2026拆遷新政敲定！住建部官方明確！這兩類房子或?qū)⑼ㄍú疬w

2026年1月20日，國家自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委三大主管部門同步舉行三場專題新聞發(fā)布會，主題高度聚焦——房地產(chǎn)領(lǐng)域城市更新與住房安全保障。

消息一出，社交平臺迅速升溫：是不是“全域拆舊”即將啟動？全民等待拆遷致富的時刻到了？

真實情況是：既非全盤否定，也非全面鋪開，而是一次精準校準、靶向發(fā)力的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

就在當日，自然資源部與住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》（自然資發(fā)〔2026〕5號），政策導(dǎo)向清晰有力。

文件首條即強調(diào)：堅決摒棄過去粗放式“推倒重來”，全面轉(zhuǎn)向“留改拆”并舉、以“留”為先、“改”為主、“拆”為補的新型更新路徑。

換言之，本輪行動不制造財富幻覺，核心使命是兜牢安全底線、疏解空間梗阻、提升人居環(huán)境品質(zhì)，切勿誤讀為新一輪資產(chǎn)套利窗口。

那么問題來了：究竟哪些房屋真正進入拆除序列？官方已劃定兩條剛性紅線，覆蓋全部合法拆除情形。

第一類必須啟動拆除程序的，是經(jīng)具備資質(zhì)的第三方檢測機構(gòu)出具正式報告、被評定為C級（局部危險）或D級（整棟危房）的住宅建筑。

其中最具代表性的，是上世紀八十年代末至九十年代初集中建設(shè)的預(yù)制混凝土板式結(jié)構(gòu)住宅，此類房屋在全國存量危房中占比逾六成。

對年輕一代而言，“預(yù)制板房”或許陌生；通俗來講，就是當年采用工廠預(yù)制成型的樓板、墻體、樓梯等構(gòu)件，在現(xiàn)場像拼裝模型一樣吊裝組合而成。這類建筑服役超三十年后，結(jié)構(gòu)性衰減已成普遍現(xiàn)象。

滲漏、剝落尚屬表象，更嚴峻的是承重構(gòu)件鋼筋銹蝕、混凝土碳化、節(jié)點連接松動，整體抗震等級遠低于現(xiàn)行標準，防火性能幾近失效，居住風險堪比置身于隱性風險源之中。

據(jù)權(quán)威統(tǒng)計，截至2026年初，全國待治理C、D級危房總量約11.8萬戶，分布于270余個地級市及縣級單位。

以湖南常德為例，自2025年11月啟動拉網(wǎng)式排查以來，累計識別建筑安全隱患點412處；其中9棟被判定為D級危房的樓宇已實施物理隔離、人員清退與分階段拆除；另有45棟C級危房完成結(jié)構(gòu)復(fù)核，明確采取加固修繕或納入年度拆除計劃雙軌處置。

住建部已于1月中旬下發(fā)緊急督辦函，要求各地務(wù)必于2026年3月31日前完成全域危房再鑒定、再建檔、再公示，建立動態(tài)可溯的“一棟一策”電子臺賬。

對D級危房實行“零容忍”原則：居民須先行騰退安置，房屋隨后組織專業(yè)拆除，嚴禁任何形式的帶險使用；C級危房若經(jīng)技術(shù)評估確認無加固可行性或加固成本顯著高于重建，亦須依法依規(guī)納入拆除改造范圍，不得勉強維持居住狀態(tài)。

此處需特別澄清一個常見誤解：房齡長 ≠ 必須拆！并非所有建成二三十年的住宅都屬于高風險對象。

只要主體結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、無沉降傾斜、無承重構(gòu)件破損，僅存在管線老化、外立面脫落、公共設(shè)施陳舊等非結(jié)構(gòu)性問題的普通老舊小區(qū)，2026年主攻方向是“微改造+功能補短板”，而非整體拆除重建。

本年度全國將啟動改造老舊小區(qū)26,381個，同步加裝電梯14,276臺，直接受益居民達473.6萬人。

典型如某老社區(qū)加裝電梯后，老人步行負擔下降70%，同時完成雨污分流改造、弱電入地、適老化步道鋪設(shè)與口袋公園建設(shè)，居住體驗煥然一新，完全無需通過拆遷實現(xiàn)品質(zhì)躍升。

