯會讓老年人的出行更加便利，社區里增加的養老托育設施，能切實緩解“一老一小”的照護壓力。

你所在社區周邊的商業會更豐富、更有品質，步行十五分鐘內能滿足更多生活需求。城市會變得更綠、更通透，有更多可以散步休閑的公園綠道。那些有歷史感的老建筑、老街區會被更好地保護利用，成為承載城市文化記憶的公共客廳，而不僅僅是破舊的角落。

從更宏觀的視角看，這輪更新將優化城市的空間結構和功能布局。通過老舊廠區、街區改造，為城市新興產業、文化創意、休閑消費騰挪出寶貴的空間。它推動土地集約節約利用，在不新增建設用地的情況下，提升城市的經濟密度和活力。這是一種更智慧、更可持續的城市發展道路。

當然，任何宏大規劃的成功，都離不開精準的實施和廣泛的共識。城市更新涉及千家萬戶的切身利益，尤其在老舊小區改造中，居民意見的統一往往是難點。電梯怎么裝、錢怎么出、后續怎么管，都需要充分的民主協商和精細的制度設計。這本身就是一場生動的基層治理實踐。

它考驗著社區組織能力，也培育著居民的共同體意識。從“要我做”到“一起做”，共建共治共享的理念貫穿其中。我們看到，很多成功的更新案例，都是政府、市場、居民多方良性互動的結果。這個過程雖然比單純拆遷建設要慢，但根基更穩，效益更長久。

城市更新不是一場運動，而是一個持續的過程。它回應的是人民對美好生活的向往，從“有得住”到“住得好”的飛躍。它也是一次發展動能的轉換，從依賴土地增量到挖掘存量價值的蛻變。在這個過程中，不會有暴富的神話，但會有無數細小的改善匯聚成巨大的進步。

我們的城市將因此變得更安全、更便捷、更溫暖、更有特色。這份關于未來的“施工圖”已經展開，接下來的點滴變化，將發生在每一條街道、每一個社區。它關乎建筑，更關乎生活；關乎經濟，更關乎人情。這是一次關于家園的重塑，我們每個人，都將是這場變革的經歷者和受益者。