浙江寧波：一份房屋租賃合同引發糾紛真相令人震驚

一份房屋租賃合同，讓周女士及其名下的寧波甬燕足浴有限公司（下稱：甬燕足浴）陷入了困境的泥沼。足浴沐歌項目尚未啟動便夭折，巨額投資付諸東流。周女士不僅負債累累，還深陷訴訟漩渦之中。

事件回放

2023年3月31日，寧波佳和拍賣有限公司舉行糧豐街房屋租賃權拍賣會，對產權歸屬于寧波市海源新農村建設投資有限公司（下稱：海源公司）的海曙區段塘街道糧豐街451號（單號）、461號，以及玉棠雅苑19號的使用權進行拍賣。

《競買須知》第七項第3款明確規定：“在租賃期限內，買受人（承租人）不得將標的轉包、轉租、變相轉租或出資給第三方。”寧波云米商業管理有限公司（下稱：云米公司）通過公開拍租，獲得了上述房屋的使用權。

2023年11月1日，周女士、鄒先生與云米公司簽訂了一份《房屋租賃》合同，約定云米公司將上述房屋出租給周女士、鄒先生使用。該房屋僅用于經營便利店、足浴沐歌項目。

2023年11月23日，周女士憑云米公司提供的《不動產登記證書》復印件，辦理了寧波甬燕足浴有限公司（下稱：甬燕公司）的營業執照，投資人兼法定代表人為周女士。同時，她依照《房屋租賃》合同的約定，向云米公司支付了租金等款項。

云米公司提供虛假產權證甬燕公司遭致行政處罰

2024年6月14日，甬燕公司在對承租的房屋裝修期間，寧波市海曙區市場監督管理局查明，甬燕公司在辦理并取得市場主體登記時提交的寧波市海曙區段塘街道糧豐街447 - 451號（單號）、461號、玉棠雅苑19號的住所使用證明材料由云米公司提供（另案處理），包括不動產權證書復印件和房屋租賃合同。經核對浙（2021）寧波市海曙不動產權第0221450號不動產權證書原件，甬燕公司提交的不動產權證書復印件有四處改動，即原件中用途處刪去“／凈菜超市”，附記用途處刪去“凈菜超市”，一層平面圖增加“煙酒、超市、足沐、中國電信租賃區域、界線”等圖文，二層平面圖增加“足浴沐租賃區域、中國電信租賃區域、商管公司辦公區、界線”等圖文。隨后，對甬燕公司作出責令改正及罰款50000元的甬海市監處罰[2024]363號《行政處罰決定書》。

甬燕公司提起的解除合同之訴未獲支持

因寧波市海曙區市場監督管理局作出《行政處罰決定書》，周女士和鄒先生才獲悉，從云米公司承租的房屋法定用途為“凈菜超市”，無法用于“足浴沐歌”項目，故而不再向云米公司續交房租。

云米公司于2024年7月30日向寧波市海曙區法院提起訴訟，要求周女士、鄒先生及甬燕公司支付拖欠的租金和物業費。

周女士和鄒先生認為，他們開設的是足浴沐歌項目，合同目的無法達成，于是在2024年8月16日向云米公司郵寄送達《房屋租賃合同解除通知書》，告知因云米公司提供虛假材料，自己受到欺詐，將依法行使合同解除權，《房屋租賃合同》于通知送達云米公司之日起解除，云米公司應返還已付的租金和物業費，并于2024年9月1日前付清。云米公司收到通知后，拒絕解除合同。周女士和鄒先生遂于2024年8月20日訴至海曙區法院，請求依法解決。審理中，甬燕公司申請作為原告參與了該案訴訟。

對于周女士、鄒先生、甬燕公司能否在承租房屋內繼續經營足浴沐歌項目，法院認為，寧波市海曙區市場監督管理局作出行政處罰的內容是對甬燕公司提供虛假登記材料進行處罰，并未進一步吊銷甬燕公司營業執照、禁止甬燕公司經營。而且云米公司提供的案涉房屋產權人寧波市海源新農村建設投資有限公司出具給寧波市海曙區市場監督管理局的函件可以證實，經規劃部門認可，已臨時改變用途，能夠開設足浴沐歌項目。所以，周女士一方主張履行《房屋租賃合同》不能、合同目的無法實現而要求解除合同的事實依據不足。海曙區法院于2025年2月6日作出（2024）浙0203民初13438號《民事判決書》，駁回周女士、鄒先生、甬燕公司的訴訟請求。周女士一方不服一審判決，向寧波市中級人民法院提出上訴，后因其他原因撤回上訴。

