85歲老人被指漏水到樓下，自砸地板證清白全程公證，結果：沒滲漏；“冤枉”業主物業該擔何責？律師說法

漏水是很多業主都會遇到的頭疼事。近日，海南一業主被物業指自家管道漏水，85歲老人情緒失控直呼痛苦，其女兒找裝修隊砸開地板，并請公證人員全程見證，自證清白。最終證實房內的水管不存在破損和滲漏現象。

那么，物業是否有排查漏水原因等義務？業主被“冤枉”后，物業應承擔哪些法律責任？2月1日，華商報大風新聞采訪律師進行說法。

事件：

85歲業主被指管道漏水情緒崩潰，公證在場，請人砸開地板自證清白

近日，據蓬勃新聞、縱覽新聞報道，海南海口一業主蘇女士家被指管道滲水陷入漏水糾紛。蘇女士始終堅持，滲水并非出自其室內管道，而是戶外公共管井間。為自證清白，1月26日，她特意邀請公證人員見證，砸開地板挖出隱蔽水管查驗。現場的社區網格員、公證人員和施工單位負責人，均證明蘇女士房內的水管不存在破損和滲漏現象。

圖為老人家砸地板畫面

報道中，蘇女士說，漏水最早出現在2021年，當時她曾專門請來裝修隊對家中地板下的水管做壓力測試，并無漏水痕跡，物業堅持漏水原因與蘇女士家管道有關。此次砸開地板查驗后，蘇女士再次找到物業方溝通，物業方雖承認蘇女士家管道無漏水，但對于2021年的漏水原因依然含糊其辭。

蘇女士85歲的父親情緒失控說道：“這個物業，我們毫無辦法，我真的很痛苦……”1月26日下午，蘇女士向海口市美蘭區法院提起民事訴訟，要求物業道歉、承擔全部責任并賠償相應損失。

2月1日下午，華商報大風新聞記者試圖聯系到蘇女士家所在的海口陽光百和小區物業，電話始終無人接聽。此前，物業負責人曾稱，業主家沒有更改或維修過管道，但漏水原因不能單憑沒有換水管、沒有維修來判斷。

裝修隊現場作業

律師說法：

若物業錯誤指認業主漏水，造成情節嚴重，需賠償精神損失費

那么，遇到漏水問題該如何維權？物業是否有排查漏水原因等義務？應承擔哪些法律責任？

2月1日下午，陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為，一旦業主發現漏水，首先，應緊急止損并固定證據，比如先關水閥、轉移財物，避免損失擴大；拍照、錄像留痕，并邀請社區、物業到場見證并簽字確認。其次，精準定責，針對專有區域（戶內管道、裝修），由業主自行負責排查維修；針對公共區域（管井、共用管道、外墻），由物業負責排查維修，必要時啟用專項維修資金。

趙良善指出，物業對共有部分（公共管道、管井、屋面等）負有維修、養護、管理的法定義務，接到報修應及時排查處理。物業有義務協助業主排查漏水原因、協調鄰里矛盾，配合啟動專項維修資金。

趙良善強調，若物業未盡公共區域維護義務致漏水、損失擴大，需承擔停止侵害、排除妨礙、賠償損失責任。若物業錯誤指認業主漏水并造成名譽、精神損害的，需賠禮道歉、消除影響，情節嚴重的，需賠償精神損失費。

延伸閱讀

業主84萬元新房被糞水環繞崩潰 管道一天排糞水10余次

1月初，江蘇邳州市運河街道云溪雅院小區8號樓104室業主劉老師向新華日報讀者熱線求助，稱樓上204住戶擅自改變家中兩個衛生間下水，在承重墻開孔，外掛兩條排污管道。當外掛管道被物業鋸斷后，二樓污糞水便從管道口直排一樓外墻，并噴濺至她家廚房、書房和衛生間窗戶，已達半年之久。其間，她先后打了528次投訴電話、跑了88趟相關部門，但問題始終沒能得到解決。

圖為二樓直排的污糞水濺到窗臺上，以及在草坪上沖出的糞水塘 楊昉 劉曉寧 攝

樓上每天直排污糞水10余次，84萬元新房與糞水為伍

1月11日中午，記者來到邳州投訴人劉老師家。這位退休女老師告訴記者：新房于2024年5月交付，去年1月開始裝修，發現外墻西側和北側各多了一根排水管，一打聽，才知是樓上204室私設的排污管道。

