馬云的預測或將成真？全國42%的城鎮家庭，可能會面臨這3個困境

前兩天看到一組數據，說中國城鎮家庭里，有42%的家庭名下擁有兩套及以上的房產。乍一看好像挺風光，但仔細琢磨琢磨，這事兒沒那么簡單。

馬云幾年前就說過，未來房子會像蔥一樣便宜。當時一大堆人罵他是站著說話不腰疼，畢竟人家早就財務自由了,說這話不心疼。但現在回頭看,老馬說的還真不是完全沒道理。不是說房子真的會便宜到蔥的價格,而是房子作為資產的屬性,可能正在發生根本性的變化。

這42%擁有多套房的家庭,表面上看是人生贏家,實際上可能正站在三個大坑的邊緣。今天咱們就掰開了揉碎了,把這事兒說清楚。

第一個困境:流動性陷阱,想賣賣不掉

先說個身邊的真事兒。

我一個遠房親戚,2016年在老家三線城市買了兩套房,一套自住,一套投資。當時那個小區賣一萬二一平,120平的房子總價145萬,首付43萬,月供6000多。他覺得穩賺不賠,畢竟那幾年房價一直在漲。

結果呢?現在2026年了,那套投資房掛了兩年都沒賣出去。不是沒人看,是看的人一聽價格就走了。周邊新樓盤現在賣9000一平,還送車位送家電,他那套二手房要想出手,至少得降到8500。算下來,十年時間,房子不但沒漲反而跌了30%,還要倒貼十年的月供、物業費、稅費。

這就是第一個困境——流動性陷阱。

房子這東西,和股票、基金最大的區別就是流動性差。股票跌了你可以割肉,幾秒鐘就能變現。房子呢?從掛牌到成交,快則三個月,慢則兩三年,甚至永遠賣不出去。

現在的問題是,中國的房地產市場正在從增量時代進入存量時代。什么意思?就是以前是房子不夠住,大家搶著買,現在是房子夠了甚至多了,變成了買方市場。

數據很說明問題。2023年全國商品房銷售面積11.2億平方米,比2021年的頂峰17.9億平方米下降了37%。新房都賣不動了,二手房就更難了。很多城市的二手房掛牌量都在創新高,成交量卻在創新低。

更要命的是人口結構的變化。中國的出生人口從2017年的1723萬,跌到2023年的902萬,六年時間腰斬。這意味著什么?意味著未來需要買房的年輕人會越來越少。

房子的價值,本質上是由使用需求決定的。當一個城市的人口不增反降的時候,房子的需求就會萎縮。那些擁有多套房產的家庭,手里握著的可能不是資產,而是逐漸失去流動性的"凍結資金"。

想想看,你手里有兩三套房子,市值大幾百萬甚至上千萬,看起來身家不菲。但如果你突然需要用錢,比如孩子要出國留學,或者家里有人生病需要治療,你會發現這些"資產"根本變不成現金。掛牌降價都不一定有人接盤。

這就像你在沙漠里有一噸黃金,卻連一瓶水都換不到。賬面財富和實際購買力,完全是兩回事。

而且這個困境還有個連鎖反應。當大量持有多套房的人都想賣房的時候,市場上的供給會急劇增加,進一步壓低價格,形成惡性循環。最后可能變成誰先賣誰止損,誰觀望誰套牢。

第二個困境:持有成本吃掉所有收益

再說第二個坑,很多人都沒算清楚的賬——持有成本。

大家買房的時候,往往只盯著房價漲不漲,很少有人認真算過持有一套房子到底要花多少錢。咱們現在就來算算這筆賬。

假設你在2020年買了一套投資房,總價200萬,貸款140萬,30年等額本息,利率5%,月供7515元。咱們一項一項算:

月供:7515元/月,一年9萬,十年90萬。

物業費:按3元/平方米算,100平的房子,一年3600元,十年3.6萬。

空置期的水電費:雖然不住人,但基本的水電還是要交的,一年算1000元,十年1萬。

房屋維修:十年里總得修修補補,墻面、水管、電器,算個3萬不過分吧。

房產稅:雖然現在只在部分城市試點,但趨勢很明顯,未來會推廣。上海的房產稅是按房產評估值的0.4%-0.6%征收,如果你這套房子評估值150萬,每年至少要交6000元,十年6萬。

交易稅費:等你賣的時候,個人所得稅、增值稅、契稅,林林總總加起來,至少要占成交價的5%-8%。200萬的房子,賣的時候要交10萬到16萬。

把這些加起來:90萬+3.6萬+1萬+3萬+6萬+13萬=116.6萬。

也就是說,你持有這套房子十年,光成本就要116萬。這還沒算上機會成本——這200萬的首付如果拿去做其他投資會怎樣。

那這套房子十年能賺多少呢?按現在的房租收益率,三線城市大概是2%-3%,二線城市1.5%-2.5%,一線城市更低,只有1.5%左右。咱們樂觀點,按2.5%算,一年租金5萬,十年50萬。

收入50萬,支出116萬,純虧66萬。

你可能會說,房價漲了啊。好,咱們再算房價。過去十年,一二線城市房價確實漲了不少,但三四線城市很多都是橫盤或者下跌的。就算你運氣好,房價漲了30%,從200萬漲到260萬,扣掉持有成本116萬,你實際只賺了44萬。

44萬聽起來不少,但別忘了,這是十年的收益,年化收益率只有2.2%。同期如果你把這60萬首付存銀行三年定期,年化利率2.5%,十年下來本息也有77萬了,還不用操心。

