出資人起訴要求過戶，法院確認借名關系成立｜借名買房律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2015年，陳國棟、周玉梅夫婦打算換房，以便就近照顧女兒陳琳和外孫女。因當時尚未取得北京戶籍，購房受限，便與親家吳秀蘭協商，借用其名義購買一套商品房。

雙方達成口頭約定：全部購房款由陳國棟夫婦承擔，房屋歸其所有，待具備條件時再過戶。

隨后，陳國棟夫婦出售原有住房，將售房款420萬元轉入女兒陳琳賬戶。陳琳代為支付一號房屋首付款80余萬元，并陸續償還全部貸款本息。房屋交付后，由陳國棟夫婦裝修并入住至今，物業、水電等費用均由其承擔。附屬車位亦由其全額出資購買并使用。

購房合同、付款憑證、貸款結清證明、產權證等全部原始文件，長期由陳國棟夫婦保管。

2020年，因陳琳與丈夫李偉婚姻破裂，吳秀蘭一家反悔，聲稱房屋系其自有，陳國棟夫婦僅為“暫住”。陳國棟夫婦遂起訴，請求確認借名買房關系成立，并判令吳秀蘭配合將一號房屋及車位過戶至周玉梅名下。

吳秀蘭辯稱，購房款來源于其子李偉代管的家庭資產，房屋系借給親家居住，不存在借名關系。

裁判結果

法院判決：

? 確認陳國棟、周玉梅與吳秀蘭就一號房屋及附屬車位成立借名買房合同關系，合同有效；

? 吳秀蘭于判決生效后七日內協助將一號房屋及車位過戶至周玉梅名下。

出資人成功確權，拿回房產。

法院說理

法院指出，雖無書面協議，但綜合全案證據，可認定雙方存在借名合意：

出資事實清晰：陳國棟夫婦出售自有住房后，資金流向與購房支出高度吻合；女兒陳琳在轉賬時多次備注“房款”“還房貸”，指向明確；

占有使用持續：自交房起，陳國棟夫婦即裝修入住，承擔全部生活費用，吳秀蘭從未主張權利；

票據原件由出資人持有：包括合同、發票、貸款結清證明、產權證等關鍵文件均在其處，不符合“出借房屋”常理；

關鍵錄音佐證：在一次談話中，吳秀蘭明確認可“用了我的名”“你們全額付款”“房子是你們的”，未作任何否認。

法院特別強調：一號房屋系普通商品房，借名行為不違反法律強制性規定，合同合法有效。現陳國棟夫婦已具備北京購房資格，合同具備繼續履行條件，吳秀蘭應依約配合過戶。

律師提示

本案明確了商品房借名買房糾紛的四大核心審查要素：出資、占有、票據、合意。即使無書面協議，只要證據鏈完整，仍可確權。

對實際出資人而言：

務必保留付款憑證，并在轉賬時備注用途；

購房、貸款、稅費等原始文件務必自行保管；

如有口頭協商，可通過錄音等方式固定證據；

在具備購房資格后，應及時主張權利。

對登記人而言：

不要誤以為“名字在證上就能反悔”；

法律尊重真實交易，也保護誠信履約。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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