河北遵化“一地二主”迷局調查：一場17年的拉鋸戰與正在進行的司法糾錯

爭議地塊擱置項目外圍。 陳炳衡/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 陳炳衡 遵化報道

1月29日，《華夏時報》記者在河北遵化市文禮東街南側看到，一個名為依水·嘉和府的房地產項目工地沉寂無聲。褪色的鐵皮門在風中微微擺動，圍擋內的工地靜止已久，地基坑洼處積著前幾日未融化的積雪，幾座裸露著銹跡斑斑鐵架的大樓如同被遺忘的雕塑。對面售樓中心大門緊鎖，透過低矮的圍墻，能看到里面一個從未建成的高檔小區雛形。對于北京東方依水源房地產開發有限公司（下稱“依水源公司”）而言，這片40余畝的土地糾紛是一場持續了十七年的漫長馬拉松，而如今，結束的時刻似乎伴隨著法槌的敲響而來。

不久前，記者接到群眾爆料，國家土地督察北京局指出的9處違法違規至今不但沒有被糾正，違規土地上反而建起高樓。一場橫跨十余年的土地出讓糾葛，將一個關于規劃、契約與糾錯的故事推向臺前。

同一片土地的兩條故事線

時間回溯至2008年，那是一個城市建設高歌猛進的年代。4月，遵化市政府土地收購儲備中心與依水源公司簽訂協議，將東沙河西岸這片土地出讓給后者進行開發。隨后經過招拍掛程序，依水源公司以約1.44億元的價格取得了國有建設用地使用權。在當時，這被視為一個拉動投資、提升城市形象的普通項目。然而，波瀾在平靜的水面下暗生。記者根據報料人提供的《遵化市城鄉整體規劃（2003-2020）》文件了解到，這213畝土地中，有部分土地在當時的城市總體規劃中，性質被認定為“綠化和公共服務設施用地”。這意味著，其出讓為商業住宅用地，在程序啟動之初就面臨著與規劃不符的根本性問題。一位曾參與早期項目討論的本地人士向記者回憶：“當時的思路是，可以先出讓，規劃以后再調整。資金壓力大，發展等不起?！钡@種“先上車，后補票”的思路，為日后的爭議埋下了伏筆。

在上述土地交易之前，另一條敘事線也在展開。2007年，遵化市啟動了通華東街（原鎮海東街）舊城改造項目，并被列為重點工程。根據遵化市人民政府〔2008〕5號市長辦公會議紀要，明確提及該項目改造范圍“南至建華街、北至海星大街、東至沙河西岸、西至東一環路”，總面積約1400畝。依水源公司所獲得的213畝土地中有兩塊標地，約40余畝。正位于這一四至范圍之內。根據《遵化市城鄉整體規劃（2003-2020）》，另一家本地房企遵化市浩友房地產開發有限公司（下稱“浩友公司”）作為舊改項目的開發方，其權益范圍由此產生了重疊。浩友公司相關負責人向《華夏時報》記者出示了厚厚一摞文件，語氣哽咽：“白紙黑字的會議紀要確定了這是我們的改造范圍。他們（指依水源公司）的地是直接‘切’出去的。當時的‘招拍掛’，我們根本不知情，也沒有接到任何參與競拍的通知。”這種“一地二主”的權屬爭議雛形，使得項目在起步階段就陷入了復雜的產權迷霧中。

部分舊改范圍如圖，爭議地塊為標紅部分。 截圖自百度地圖

面對浩友公司的持續抗議，依水源公司依舊開始了項目建設的前期工作。雙方企業也因此開始了長達17年的拉鋸戰。

主動糾錯的罕見案例

轉折點出現在2014年。當年，國家土地督察北京局接連收到反映“規劃為城市綠地的土地被批準建設商品房”等問題的舉報。2014年12月，該局督察組赴遵化實地核查后，以國土督察京函〔2014〕64號文的形式，向河北省政府辦公廳發出督察函，函件詳細列出了九大類問題：違規出讓土地、違規設置競買人限制條件、違規簽訂出讓合同、違規批準緩交土地出讓收入、違規分割登記發證、土地批而未供、閑置土地處置不到位、違規發放建設工程規劃許可證、違規發放建筑工程施工許可證。督察意見并要求河北省責成唐山市對該項目存在的違法違規問題逐項查處整改、追究責任。