北京西城區(qū)一棟建于1978年的六層磚混住宅，因墻體空鼓、梁底露筋、供暖系統(tǒng)失效被鑒定為D級危房，最終采用“原址原規(guī)模+模塊化裝配式重建”模式，從拆除到主體封頂僅用45天，2026年2月即可回遷入住，效率遠超傳統(tǒng)拆遷流程。

除危房外，第二類確定性拆除對象，是位于經(jīng)國家或省級批復(fù)立項的重大公共基礎(chǔ)設(shè)施項目用地紅線范圍內(nèi)的既有建筑。

具體包括：新建及擴建城市軌道交通線路站點、快速路與主干道拓寬工程、區(qū)域性醫(yī)療中心、九年一貫制學(xué)校、應(yīng)急避難場所等民生剛需類項目所涉地塊。

此類拆除行為本質(zhì)是服務(wù)城市發(fā)展全局，目標在于優(yōu)化通勤效率、增強公共服務(wù)承載力、提升城市韌性水平，絕非房地產(chǎn)開發(fā)驅(qū)動下的被動騰挪。

新政特別強化過渡期保障機制，同步壓縮審批鏈條：涉及重大工程的征拆事項，由原先平均耗時180個工作日壓縮至60個工作日內(nèi)完成合規(guī)性審查與批復(fù)，確保4月起全線施工節(jié)奏提速。

浙江慈溪市前灣大道南延工程共涉及52戶居民住宅，截至2026年1月6日，簽約率達80.8%，協(xié)議生效后即啟動騰空與拆除作業(yè)；道路建成后通行能力預(yù)計提升40%，區(qū)域交通擁堵指數(shù)下降28%。

另如成都、西安、武漢等城市地鐵19號線、22號線、15號線沿線征拆工作均已進入集中簽約與交房階段，工期剛性約束下，整體推進速度明顯快于一般性更新項目。

此外，部分缺乏歷史文化價值、基礎(chǔ)設(shè)施嚴重缺失、人居環(huán)境持續(xù)惡化的城中村和老舊工業(yè)廠區(qū)，也將視條件納入統(tǒng)籌改造范疇，但其優(yōu)先級明顯低于前述兩類，且實施前提更為嚴格。

此類區(qū)域普遍存在污水橫流、燃氣未通、消防通道堵塞、道路狹窄難行等問題，土地利用效率低下，與現(xiàn)代城市功能定位嚴重脫節(jié)。

但住建部在通知附件中明確重申：凡列入改造計劃的城中村及廠區(qū)，必須100%履行居民意愿征詢程序，簽署同意書比例未達法定門檻（通常為90%以上）的，一律不得啟動實質(zhì)性拆除動作。

廣州市2026年計劃滾動推進52個城中村改造項目，總投資額達1200億元，所有項目均設(shè)置前置民意調(diào)查環(huán)節(jié)，方案公示期不少于30日，異議反饋渠道全程公開。

青島市李滄區(qū)某城中村改造項目，由村民推選12人組成全過程監(jiān)督委員會，深度參與安置區(qū)選址比選、戶型方案投票、地下車庫配建標準協(xié)商等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，最終實現(xiàn)267戶居民100%自愿簽約，零信訪、零訴訟、零強拆。

當公眾熱議“拆不拆”時，最牽動人心的仍是“怎么補、住哪里、拿多少”。2026年補償安置體系已完成制度性升級，突出“自主選擇權(quán)”與“權(quán)益保障度”雙重提升。

政策框架確立為“房票安置為主體、貨幣補償為補充、實物配租為托底”的三維響應(yīng)機制，賦予被征收人充分決策空間，徹底告別“一刀切”式安置安排。

貨幣補償嚴格執(zhí)行“市場比較法”評估，補償金額不得低于征收公告發(fā)布前6個月內(nèi)同地段、同類型、同品質(zhì)商品房的成交均價，并引入第三方價格監(jiān)測平臺進行動態(tài)校驗。

實物安置堅持“好地段、好配套、好品質(zhì)”三好原則，優(yōu)先調(diào)配臨近地鐵站、三甲醫(yī)院、優(yōu)質(zhì)中小學(xué)及成熟商圈的存量安置房源。

