萬科巨虧820億，樓市神話落幕了嗎

家人們，今天這個熱點(diǎn)炸翻樓市圈——就算你不買房、不關(guān)注房產(chǎn)，也該聽聽，這不是一家房企的小事，是咱們整個樓市徹底告別過去的大信號！

不繞彎子，核心熱點(diǎn)：1月30號，萬科A公告，預(yù)計2025年凈利潤虧了整整820億元！大家對這個數(shù)字沒概念的話，我算筆賬：每天虧2.2億多，夠年薪10萬的普通人，不吃不喝賺2200多年！更扎心的是，去年同期才虧494.8億元，一年多虧325億，虧損幅度擴(kuò)大65%以上，比咱們身邊倒閉的老板跌得還狠！

有人會問，萬科不是“樓市一哥”、世界500強(qiáng)（2024年排206位）嗎？而且背后有深鐵這個國資大股東，2025年累計投了300多億低息借款輸血，即便這樣還擋不住巨虧，可見事情多嚴(yán)重。

更直觀的是，2024年萬科銷售額2470億元，2025年直接暴跌到1300-1400億元，跌幅近一半，從頭部房企第四跌出前六；股價創(chuàng)10年新低，每股5.89元，市值只剩702.7億元，當(dāng)年風(fēng)光早已不在，實在令人唏噓。

很多家人看不懂，這么大的房企怎么會虧得這么離譜？今天我用大白話拆明白，沒有套路，全是實話，萬科的巨虧，從來都不是偶然。

首先拆解核心問題：萬科820億虧損，到底怎么來的？就四個扎心原因，每一個都和咱們看到的樓市現(xiàn)實掛鉤。

第一個核心原因：房子賣不動，還賣一套虧一套。這兩年大家都不敢買房，萬科2025年銷售額直接腰斬，前10個月就同比下降43%以上，創(chuàng)下成立以來最差紀(jì)錄。更慘的是，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)稅后毛利率只剩2%，賣100萬的房子凈利潤才2萬，不夠支付工資和拿地成本；再加上前幾年拿的高價地，現(xiàn)在房價下跌，拿地100億、賣房只賣80億，差價全算虧損，越賣越虧。

第二個原因：房子砸手里，只能算虧損（也就是“資產(chǎn)減值計提”）。萬科沒賣出去的房子、手里的土地，因市場降溫貶值，重新算賬的差價就是虧損。2025年底，這項虧損余額高達(dá)227.32億元，以前囤的地和房，現(xiàn)在全成了“燙手山芋”，這就是當(dāng)年高杠桿擴(kuò)張的代價。

第三個原因：變賣資產(chǎn)湊錢，越賣越虧。萬科現(xiàn)金流緊張，為了還債、發(fā)工資，只能低價變賣商業(yè)樓、項目股權(quán)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成交價比買入時還低，2025年前三季度回籠68.6億元，卻也加劇了整體虧損，就像咱們急用錢低價賣家電，明知虧也只能硬扛。

第四個原因：副業(yè)拖后腿。萬科的商業(yè)、長租公寓等副業(yè)，以前還能補(bǔ)貼主業(yè)，2025年也陷入虧損，再加上非主業(yè)投資失利，主業(yè)、副業(yè)雙重虧損，虧得越來越多。

這四個原因湊到一起，才有了萬科巨虧820億的局面。有人說這只是萬科一家的事？大錯特錯！作為有國資背景的頭部房企，它的巨虧就是信號燈，預(yù)示樓市寒冬遠(yuǎn)未結(jié)束，還會引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，咱們普通人都能感受到。

接下來說說這些影響，每一個都很現(xiàn)實，聽完你就懂，這事和咱們每個人都相關(guān)。

第一個影響：萬科會繼續(xù)“瘦身”，裁員、收縮業(yè)務(wù)成常態(tài)。2025年萬科已撤銷五大區(qū)域公司、精簡管理層級，全年裁員約4000人，部分城市公司裁員比例達(dá)10%-30%。接下來還會繼續(xù)裁員、關(guān)分公司、退非主業(yè)，這意味著房產(chǎn)從業(yè)者（中介、房企員工、工地工人）的就業(yè)壓力會更大，身邊失業(yè)的人可能會更多。

