“私募魔女”李蓓最新研判：地產 “十年一遇”機會已至！

逆向出手？“私募魔女”李蓓最新研判：地產周期拐點已至！

近日，被稱為“私募魔女”的半夏投資創始人李蓓，在接受媒體采訪時表示，基于供給側大出清、總量周期性回升等因素，半年內地產或出現“十年一遇的機會”。

本次論證，可以看出得是她的分析并非空喊口號，而是基于一套嚴謹的、數據驅動的宏觀框架，尤其是對“供給側出清”的觀察切中了當前行業的本質變化。

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基于上述判斷，她認為行業在逐步見底之后，將面臨十年級別的回升周期，未來地產股的機會不在房價或銷量回升，而在供給出清后的企業份額擴張與盈利能力修復。

早在2023年時，李蓓也曾公開表示地產板塊面臨“十年一遇的機會”，背后邏輯在于隨著房企暴雷、停止投資拿地，未來即便全行業規模較頂部下滑約30%，沒有爆雷的房企也將迎來市場份額的擴張，銷售規模有望創出新高，存量資產重估彈性巨大。

她經歷了2023年的誤判，公開反思后，其分析框架從過度依賴“政策預測”回歸到更扎實的 “周期定位”與“供給側分析” 。這種進化讓當前的觀點更值得嚴肅對待。

本次論證的深度遠超上次。她不再只說“政策會救”，而是詳細論證了 “為什么供給出清會帶來價格彈性” 以及 “市場自身已出現企穩跡象”。這是從“定性猜測”到“定量分析”的進步。

要注意的是，房地產市場正處于筑底關鍵期，半年內出現結構性拐點（核心城市企穩、優質房企盈利改善）的可能性較大，但全面康復尚需 1-3 年時間，且將呈現高度分化的特征。李蓓的觀點抓住了供給側大出清和周期性回升的核心邏輯，但需理性看待其適用范圍 ——更多是針對地產股投資，而非房地產市場整體的全面反轉。

市場的未來不再是 "普漲普跌"，而是 "止跌不普漲，穩中有分化"，核心城市優質資產將率先受益，行業將逐步邁向" 良性循環、高質量發展 " 的新階段。

對于地產及板塊內公司的企穩時間、未來走勢，目前業內觀點不一。

從客觀數據看，過去一年房地產行業各項指標還在持續調整。成交方面，2025年全國新建商品房銷售面積88101萬平方米，其中住宅銷售面積占73299萬平方米。經歷連續四年下跌，2025年新建商品房與商品住宅的成交面積，較2021年高點縮水幅度均超50%。

從價格端看，2025年1～12月，全國新建商品房銷售均價9527元/平方米，累計同比-4.3%；2025全年，新建商品住宅銷售均價為10005元/平方米，同比-4%；12月70城二手住宅銷售價格同比-6.1%，降幅較11月擴大0.4個百分點，環比-0.7%。

華源證券認為，參考全球房地產危機的經驗，樣本歷史平均跌幅35%，平均調整時間6年，當前我國實際房價調整的長度與深度均已相對充分，2026年地產調整周期有望進入尾聲。

不過該機構稱，回顧2021年及之前的歷史周期，房地產需求走弱多由政策收緊引發，政策放松能迅速帶來成交與房價反彈。但本輪周期中，多輪政策均未帶來持續修復，原因或在于隨著城鎮化率上升、人口增速轉負，新增需求放緩；居民與房企杠桿已處高位，信用擴張空間有限。這意味著，本輪調整是需求自然回落與資產負債表約束共同導致。

中銀證券也表示，過去那種借助人口和城鎮化率提升，帶來的規模擴張紅利不復存在，未來需求從“有房住”轉變為“住好房”，結構性需求仍在，但短期較難彌補總量收縮。根據測算，2035年前每年的真實住房需求超8.6億平方米，2035年后會降一個臺階，但仍超過4.1億平方米/年，增長引擎將會基本轉為改善型需求。

也有機構對行業增量空間較為樂觀。58安居客研究院認為，目前中國的城鎮化率，明顯低于發達經濟體80%左右的水平。按照2025年末的總人口140489萬人來計算，意味著未來將有1.7億人要進城生活，隨著“新市民”落戶，相關住房需求也將持續釋放。

國信證券認為，2025年四季度，地產基本面明顯下跌，但2025年末至2026年初的近1個月以來，跟蹤二手房掛牌價的冰山指數，月環比跌幅已連續6周快速收窄，尤其一線城市較為明顯，上海核心區已基本止跌，因此建議對房價從悲觀轉向中性。

雖然對行業走勢判斷不一，但各機構普遍認為，2026年地產增量政策出臺的預期較強。

中銀證券表示，在政策出臺的時點上，預計2026年一季度末的可能性較大，屆時房地產行業將面臨新的機遇。若政策思路清晰、調整有力，預計最快2026年年底可能會走出螺旋式下滑的困境。從地產標的看，適配核心城市、戶型、產品力需求的房企，或能走出重圍；另一方面，提前布局新業態、新模式、新場景的商業地產公司更具優勢。

來源：半夏投資、第一財經等

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