銀川市西夏區(qū)危舊房改造項目提供三種安置選項，選擇房票方式的居民可額外享受安置面積10%的獎勵補貼，并免征契稅與印花稅，相當于購置新房實際成本降低8%-12%，該選項選擇率高達76.3%。

過渡期保障全面提標擴面：征收完成后至安置房交付前，按月發(fā)放臨時安置費，標準參照當?shù)赝瑓^(qū)域、同類型住房租賃市場指導(dǎo)價上浮20%執(zhí)行，確保基本居住尊嚴不受損。

針對低保家庭、特困供養(yǎng)人員、重度殘疾人、獨居高齡老人等特殊困難群體，實行“三優(yōu)先”政策——優(yōu)先選房、優(yōu)先配租、優(yōu)先發(fā)放一次性困難補助，切實防范因拆致貧、因拆返困。

北京西城區(qū)上述原拆原建項目還創(chuàng)新推出“改建貸”金融服務(wù)，合作銀行為經(jīng)濟暫困居民提供最長5年期、利率優(yōu)惠、隨借隨還的專項貸款，有效緩解過渡期資金周轉(zhuǎn)壓力。

當然，現(xiàn)有機制仍有持續(xù)優(yōu)化空間，部分實操環(huán)節(jié)尚存提升余地。

例如房票使用范圍仍偏窄，多地限定僅可在政府指定的3-5個樓盤內(nèi)使用，供需匹配度不高，導(dǎo)致部分居民持票觀望；再如個別安置小區(qū)雖售價親民，但距地鐵站超3公里、周邊無基礎(chǔ)商業(yè)配套、教育醫(yī)療資源空白，生活便利性大打折扣。

青島某城中村安置房建設(shè)過程中，居民監(jiān)督委員會實地赴瓷磚供應(yīng)商工廠查驗原材料批次，發(fā)現(xiàn)部分批次產(chǎn)品抗彎強度不達標、空鼓率超標，當場要求停工整改，更換全部不合格材料并重新鋪貼，真正把質(zhì)量關(guān)口前移至生產(chǎn)源頭。

最后必須鄭重提醒：靠拆遷一夜暴富的舊邏輯，已在政策頂層設(shè)計中被徹底終結(jié)。

2026年所有拆除行為均服務(wù)于“存量提質(zhì)、安全筑基、民生優(yōu)先”的根本目標，既非刺激地產(chǎn)銷售的短期工具，亦非制造階層躍遷的投機通道。

其終極價值在于筑牢千家萬戶的生命安全屏障，兌現(xiàn)“住有所居、居有所安、安居宜居”的莊嚴承諾，推動城市發(fā)展從規(guī)模擴張邁向品質(zhì)精進。

請自覺抵制各類自媒體炮制的“全域強拆”“補償翻五倍”“搶搭違建能多賠”等不實信息，這些內(nèi)容既無政策依據(jù)，更可能誤導(dǎo)群眾作出錯誤判斷。

還需特別注意：全國拆遷政策呈現(xiàn)鮮明的地方適配性特征。銀川市房票疊加稅費減免，青島市推行全過程居民共治，北京市試點危房“原拆原建+金融支持”，各地實施細則差異顯著。

因此，若您關(guān)注自身房屋是否涉及改造、補償標準如何核定、安置方式如何選擇，請務(wù)必以所在區(qū)（縣）政府官網(wǎng)、官方微信公眾號及住建局窗口發(fā)布的正式文件為準，切勿輕信非官方渠道傳言或二手轉(zhuǎn)述。

綜上所述，2026年的城市更新拆除行動，堅守三條鐵律：只拆確有安全風險之房、只拆服務(wù)重大民生之房、只拆群眾共識達成之房；補償機制健全但拒絕超額收益預(yù)期；政策細則因地而異，一切以屬地政府權(quán)威發(fā)布為唯一依據(jù)。

我們呼吁每一位市民理性認知政策本意，主動學(xué)習法規(guī)條款，積極參與民主協(xié)商，依法依規(guī)維護自身正當權(quán)益。

畢竟，房子不只是資產(chǎn)，更是遮風擋雨的港灣、安放身心的歸處——安全、健康、便利、尊嚴，才是新時代居住價值的真正內(nèi)核。

參考資料：環(huán)球網(wǎng)：2026-01-23：推進存量土地臨時利用，自然資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布新政進一步支持城市更新