港灣周評|“三道紅線”取消，2026房地產(chǎn)下行最后一年？

《港灣商業(yè)觀察》李鐳

當(dāng)歷時數(shù)年的“三道紅線”措施告一段落后，2026年的房地產(chǎn)走勢是否能有所好轉(zhuǎn)？機(jī)構(gòu)們也給出不同答案。

據(jù)多方市場消息稱，近期房地產(chǎn)企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)，僅部分出險房企需向總部所在城市的風(fēng)險處置專班組定期匯報核心財務(wù)數(shù)據(jù)。

無疑，這是房地產(chǎn)調(diào)控在微觀層面的重大改變。

回顧往昔，2020年8月，央行與住建部聯(lián)合推出《重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則》，劃定了房企融資的三條核心底線：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比不低于1倍。監(jiān)管部門根據(jù)房企觸線情況，將其劃分為紅、橙、黃、綠四檔，實施差異化債務(wù)管控，觸線越多，有息負(fù)債增速限制越嚴(yán)格。

2021年，該政策擴(kuò)圍至數(shù)十家重點房企，要求企業(yè)每月上報指標(biāo)，并明確試點房企2023年6月底前全部達(dá)標(biāo)、2023年底全行業(yè)達(dá)標(biāo)的目標(biāo)。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月，已有21家出險房企完成或獲批債務(wù)重組、重整，累計化解債務(wù)規(guī)模達(dá)1.2萬億元，涉及總負(fù)債超2萬億元，融創(chuàng)、旭輝等企業(yè)通過實質(zhì)性削債大幅減輕了債務(wù)壓力。頭部房企率先轉(zhuǎn)型，碧桂園等企業(yè)提前進(jìn)入綠檔，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年中期的81%降至69.4%，凈負(fù)債率優(yōu)化至40%，低杠桿、重經(jīng)營成為行業(yè)共識。

即便是近期在債務(wù)方面引發(fā)關(guān)注的萬科，也取得相對樂觀的態(tài)勢。1月21日，萬科首筆公司債“21萬科02”成功達(dá)成展期。緊隨其后，1月27日晚間，萬科宣布旗下“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”兩筆中期票據(jù)的展期方案，亦在持有人會議上獲得100%表決通過。

換言之，萬科于2025年末首批開始尋求展期的債券全部“闖關(guān)”成功，三筆債券的規(guī)模合計約68億元。

有房地產(chǎn)市場人士向《港灣商業(yè)觀察》表示，“三道紅線”不再上報，意味著行業(yè)邁入良性發(fā)展階段，經(jīng)過近些年調(diào)整，尤其在債務(wù)層面，房企們得以大幅化解。在去杠桿去風(fēng)險后，房企或?qū)⒂瓉怼靶律保A(yù)期房地產(chǎn)成交在2026年也將有所好轉(zhuǎn)。

2026年伊始，房地產(chǎn)前景如何？

中國金融四十人研究院執(zhí)行院長郭凱近日指出，去年房地產(chǎn)股票漲幅超過大盤，房地產(chǎn)企業(yè)處于有序出清狀態(tài)，而非恐慌性出清狀態(tài)。市場開始對不同企業(yè)進(jìn)行區(qū)分，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)也進(jìn)行了市場化重整，顯著減輕其債務(wù)負(fù)擔(dān)與償付壓力。優(yōu)質(zhì)企業(yè)不再面臨抽貸、斷貸或擠兌，且可重新獲得融資以維持經(jīng)營。CF40預(yù)測，2026年為房地產(chǎn)下行周期最后一年，成交量與價格或仍小幅下滑，2027年行業(yè)有望企穩(wěn)。

國際知名評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普信評在1月22日的研報中指出，2026年新房價格跌幅有望收窄，其核心支撐在于高能級城市及“好房子”的結(jié)構(gòu)性需求，這一支撐具備可持續(xù)性。過去一年的土地供應(yīng)已高度集中于高能級城市，且土地溢價率呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。預(yù)計由于購房預(yù)期仍然疲軟，二手房價格將延續(xù)低迷。理論上，二手房價格錨定于資產(chǎn)的現(xiàn)金流，但實際形成機(jī)制復(fù)雜，受到城市基本面、區(qū)域供需情況、市場信息及非理性情緒等多重因素影響，未來走勢更多取決于市場預(yù)期。值得注意的是，一線城市的租金回報率較為穩(wěn)定，隨著廣譜利率水平下降，當(dāng)前租金回報率已可比肩中短期信用債的收益率，資產(chǎn)的持有性價比正在顯現(xiàn)。隨著政策重心轉(zhuǎn)向“預(yù)期管理”，托底舉措逐步釋放，一線城市二手房價格在經(jīng)歷調(diào)整后可能筑底。

國信證券則認(rèn)為，2025年四季度，地產(chǎn)基本面明顯下跌，但2025年末至2026年初的近1個月以來，房價結(jié)束急跌，基本面穩(wěn)步改善，政策預(yù)期也逐步提升，雖然言底尚早，但基于當(dāng)前的量價組合，2026年房價止跌的概率，從之前的“不可能”至少提高到了“有可能”，若春節(jié)后不再重演“以價換量”，則止跌概率將進(jìn)一步提高至“很可能”。

2026年1月，統(tǒng)計局公布2025年1-12月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。2025年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，同比下降17.2%；房屋新開工面積58770萬平方米，下降20.4%；房屋竣工面積42984萬平方米，下降19.8%；新建商品房銷售面積88101萬平方米，同比下降8.7%；新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金93117億元，同比下降13.4%。（港灣財經(jīng)出品）