萬科2025年預計虧損820億元

根據(jù)萬科于2026年1月30日發(fā)布的業(yè)績預告，公司預計2025年度凈利潤虧損約820億元，上年同期虧損約494.78億元。這一巨額虧損標志著這家曾經(jīng)的行業(yè)標桿正面臨其成立以來最嚴峻的經(jīng)營考驗，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調整期的一個縮影。

一、 虧損的核心原因分析

公告及財報披露，此次巨虧是多重因素疊加的結果，主要包括：

1. 開發(fā)業(yè)務量價齊跌：2025年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模顯著下降，且毛利率持續(xù)處于歷史低位。結算利潤主要對應2023、2024年銷售的高地價項目，以及2025年消化的現(xiàn)房和準現(xiàn)房庫存，導致報告期結算毛利總額大幅減少。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的稅后毛利率低至2.0%，主業(yè)幾乎無利可圖。

2. 大規(guī)模資產(chǎn)減值計提：因業(yè)務風險敞口升高，公司新增計提了巨額的信用減值和資產(chǎn)減值。僅2025年前三季度，就新增計提存貨跌價準備91.93億元，截至期末存貨跌價準備余額高達227.32億元。資產(chǎn)減值損失同比大幅增長，是虧損的主要來源之一。

3. 資產(chǎn)處置產(chǎn)生虧損：為回籠資金、化解債務風險而進行的大宗資產(chǎn)交易和股權交易，其成交價格普遍低于賬面價值，形成了處置損失。

4. 經(jīng)營性業(yè)務拖累與投資虧損：部分經(jīng)營性業(yè)務（如商業(yè)、長租公寓等）在扣除折舊攤銷后整體虧損，同時部分非主業(yè)的財務投資也出現(xiàn)虧損，進一步侵蝕了利潤。

二、 2025年以來的財務表現(xiàn)與嚴峻現(xiàn)狀

? 業(yè)績持續(xù)惡化：2025年前三季度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1613.88億元，同比下降26.61%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為280.16億元，虧損同比擴大56.14%。僅第三季度單季就虧損160.69億元，超過上半年總和。

? 高企的債務與流動性壓力：截至2025年三季度末，公司資產(chǎn)負債率為73.51%，高于行業(yè)平均水平。有息負債合計3629.3億元，其中一年內到期的非流動負債高達1278.93億元，而貨幣資金僅656.8億元，現(xiàn)金短債比低至0.43，短期償債壓力巨大。

? 銷售斷崖式下滑：2025年前10個月，公司合同銷售金額同比下降約44%。銷售作為房企的核心“造血”功能嚴重衰竭，加劇了現(xiàn)金流緊張。

三、 大股東“輸血”與公司自救措施

面對危機，萬科正通過“國資輸血+市場化重組+資產(chǎn)盤活”的組合拳爭取喘息空間。

1. 深鐵集團持續(xù)“輸血”：作為第一大股東，深圳地鐵集團自2025年以來已累計向萬科提供超過300億元的低息借款（利率2.34%），用于償還公開市場債券本息。最新一筆23.6億元借款于2026年1月27日獲得，用于兌付剛剛通過展期方案的債券。

2. 艱難推進債務展期：萬科已開始與債權人協(xié)商債務展期。例如，“22萬科MTN004”等債券的展期方案已獲通過，公司需立即償付部分本息，剩余部分展期一年。這標志著市場期待的“國資兜底”神話終結，風險處置轉向市場化、法治化原則。

3. 保障交付與業(yè)務瘦身：2025年，萬科在巨大壓力下仍保質交付了11.7萬套房屋，完成了近兩年需交付量的約70%。同時，公司持續(xù)推進降本增效、組織優(yōu)化（裁員與架構重組），并退出非主業(yè)領域，聚焦住宅開發(fā)、物業(yè)服務和租賃公寓三大板塊。

4. 加速資產(chǎn)盤活：2025年前三季度，通過出售項目、股權等方式實現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6億元，并通過存量盤活回款71.1億元，以補充流動性。

四、 行業(yè)背景與象征意義

萬科的困境并非孤例，而是整個房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿、高周轉”的增量擴張時代，向“現(xiàn)金流生存”的存量時代轉型過程中，必須經(jīng)歷的“周期清算”。其債務危機打破了市場對“龍頭房企無風險”和“國資背景必兜底”的慣性預期，引發(fā)了全行業(yè)信用和風險的重定價。政策導向已明確為“救項目不救企業(yè)”，支持房企通過市場化重組化解風險。

五、 未來挑戰(zhàn)與展望

新任董事長黃力平（具有深鐵背景）面臨巨大挑戰(zhàn)。未來兩年，萬科仍有超過120億元的境內債需要償還。公司的生存取決于幾個關鍵因素：

1. 銷售能否企穩(wěn)回升：恢復自身“造血”能力是根本。

2. 債務重組能否成功：與債權人達成可持續(xù)的展期或重組方案。

3. 資產(chǎn)盤活效率：能否繼續(xù)通過處置優(yōu)質資產(chǎn)換取流動性。

4. 行業(yè)政策環(huán)境：房地產(chǎn)市場的整體復蘇進程。

總結而言，萬科預計的820億元年度巨虧，是其歷史包袱（高價地項目）、行業(yè)深度調整（需求萎縮、價格下行）以及自身流動性危機共同作用的結果。作為行業(yè)轉型期的標志性事件，萬科的命運不僅關乎企業(yè)自身，更成為觀察中國房地產(chǎn)如何實現(xiàn)軟著陸、重構發(fā)展新模式的重要窗口。