第二個影響：打破“頭部房企不倒”“國資必兜底”的神話，樓市信用重新洗牌。以前大家覺得萬科這類房企有國資兜底，買房更放心，但這次深鐵只輸血不兜底，萬科只能靠變賣資產(chǎn)、債務(wù)展期還債，徹底打破固有認(rèn)知。大家對所有房企都會失去信心，房企融資、賣房會更難，整個樓市信用體系都會受影響。

第三個影響：其他房企會更謹(jǐn)慎，樓市進(jìn)一步降溫，中小房企更難生存。萬科都虧成這樣，中小房企可想而知。接下來所有房企都會不敢拿地、不敢蓋房，一門心思“活下去”，土地成交、新房市場會更冷清，實力弱、負(fù)債高的中小房企，要么倒閉要么被收購，樓市進(jìn)入優(yōu)勝劣汰新階段。

第四個影響：咱們直觀能感受到——中介門店變少、工地冷清、房企促銷變多。2025年全國商品房銷售額下降12.6%，二手房成交占比達(dá)65%，新房冷清導(dǎo)致中介關(guān)門；房企不敢蓋房，工地自然冷清；為回籠資金，打折、送裝修、送車位的促銷會越來越多，走在街上都能看到。

事實、原因、影響都講完了，接下來說說我的觀點(diǎn)，可能犀利直接，不迎合任何人，全是結(jié)合現(xiàn)實和普通人處境的大實話，希望能讓大家清醒、多思考。

第一：萬科巨虧，不值得同情，是貪心的代價，也是樓市擠泡沫的必然。樓市火爆時，萬科高價拿地賣房，賺得盆滿缽滿，從沒考慮過普通人掏空六個錢包當(dāng)房奴的艱辛；那些年賺的錢，遠(yuǎn)比現(xiàn)在虧的820億多。現(xiàn)在的巨虧，就是高杠桿擴(kuò)張的反噬，是市場教它“做人”，是泡沫擠出的過程，根本不值得同情。

第二：萬科巨虧不是樓市末日，是樓市回歸正常的開始。以前樓市畸形發(fā)展，高杠桿、高房價，房子成了投機(jī)品，遲早出問題。萬科巨虧就是信號，告訴我們樓市再也不是閉著眼賺錢的時代，房子要回歸“住”的本質(zhì)。這個過程可能痛苦，會有房企倒閉、人失業(yè)，但長遠(yuǎn)來看是好事，普通人才能擺脫房奴枷鎖，有更多錢用于生活。

第三：反駁“救樓市就是救經(jīng)濟(jì)”，救普通人的購買力才更重要。現(xiàn)在樓市冷清，不是房價不夠低，是普通人不敢買、買不起——收入不穩(wěn)定怕失業(yè)、怕爛尾，看透房子不保值；房價太高掏空積蓄、收入增長慢，根本買不起。與其救房企，不如穩(wěn)普通人的工作、提收入、解爛尾，只有普通人有錢有底氣，樓市才能真正有活力，否則治標(biāo)不治本。

第四：樓市寒冬對普通人來說，是一劑清醒劑。這幾年大家都陷入“買房必賺”的誤區(qū)，房企瘋狂擴(kuò)張，普通人拼命買房。萬科巨虧澆醒了所有人：任何行業(yè)都有周期，貪心盲目只會被淘汰。對我們來說，房子不是生活的全部，與其糾結(jié)房價，不如努力提升自己、賺錢過日子，不用焦慮跟風(fēng)，做好自己就好。

最后想說，萬科巨虧820億，只是樓市轉(zhuǎn)型的小插曲，接下來還會有更多變化和問題。但希望咱們普通人，能保持清醒理性，不被焦慮裹挾，看清樓市真相，也看清自己的生活。

我做房產(chǎn)內(nèi)容，不唱多也不唱衰，只講普通人能聽懂的實話。我的觀點(diǎn)可能不被認(rèn)可，但我希望能讓大家多一份清醒，不被套路裹挾，不為買房透支一生。

樓市神話已落幕，新時代已開啟。不管未來樓市怎么變，咱們普通人守住本心、過好自己的日子，才是最實在的。今天就聊到這，大家有什么想說的，歡迎評論區(qū)留言，關(guān)注我，每天講最真實的樓市大實話。