她向小區物業德信盛全公司反映，物業稱“已向204室下達整改通知書，要求恢復原狀”。其間，她催問物業10多次，并撥打徐州市12345熱線投訴。3個月后，即去年4月14日，運河街道河灣社區工作人員李占宇打電話告訴她：“204室外掛排污管已被物業公司拆除。”劉老師聞訊忙跑回家查看，發現外掛管不見了，但兩個排污洞口沒有封堵。又經她多次催促，物業才用發泡膠封堵了洞口。

去年7月26日，劉老師聽到室外傳來“嘩嘩”聲，發現204室將發泡膠捅開，污糞水沿外墻直排而下，還濺到她家廚房、書房和兩個衛生間玻璃上。氣不過的劉老師直接報警，運東派出所李警官出警調解，未果。7月30日，劉老師再次報警，204室業主王某某到運東派出所后，不服調解，還揚言“弄死劉老師”，最終被邳州市公安局處以行政拘留三天。但拘留結束后，204室的污糞水仍直排不誤。

記者沿104室外墻查看，發現北側和西側窗戶上方約50厘米處，各有一個排污洞，分別對應204室北衛生間和西衛生間。但北衛生間排污洞下方，并無明顯污漬。對此，劉老師解釋說，去年4月，外掛管道拆除后，有一定傾斜角度的彎頭還在，直排的污糞水很容易噴濺。在她一再投訴下，204室北衛生間去年10月起棄用停排，所以看不到污漬。而西衛生間排污洞雖經“防濺處理”，即社區于去年12月1日將排污口彎頭去掉，污糞水下來雖濺不到窗戶上，但直排一天也沒停止過。

果真，其西衛生間外墻上，垂掛一條三指寬的糞漬，104室衛生間窗臺上沾有少許糞漬，草坪上也被沖出兩個臉盆大小、深約3厘米的糞水坑。正當記者拍照取證時，只聽一聲“小心”！記者被劉老師強力拉開，仰頭看，二樓排污口一道淡黃色液體“從天而降”，落地四濺。“這顏色估計是沖小便的污水，一大早沖大便的水更不能看。”劉老師見怪不怪地說。

“204室住的一對夫妻帶倆孩子，4口人一天至少上8次廁所吧？現在冬天還好，夏天，室內外都是臭味，哪哪都是蒼蠅……”想到80多萬元買的新房被糞水環繞，劉老師焦慮失眠，這半年夜夜都靠安眠藥入睡。

劉老師向記者出示半年來的投訴清單——小區物業電話打了52次，上門23次；110打了85次，派出所去了10次；12345熱線投訴93次（含微信小程序）；社區電話打了150次，上門16次；運河街道電話打了52次，上門3次；市房產服務中心物管科電話打了27次，上門15次；市房產服務中心監察科電話打了14次，上門10次；環保、城管、信訪等部門電話打了55次，上門11次。合計電話投訴528次、上門投訴88次，總計616次。

“你平均每天投訴3.6次，不覺得累嗎？”記者問。“不累。因為多個部門每天變著花樣給我答復，逼著我每天奔波求證，找說理的地方。”說完，劉老師長嘆一聲，“誰想天天投訴啊？”

圖為監控畫面

有關方面的“怕”，助長了侵權者的“橫”

去年5月，小區物業由德信盛全更換為東湖資產。新物業公司項目經理馬程遠告訴記者，為了讓204室恢復下水原狀，街道和社區還給了業主5000元補貼，可他收了錢至今不整改。于是，記者請馬經理幫忙敲開204室門。

“我家管道本來接得好好的，被鋸掉后，才造成糞水外流。”業主王某某邊說，邊將記者“請”出家門。

“可管道是你自己私裝的啊。”面對記者質疑，站在屋內的王某某雙手插兜，滿不在乎地說：“這事情如果不合法，樓下可以去法院起訴啊。”

“你在承重墻打孔，違反《徐州市房屋使用安全管理條例》規定，應該恢復原狀。”記者反駁。

“不可能，我才是受害者。”王某某說，“一樓投訴給我家造成很大困擾，我找誰去？”