據記者了解，遵化市政府接到督察函后，立即展開全面自查自糾，并于2016年1月8日以遵政呈〔2016〕1號文件的形式，詳細報告了相關情況，出具了相應整改報告。整改報告承認：“2008年5月16日，遵化市人民政府在該項目（即依水源公司取得的213.41畝國有建設用地使用權）部分土地實際用途不符合規劃用途，并且規劃部門未出具規劃條件情況下，批準遵化市國土資源局《關于遵儲〔2008〕13號國有土地使用權出讓方案的請示》，按照商業、住宅用途，進行掛牌出讓。此行為違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》”；其他關于違規分割登記發證問題，土地批而未供問題，閑置土地處置不到位問題，違規發放建設工程規劃許可證問題，違規發放建設工程施工許可證問題，遵化市在匯報時表示已啟動研究土地使用權收回的相關工作。

2023年，遵化市人民政府召開市長辦公會議（遵政會〔2023〕36號），議定“依法依規收回2、3、4號土地使用權”（包含依水源公司在舊改范圍內的爭議地塊），并在依法收回后，重新通過公開招拍掛出讓。會議同時明確，該地塊位于舊城改造項目控制范圍內。這為浩友公司主張權利提供了最新的政策依據。更為引人注目的是2025年的法律行動。遵化市自然資源和規劃局作為原告，將依水源公司告上法庭，請求法院確認雙方當年簽訂的土地出讓合同無效。此舉被法律界人士視為行政機關“主動糾錯”的罕見案例。在庭審中，2014年國家土地督察北京局的督察函成為關鍵證據。最終，遵化市人民法院2025年6月6日開庭審理，最終支持了行政機關的訴求，確認合同無效。遵化市人民法院冀0281民初2046號民事判決書中顯示，法院采信了督察意見，認為當初的出讓行為在規劃不符、程序違規等前提下，合同自始無效。

然而，糾錯行動雖然一直在推進，整改卻并未如預期般迅速落地。記者致電了遵化市自然資源和規劃局，工作人員并未回答土地問題，只是向記者委婉表示：“我個人認為，歷史遺留問題成因復雜，處理起來需要時間和程序，但正在努力解決?！?/p>

十七年的故事能否畫上句號

在此期間，爭議地塊大部分時間處于閑置狀態，荒草漸生。依水源公司方面則感到委屈與焦慮。依水源公司負責人1月30日對《華夏時報》記者表示：“我們是通過正規招拍掛程序，真金白銀拿到地的。這么多年，資金成本、管理成本沉沒在這里，我們也想盡快開發，但各種爭議和手續問題讓我們動彈不得。我們現在是進退兩難?！?/p>

爭議地塊擱置項目售樓處。陳炳衡/攝

基于此，依水源公司對遵化市人民法院冀0281民初2046號民事判決結果并不認同，案件已進入二審階段，由唐山市中級人民法院審理。2025年8月21日二審開庭時，曾出現是否允許公眾旁聽的小插曲，最終得以公開審理。浩友公司作為利益相關方，向法庭提交了大量材料，包括指稱依水源公司在涉案地塊被查封后仍在施工的照片記錄。

據記者了解，依水源公司已提起上訴，其核心論點在于：即便當初出讓存在瑕疵，但歷時十七年，公司已投入巨資，且期間相關部門并未及時、有效地作出撤銷行為，簡單判決合同無效恐造成新的不公。而自然資源和規劃局方面則堅持，違法行為自始無效，不因時間推移而合法化，必須糾正以維護規劃嚴肅性和公共利益。

站在那片荒蕪的工地旁，記者采訪了一位住在附近多年的居民老李。他指著這片地說：“一開始說是要建公園，后來圍起來要蓋樓，樓沒見蓋起來，荒了這么多年。聽說現在要收回去了，也不知道以后到底會怎樣?！彼睦Щ?，或許正是此案最直接的注腳。

一塊土地的命運，牽涉著企業投資、政府決策、法律邊界與公眾期待。如今，法律程序正在為這段歷史公案進行裁斷。無論二審結果如何，此案都已成為一個審視過去特定發展時期土地管理問題，以及當下如何依法依規糾正歷史遺留問題的典型樣本。案件的最終結局，不僅將決定這片土地上能否建起高樓，也將為如何處理類似復雜的歷史遺留問題，提供一個重要的法律與實踐參照。1月30日，記者了解到，當地多個相關部門依然在積極協調，嘗試推進此案件的解決，目前此案仍在審理中，記者將持續關注案件進展。

責任編輯：張蓓主編：張豫寧