江蘇鎮江集體企業或私人商鋪，拆遷時如何厘清產權與談判補償？

導讀：在鎮江諫壁老工業區斑駁的廠區圍墻內，隱藏著一個獨特的世界：緊鄰巨大車間的，可能是一家開了三十年的職工理發店；原廠物資科的門面，被承包出去改成了對外營業的小超市；集體所有制時代興辦的“服務公司”小賣部，幾經轉手變成了私人經營的五金店。這些“廠中店”，如同寄生在工業巨獸身上的藤蔓，與主體企業有著千絲萬縷卻又難以說清的關系。

當整體拆遷的浪潮襲來，產權清晰的廠房設備尚可評估，但這些“廠中店”的經營者們卻陷入了迷茫：我們的店，地是廠里的，房是廠里蓋的或我們自己搭的，經營許可是當年廠里辦的或后來自己跑的，這產權到底算誰的？補償該找誰談？

1、“廠中店”產權關系的復雜譜系

“廠中店”并非規范的法律概念，其產權關系是計劃經濟向市場經濟轉型期的特殊產物，主要分為幾類：

歷史集體企業性質：原國企為安置職工家屬、提供后勤服務成立的“勞動服務公司”、“三產公司”等集體所有制企業開設的門店。其資產可能登記為集體所有，但與母體國企資產長期混同。

私人承包經營：國企將自有房屋、場地發包給個人或外部商戶經營，收取承包費。建筑可能是廠里建的，但裝修、設備由承包者投入。

職工利用廠區資源自營：職工或家屬利用廠區邊角地自建房屋，或經口頭允許使用廠區房屋進行經營，可能辦理了個體執照，但與廠方無正式合同。

租賃關系：有相對正規的租賃合同，但租賃標的物（土地）性質可能是劃撥工業用地，租賃本身的法律效力存在疑問。

其共同特點是：經營權與土地使用權、房屋所有權分離，且缺乏清晰、規范的現代產權法律文件。

2、拆遷補償中的核心法律難題

在拆遷補償的法律框架下，“廠中店”經營者面臨身份困境：

補償權利主體不明確：征收補償的對象是土地使用權人及地上附著物所有權人（即國企）。經營者通常只是房屋的“使用人”或“承租人”，甚至可能是“無權占有人”。他們不是法定的征收補償協議簽訂方。

損失性質認定困難：經營者的損失，部分是裝修、設備等添附物的價值損失，這部分可依據與廠方的合同（如有）或《民法典》關于添附的規定主張。更核心的是停產停業損失和經營資格喪失的損失。后者因經營場所的特殊性（依賴廠區生態）而價值獨特，但難以評估。

談判地位不對等：補償款統一支付給產權主體（國企），經營者需與國企進行“二次分配”談判。國企可能基于歷史遺留問題的復雜性、自身改制過程中的債權債務清理壓力，或對經營者法律地位的不同認知，在補償分配上態度謹慎甚至苛刻，經營者處于弱勢。

3、厘清產權與公平補償的路徑

解決這一困境，需要歷史眼光、法律技術和協商智慧的結合。

前置確權與事實認定：

聯合調查組：由政府征收部門、國有資產監管部門、廠方和經營者代表組成聯合小組，對每一處“廠中店”的歷史沿革、出資情況、合同協議、證照手續、納稅記錄進行徹底調查，形成 《事實認定意見書》 ，明確經營事實、投入情況以及與廠方的法律關系性質（承包、租賃、事實使用等）。

區分不同性質：對具有獨立集體企業法人資格的，應將其作為獨立的被征收主體對待。對承包、租賃關系，明確合同效力（即使有瑕疵），依據合同約定和法律規定確定各自權益。

確立“產權補償”與“經營損失補償”分離原則：

土地、房屋價值補償：歸產權人（國企）。

地上附著物（裝修、不可移動設備）補償：根據事實認定，確認投入方，補償歸投入方。

停產停業損失、搬遷費用、經營資格損失補償：這筆補償應直接對應經營主體。即使經營場所權屬有瑕疵，但因其合法經營、創造價值并依法納稅，其因征收遭受的經營性損失應當獲得填補。這筆費用可由征收方設立專項，在厘清關系后直接支付給符合條件的經營者，或委托國企代為支付但須有監管。

搭建“三方協商”平臺，引入專業調解：

征收補償談判不能僅是“征收方-國企”的兩方談判，必須將符合條件的“廠中店”經營者作為 利害關系人 納入。

建立由街道、司法所、行業主管部門、律師等組成的專項調解委員會，就補償分配的具體方案進行居中調解，平衡國企國有資產不流失的責任與經營者合法權益保障的需求。

政策包容與靈活處置：對于確實無法完全厘清、但經營事實長期存在的“廠中店”，地方政府可本著 “尊重歷史、照顧現實、有利于解決” 的原則，設定一些指導性的補償補助標準，通過“一店一議”的方式，給予經營者合理補償，以化解矛盾，推進整體搬遷。

結語：諫壁老工業區的“廠中店”，是特定歷史時期“企業辦社會”的活化石，承載著一代產業工人的集體記憶和無數家庭的生計。拆遷不僅是空間的整理，更是對一段復雜經濟關系史的清算。法律的使命，不是用簡單的現代產權尺子去否定過去的一切，而是要在歷史的褶皺中，盡力辨明每一份真實的投入與貢獻，并給予其合乎情理的當代對價。厘清產權是基礎，但最終的目標是實現公平的補償。