據了解，去年11月，邳州市房產服務中心曾就此事下達《交辦單》，要求“物業企業履行房屋使用安全責任，對房屋共有部位進行安全檢查，協助業主和業主委員會提出維修治理方案，限期恢復原狀”。記者問起《交辦單》落實情況，馬程遠一口咬定“沒見過交辦單”。

1月12日，記者隨劉老師到邳州市房產服務中心監察科，查詢到《交辦單》已于2025年11月14日被東湖資產物業客服主管陳某某簽收。監察科沈靖松即打電話詢問陳某某，陳某某告知：“《交辦單》已交給馬程遠經理。”

對此，馬程遠表示：“就算有《交辦單》，我也不敢處理。我沒有執法權，動人家東西，要承擔刑事責任的。”劉老師問：“誰有執法權？”他答：“街道。”

街道大門森嚴難進，工作人員竟讓投訴人“向上反映”

《徐州市房屋使用安全管理條例》規定：街道有開展房屋使用安全巡查，督促房屋使用安全責任人及時采取必要措施消除安全隱患的職責。

1月12日，記者隨劉老師來到運河街道，卻被一道不銹鋼伸縮門攔在門外。保安說：“需得到里面工作人員通知，才能放行。”

劉老師撥通一直聯系的街道辦公室電話，對方告知：“領導去市里開會了，你進來意義不大。”

“你們不止一個領導，我找一下分管領導。”面對劉老師的請求，對方語氣開始不耐煩了：“年底了，我們很忙的，你去找社區吧。”

“社區解決不了，才找街道的，請放我們進去面談。”記者接過劉老師手機，繼續懇請。

“進來也是干坐，我們又不能給你解決問題，你往上繼續反映，自己想辦法吧。”電話那頭更加不耐煩了。

“你有屬地責任，還有執法權。”記者據理力爭。

“你去市信訪局，那邊有專門人給你處理。我們一天到晚忙得焦頭爛額，不能光為你這一個事。”話音未落，對方直接掛斷電話。

劉老師望著近在咫尺的氣派辦公大樓嘆氣：“之前來過3次，只讓進去過1次，沒想到街道的門也這么難進！”

信誓旦旦的“跟蹤到位”，只是兩次當面扯謊

劉老師記得，沈靖松曾于2025年11月26日打電話關心她，表示：“你這件事，中心將持續跟蹤到位。”想到這，她拉上記者，去邳州市房產服務中心“評理”。

“街道連門都不讓進，請你為我做主啊！”劉老師對沈靖松說。“應該是物管科同你們街道對接。”沈靖松隨即帶劉老師來到物管科，周姓工作人員對劉老師說：“街道上午開會，你再等等。”

記者問：“街道誰負責此事？反映又不止一次了。”周姓工作人員回答：“政府開會，找不到人。等我問到人了，再告訴你。”

見物管科一副愛理不理的態度，劉老師又折回找沈靖松。他一臉誠懇地說：“去年12月，我和市住建局監察大隊一起到你們家現場取證，并向監察大隊移交了材料，但他們沒有立案，你可以問問他們為什么不立案。”

記者隨劉老師來到邳州市住建局監察大隊，大隊長馮交通一聽便火冒三丈，立馬撥通沈靖松手機，并打開免提，問：“你們的材料什么時候移交我們了？”電話那頭，沈靖松賠笑道：“材料還沒有移交你們。”

幾個小時后，劉老師與記者再次找到沈靖松。他辯稱：“剛剛表述錯誤，不是很嚴謹。”“你不是不嚴謹，而是騙人吧？”面對記者質問，沈靖松沉默不語。同辦公室的黃科長忙轉移話題：“街道憑啥不讓你們進門？為了你這個事，我們還給街道郵寄了督辦公函呢。”

“什么時候寄的？寄給誰了？”記者追問。

兩人均沉默不語。記者當場讓劉老師致電運河街道辦公室查詢，對方稱“沒收到市房產服務中心公函”。這時，沈靖松又改稱：“我們沒寄紙質函件，但當面對接過。”

見對方兩度扯謊，劉老師不滿地起身告辭。這時，黃科長還不忘調侃道：“別急著走啊，再聊會兒呀。”