房屋租賃合同被判解除甬燕公司期待二審作出公正裁決

云米公司在2024年7月30日起訴周女士、鄒先生以及甬燕公司房屋租賃合同糾紛案。云米公司于2025年5月22日向寧波市海曙區法院申請變更訴訟請求，其訴求包含解除與周女士、鄒先生及甬燕公司所簽訂的《房屋租賃合同》、支付各類費用等，總計11項。

周女士、鄒先生及甬燕公司則提起反訴，要求云米公司賠償因解除合同所造成的損失。

法院認為，云米公司與甬燕公司等簽訂的《房屋租賃合同》約定只能經營便利店，足浴沐歌項目。雖然云米公司提供給周女士虛假的不動產權證書復印件存在過錯，但云米公司通過與案涉房屋業主溝通，于2024年5月20日前經寧波市自然資源和規劃局海曙分局同意，臨時將凈菜超市調整為其他商業用途，彌補了原告的過錯行為。

對于甬燕公司提交的寧波市海曙區文化和廣電旅游體育局《娛樂場所設立行政指導意見書》，法院則認為，文化和廣電旅游體育局行政許可事項為KTV等歌舞娛樂場所，而足浴項目不屬于該行政許可范圍。如果被告方將足浴沐歌項目變更為歌舞娛樂場所，并未經原告同意，根據合同約定也應自行承擔該合同目的不能實現的責任。故被告方主張經營足浴沐歌項目的合同目的不能實現，缺乏事實依據，不予支持。同時認為周女士、鄒先生及甬燕公司的反訴請求構成重復起訴，并于2025年9月8日作出（2024）浙0203民初13437號民事判決，支持了云米公司大部訴訟請求，駁回了周女士、鄒先生及甬燕公司的起訴。

自規局：《函件》不具備法律效力房屋用途至今未改變

針對海源公司致寧波市海曙區市場監督管理局《關于臨時調整糧豐街玉棠雅苑商鋪使用性質的請求》函的法律效力問題，我們向寧波市自然資源和規劃局海曙分局進行了咨詢。該局主管副局長明確表示，寧波市海源新農村建設投資有限公司向寧波市海曙區市場監管局出具的《關于臨時調整糧豐街玉棠雅苑商鋪使用性質的請求》函件中，該局確實書寫了“情況屬實”四個字，并加蓋了自規局的公章。但只是證實寧波市海源新農村建設投資有限公司向市場監管局出具的請求函件中“段塘街道糧豐街玉棠雅苑商鋪（糧豐街447號、449號、451號、461號，玉棠雅苑19號房產）權屬歸區海發集團下屬單位寧波市海源新農村建設投資有限公司，房屋建筑面積2115.15平方米，產權證標注用途為其他商服用地凈菜超市”內容的真實性。此函件不屬于行政文件，僅是政府部門之間的工作函，不具備法律效力。同時強調，截至目前，寧波市海源新農村建設投資有限公司未向該局提交過任何變更房屋用途的申請，房屋用途至今未發生改變。

另據《政府信息公開申請答復書》顯示，涉案房屋臨時改變房屋用途的審批信息不存在。

文旅局：足浴沐歌項目以沐歌為主屬于行政許可范圍

2026年1月23日下午，寧波市海曙區文化和廣電旅游體育局副局長及行政審批窗口工作人員表示，2025年3月24日，該局行政審批與文化稽查的兩名工作人員對擬設立娛樂場所的寧波甬燕足浴有限公司開展了實地指導工作。經查驗核實，甬燕公司的足浴沐歌項目以沐歌為主，屬于行政許可范圍。《娛樂場所設立行政指導意見書》載明：該場所位于玉棠雅苑居民住宅區，申請行政指導之前已完成裝修。依據《娛樂場所管理條例》第七條第二款規定：娛樂場所不得設立在下列地址（二）居民住宅區、學校、醫院、機關周圍。該場所目前現狀是不符合歌舞娛樂場所設立條件的。

據了解，周女士、鄒先生以及甬燕公司不服寧波市海曙區人民法院（2024）浙0203民初13437號民事判決，在法定上訴期內向寧波市中級人民法院提起上訴，目前該案件已開庭審理。鄒先生稱，他期望二審法院能對本案作出公正裁決。

（石寶恒 張輝）