報告 | “三道紅線”松綁，房地產金融轉向差異化精準管控

近日，房地產行業再迎重磅政策信號：多家房企證實已不再被要求每月上報“三道紅線”相關指標，僅部分出險房企需向地方風險處置專班組定期匯報核心財務數據。這一變化意味著實施近五年的“三道紅線”政策正逐步退出行業主流舞臺。

“三道紅線”政策的出臺，源于2020年房地產行業高杠桿運行的系統性風險隱患。彼時，行業處于“高負債、高周轉、高擴張”的鼎盛階段，部分房企盲目加杠桿拿地，凈負債率動輒突破100%甚至150%，資金鏈暗藏巨大風險。為防范化解房地產金融風險，引導行業回歸理性，2020年8月，央行、住建部聯合出臺《重點房地產企業資金監測和融資管理規則》，以“剔除預收款后的資產負債率不大于70%、凈負債率不高于100%、現金短債比不低于1.0倍”為核心的“三道紅線”正式落地。政策實施初期，監管層按房企觸線情況劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，設定差異化有息負債規模增速上限（0%—15%），并于2021年將試點擴圍至數十家重點房企，要求每月按時上報指標數據，同時明確試點房企需在2023年6月底前全部達標、2023年底實現全行業達標。

這一“緊箍咒”式的監管舉措，直接改變了行業融資邏輯，倒逼房企開啟全面降杠桿進程。據克而瑞統計數據，重點監測的50家上市房企的總有息負債規模自2022年之后逐年減少，2025年中期總有息債規模降至51816億元（見圖1）。與此同時，規模房企債務重組、重整等陸續落地，行業風險加速出清。截至2025年末，21家出險房企完成或獲批債務重組、重整，累計化解債務規模達1.2萬億元，行業整體負債水平向健康區間靠攏。更重要的是，房企經營思路發生根本性轉變，規模擴張不再是核心目標，財務穩健性、產品力與運營效率成為競爭關鍵，高杠桿發展模式徹底退潮。在此背景下，“三道紅線”每月強制上報要求的取消，成為政策完成階段性歷史使命、有序退出的標志性事件。

但此次政策調整并非監管的全面放松，而是從“普適性高頻監管”向“差異化精準監管”的優化。取消每月強制上報要求后，監管資源進一步向風險點集中。對于經營穩健的房企而言，減輕了行政匯報負擔，給予其更大自主經營空間，使其能將更多精力投入項目開發與產品打造，同時，融資環境也將得到優化；對于出險房企而言，則被要求向總部所在城市風險處置專班組定期匯報資產負債率、化債進展及保交樓情況，監管重點聚焦于風險化解與民生保障。這種“抓大放小”的監管邏輯，既守住了不發生系統性金融風險的底線，又體現了“因時制宜、因地制宜”、貫徹落實推動房地產高質量發展的政策靈活性。

總的而言，從2020年“三道紅線”政策的“緊急”出臺到如今的有序退出，背后折射出房地產行業從高杠桿擴張到高質量發展的深刻變革，更預示著行業監管與發展邏輯的全新轉向。未來，房地產行業的持續健康發展，既需要監管層持續完善差異化、精細化的監管體系，守住風險底線、保障民生福祉，也需要行業主體主動適應新發展邏輯，堅守財務穩健底線，聚焦產品力、服務力等核心競爭力提升。

報告來源：中房研協測評研究中心

點擊上方公眾號，閱讀更多內容……