更別說如果你當初買的是股票基金,或者干脆買個理財產品,收益都可能比這強。

這還是房價上漲的情況。如果房價不漲反跌呢?那就是純虧。而現在越來越多的城市,房價已經開始橫盤或者下跌了。

所以持有多套房的家庭,賬面上可能有好幾百萬的資產,但實際上這些資產每年都在消耗你的現金流。如果沒有穩定的高收入支撐,很容易陷入"房子賣不掉,持有又燒錢"的困境。

特別是那些靠貸款買了多套房的人,每個月光還月供就要大幾萬,一旦收入出現波動,比如失業、降薪、生意不好,立刻就會陷入財務危機。

這就是第二個困境——持有成本越來越高,收益越來越低,最后發現自己成了"房奴",而不是"房主"。

第三個困境:財富錯配,錯過真正的機會

第三個困境,也是最隱蔽的一個,叫財富錯配。

什么意思呢?就是你把大部分的財富都壓在房子上,導致你在其他更有價值的領域失去了投資機會。

過去二十年,中國家庭財富配置有個很明顯的特點,就是高度集中在房地產。有數據顯示,中國家庭資產里,房地產占比超過70%,而美國只有30%左右。

這在房價快速上漲的時代沒什么問題,甚至是正確的選擇。但現在房地產的黃金時代已經過去了,如果你的財富還是高度集中在房子上,就相當于把所有雞蛋都放在一個籃子里,而這個籃子還在慢慢破損。

咱們看看那些真正的富人是怎么配置財富的。他們的資產組合里,房產可能只占20%-30%,剩下的分散在股權、基金、債券、海外資產、實業投資等等。為什么?因為他們知道不能把財富押注在單一資產上。

而且過去十年,其實有很多比房產更好的投資機會。比如新能源、互聯網、人工智能這些行業,誕生了無數的十倍股、百倍股。如果你在2015年投資了寧德時代、比亞迪,或者在2020年投資了一些AI相關的企業,收益早就超過房產了。

但問題是,當你把所有的錢都買了房子,你就沒有余錢去抓住這些機會了。這就是財富錯配的代價。

更關鍵的是,擁有多套房的家庭,往往會有一種"資產幻覺"。看著賬面上幾百萬上千萬的房產,覺得自己很有錢,實際上流動資金可能很緊張。這種幻覺會影響你的投資決策和生活質量。

我見過不少這樣的家庭,名下有三四套房子,但日子過得緊巴巴的。孩子想報個興趣班要猶豫半天,自己想換個手機要考慮好久,出去旅游都要精打細算。為什么?因為錢都在房子里,手頭沒有現金。

這就像你開著一輛豪車,但口袋里只有幾百塊,連加油錢都要算計。表面風光,實際拮據。

而且隨著人口老齡化,未來家庭的開支會越來越大。父母的養老、孩子的教育、醫療支出,都需要大量的現金。如果你的財富都鎖在房子里,到時候就會非常被動。

所以第三個困境就是,你以為自己在做財富保值增值,實際上是在做財富的錯配和鎖定,錯過了真正能帶來收益的投資機會,同時讓自己的財務狀況變得僵化。

那怎么辦?

說了這么多問題,總得給個解決方案吧。

首先,如果你現在手里有多套房,而且有一些是純投資性質的,我的建議是:能賣就賣,趁早止損。

不要再幻想房價會像以前那樣暴漲了,那個時代真的過去了。現在能平價或者小虧賣出去,把錢拿回來,總比幾年后大虧或者根本賣不掉要強。

賣掉之后怎么辦?分散投資。不要再把錢都押在一類資產上了。可以考慮:

股票和基金:選一些優質的指數基金或者行業基金,長期持有,年化收益可能會超過房產。

儲蓄和固定收益產品:保留一部分現金和流動性資產,應對突發情況。

自我投資:投資自己的教育、技能、健康,這些才是真正貶值不了的資產。

實業和創業:如果有合適的機會,可以考慮投資一些實體生意,但要謹慎評估風險。

其次,如果你現在還沒買房或者只有一套自住房,千萬別聽那些鼓吹投資房產的人的。現在這個時間點,買房投資的風險遠大于收益。剛需自住可以買,投資性質的就算了。

最后,要認清一個現實:房子正在從"投資品"回歸"消費品"。什么意思?就是房子的價值將越來越多地體現在居住屬性上,而不是金融屬性上。

這其實是一件好事。房子本來就應該是用來住的,而不是用來炒的。當房子回歸它本來的屬性,那些真正需要住房的人就能以合理的價格買到房子,社會資源的配置也會更加合理。

但對于那42%擁有多套房的家庭來說,這個轉變過程可能會很痛苦。他們需要調整心態,重新配置資產,接受房子不再是"印鈔機"的現實。

馬云當年說房子會像蔥一樣便宜,引發了巨大爭議。但他說這話的深層含義,其實是在提醒大家,不要把所有的財富和希望都寄托在房子上。

現在回頭看,他的預測雖然有些夸張,但方向沒錯。房地產的黃金時代確實結束了,那些擁有多套房產的家庭,確實面臨著流動性陷阱、持有成本和財富錯配這三個困境。

當然,這不是說房子完全沒有價值了,也不是說所有擁有多套房的人都會陷入困境。核心地段的優質房產,依然會保持相對穩定的價值。關鍵是要認清形勢,及時調整策略。

投資這件事,本質上就是對未來的預判。過去二十年,押注房地產是對的,因為那是中國城鎮化的黃金時期。但未來二十年,把寶押在房子上可能就是錯的,因為時代變了。

所以,別再沉浸在"房子永遠漲"的幻覺里了。面對現實,該調整就調整,該止損就止損。財富配置要靈活,思維也要跟上時代。

畢竟,真正的財富不是你賬面上有多少資產,而是你有多少可以自由支配的資源,以及你應對變化的能力。